| Plan: | Kern Drongelen: Kruisstraat 44 en omgeving |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1959.DroBP035kruisstr44-VG01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Kern Drongelen: Kruisstraat 44 en omgeving" van de gemeente Altena.
1.1 Aanleiding en doel
Ten noordoosten van de kern Drongelen aan de Kruisstraat ligt een perceel met een totale oppervlakte van circa 34.210 m2 - dat momenteel in gebruik is ten behoeve van fruitteelt. De eigenaar van de gronden is voornemens zijn bedrijfsactiviteiten grotendeels te beëindigen. De Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte zal hier een nieuwe woonbuurt met twaalf woningen realiseren.
Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan "Drongelen" (vastgesteld op 28 oktober 2014). Een herziening van het bestemmingsplan is derhalve noodzakelijk.
1.2 Ligging en kadastrale begrenzing
Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.
TOPOGRAFISCHE SITUATIE
Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.
KADASTRALE SITUATIE
De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Altena, sectie C, nummers 1160, 1161, 797 en 1203. De oppervlakte van het plangebied bedraagt 34.210 m². De gronden zijn in particulier eigendom. Aan de westzijde van het plangebied is een zakelijk recht gevestigd ten behoeve van daar aanwezig nutsvoorziening.
1.3 Vigerend bestemmingsplan
Ter plaatse van het plangebied vigeren twee bestemmingsplannen, te weten:
- bestemmingsplan "Drongelen", vastgesteld door de gemeenteraad op 28 oktober 2014;
- bestemmingsplan "Dubbelbestemmingen en Gebiedsaanduidingen", vastgesteld door de gemeenteraad op 31 oktober 2017;
- bestemmingsplan "Paraplubestemmingsplan wonen", vastgesteld op 19 november 2019.
1.3.1 Bestemmingsplan ''Drongelen''
Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding van het bestemmingsplan ''Drongelen''. De ligging van het plangebied is aangegeven.
UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN 'DRONGELEN'
Ter plaatse van het plangebied geldt de enkelbestemming 'Agrarisch', bedoeld voor onder meer grondgebonden agrarische bedrijvigheid, niet zijnde veehouderij en glastuinbouw. Het plangebied omvat een flink bouwvlak (circa 11.000 m²) dat zich langs de Kruisstraat uitstrekt. Conform de bestemmingsplanregels mag dit bouwvlak volledig worden bebouwd. Binnen het bouwvlak zijn de locaties van de bedrijfswoning en detailhandel specifiek aangeduid.
Het realiseren van nieuwe woningen is niet toegestaan.
Ter plaatse van het plangebied gelden verder de 'wetgevingzones - afwijkingsgebied 1 en 2' waarbinnen onder voorwaarden de huisvesting van arbeidsmigranten mogelijk is.
1.3.2 Bestemmingsplan ''Dubbelbestemmingen en Gebiedsaanduidingen''
Het bestemmingsplan "Dubbelbestemmingen en Gebiedsaanduidingen" betreft een sectorplan (ook wel: parapluplan) waarin diverse beleidsaspecten en juridische regelingen zijn samengevoegd en van toepassing zijn op de gehele gemeente. Dit sectorplan regelt de dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen die naast de bestemmingen in de overige bestemmingsplannen gelden.
Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding van de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' uit het bestemmingsplan ''Dubbelbestemmingen en Gebiedsaanduidingen''. De ligging van het plangebied is aangegeven. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' die ook opgenomen is in dit bestemmingsplan is niet opgenomen op de kaart om verwarring te voorkomen, omdat er inmiddels een voorontwerp-parapluplan Archeologie is opgesteld dat een andere ligging van de dubbelbestemming aangeeft. Voor de leesbaarheid is de dubbelbestemming ingekleurd en worden de gebiedsbestemmingen die over het gehele plangebied liggen niet getoond.
UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN 'DUBBELBESTEMMINGEN EN GEBIEDSAANDUIDINGEN'
Waarde - Archeologie
Voor grote delen van de gemeente is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van toepassing, ter bescherming van mogelijk in de bodem voorkomende archeologische waarden, zo ook ter plaatse van het zuidelijk deel van het plangebied. Deze dubbelbestemming is met gebiedsaanduidingen in verschillende archeologische verwachtingswaarden onderverdeeld:
- a. Het zuidelijke deel van het perceel heeft de gebiedsaanduiding 'specifieke vorm van waarde - AMK terrein', waar een onderzoeksplicht geldt bij bodemingrepen dieper dan 0,3 meter over een oppervlakte van meer dan 50 m².
- b. Ter plaatse van de bestaande bedrijfswoning geldt de gebiedsaanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie historische kern', waarin is vastgelegd dat bodemingrepen dieper dan 0,3 meter onder maaiveld over een oppervlakte van meer dan 50 m² voorafgegaan moeten worden door een archeologisch onderzoek.
- c. Een groot deel van het perceel heeft de gebiedsaanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie hoge verwachting 1', met een onderzoeksplicht bij bodemingrepen van dieper dan 0,3 meter over een oppervlakte van meer dan 100 m².
In paragraaf 5.2.1 is een toetsing van het plan aan deze regels opgenomen.
Deze dubbelbestemming zal na vaststelling van het parapluplan Archeologie overruled worden.
Waarde - Cultuurhistorie
Ter plaatse van het noordelijk deel van het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' met de gebiedsaanduiding 'overige zone - specifieke vorm van waarde - cultuurhistorische dijken'. In geval van bodemingrepen met een oppervlakte van meer dan 500 m² en dieper dan 50 centimeter, of ophoging van gronden is een omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden nodig. Deze omgevingsvergunning kan slechts onder bepaalde voorwaarden worden verleend.
Beide ingrepen vinden volgens het nu bekende bouwplan binnen dit plangebied niet plaats. Deze dubbelbestemming vormt dus geen belemmering.
Gebiedsaanduidingen
- Ter plaatse van een groot deel van de gemeente geldt de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - explosieven', die het gemeentelijke explosievenbeleid van toepassing verklaart. Deze aanduiding ligt ook over het gehele plangebied van voorliggend bestemmingsplan. Het aspect explosieven is nader uitgewerkt in paragraaf 5.1.2.
- Voorts geldt in de gehele gemeente de gebiedsaanduiding 'algemene beleidsregels', waarin beleid is opgenomen ten aanzien van onder meer mantelzorg, parkeren en bed&breakfast-voorzieningen.
1.3.3 Bestemmingsplan "Paraplubestemmingsplan wonen"
In de geldende bestemmingsplannen zijn verschillende begrippen met betrekking tot wonen opgenomen. Daaruit volgen ook ruime mogelijkheden voor woonvormen, hetgeen leidt tot situaties met een minder passende ruimtelijke uitstraling op de omgeving. Om dit weg te nemen heeft de gemeente Altena een paraplubestemmingsplan vastgesteld met een eenduidige regeling voor wonen in relatie tot mogelijke woonvormen.
De relevante regels van het paraplubestemmingsplan zijn overgenomen in de regels van voorliggend bestemmingsplan.
1.3.4 Bestemmingsplan "Paraplubestemmingsplannen beleidsharmonisatie en Archeologie"
In februari 2022 zijn de voorontwerpbestemmingsplannen 'Paraplubestemmingsplan beleidsharmonisatie' en ' Paraplubestemmingsplan Archeologie' gepubliceerd. Hierin zijn eenduidige algemene regelingen en regels met betrekking tot archeologie opgenomen.
Deze regels leidden niet tot extra afwijkingen ten opzichte van de bestaande bestemmingsplannen of beleid. De nieuwe regels zijn overgenomen in voorliggend bestemmingsplan.
Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse
Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van Drongelen en het plangebied op basis van de lagenbenadering, waaruit uitgangspunten voor de ontwikkeling voortvloeien. Deze analyse ligt daarmee aan de basis van het stedenbouwkundig ontwerp. De belangrijkste ruimtelijke bevindingen en uitgangspunten zijn:
-
Entree Drongelen:
Drongelen heeft een duidelijke driehoeksvorm bestaande uit een dichte kern met uitlopers naar het polderlandschap. Deze uitlopers zijn de entrees naar het dorp. Ze kondigen het dorp aan en gaan een relatie aan tussen het dorp en het landschap. Aan de noordzijde mist deze mix vanwege met een hoge lange haag afgeschermde fruitkwekerij aan de ene zijde en het open veld aan de andere zijde. -
Groene Zoom:
Rondom de dicht bebouwde kern wordt de bebouwingsstructuur steeds opener en ontstaat een mix tussen meer vrijstaande bebouwing aan de uitlopers van de linten met ruimte voor groen en agrarische activiteiten tussen de bebouwing. Dit resulteert in een goed afleesbare groene zoom rond het dorp. Rondom de noordelijke uitloper is er momenteel geen krachtige mix van wonen, groen en agrarische activiteiten in de groene zoom, maar een eentonig beeld met een lange hoge haag die de fruitteelt afschermt. -
Uitbreidingskansen van Drongelen:
- 1. Aan de zuidwestzijde is een goede overgang van het dorp naar het landschap aanwezig. Een ontwikkeling hier mist een directe relatie met het dorp. De ligging aan de Oude Maas zorgt tevens voor een natter minder geschikt ontwikkelingsgebied (grondtrap IV). De ontwikkelingskansen zijn hier heel beperkt.
- 2. Aan de oostzijde heeft er met de ontwikkeling aan de verlengde Gansoyen reeds een uitbreiding plaatsgevonden. Er zijn hier geen ontwikkelingskansen.
- 3. De kern van Drongelen wordt gekenmerkt door woningen aan de straat met daarachter direct het landschap. Ook aan de noordzijde dringt het landschap nog door tot aan de kern. Een ontwikkeling hier betekent uitbreiding van de kern en het verliezen van deze relatie. De ontwikkelingskansen zijn hier beperkt.
- 4. Aan de noordzijde scheidt de fruitboomkwekerij ten oosten van de Kruisstraat zich af van het dorp en het landschap. Hier liggen kansen om dit gebied meer te integreren in zowel het dorp als in het landschap. Er liggen hier ontwikkelingskansen die verder gaan dan alleen het plangebied. Bij het stoppen van de activiteiten in de loods zou de structuur met eenzelfde mix van grote volumes gecombineerd met woningen aan het lint naar het zuiden kunnen worden doorgetrokken.
-
Ligging direct aan het lint:
De ligging van het plangebied aan de Kruisstraat zorgt voor een directe relatie met het dorp. De Kruisstraat is een van de hoofddragers van Drongelen. Een ontwikkeling aan dit oude lint past bij de andere uitlopers vanuit de kern naar het buitengebied. -
Programma:
Er is in de groene zoom goed een mix van grote volumes gecombineerd met woningen aan het lint mogelijk.
2.1 Historische ontwikkeling
Drongelen is een kleine kern aan de noordoever van de Bergsche Maas en is waarschijnlijk aan het eind van de 13e eeuw ontstaan aan het Oude Maasje. Dankzij de gunstige ligging aan de rivier kent Drongelen in de 18e eeuw meer ontwikkeling dan de kernen elders in het gebied. In die periode ontwikkelde Drongelen zich tot een verkeersdorp: er kwam een veerverbinding met Waalwijk, er waren herbergen, koffiehuizen en schipperswoningen, geconcentreerd op een centrale plaats. Deze ontwikkeling zette zich in de 19e eeuw voort. Na de aanleg van de Bergsche Maas in 1896-1904 en de bouw van een vaste brug tussen Heusden en Aalburg in 1899 verloor Drongelen echter zijn centrale functie en verdween er veel bedrijvigheid.
Tijdens de Tweede Wereldoorlog is het dorp grotendeels verwoest. Bij de wederopbouw is de heldere structuur bewaard gebleven. Er zijn drie duidelijke toegangen tot Drongelen: aan de noordzijde via de Kruisstraat, aan de zuidzijde via de Kruisstraat en aan de westzijde via de Gansoyen. Drongelen wordt gekenmerkt door deze driehoek-vormige verkeersstructuur rond het dorpshart. De routes verbinden het dorp met de provinciale weg in het noorden en de dijk langs de Bergsche Maas in het zuiden. De hoogste dichtheid concentreert zich in het centrum en wordt lager langs alle toegangswegen naar de polder toe.
HISTORISCHE ONTWIKKELING DRONGELEN (1850 - 1900 - 1950 - 2019)
2.2 Ondergrond
2.2.1 Bodem
Altena maakt onderdeel uit van het jonge rivierklei-landschap met hogere oeverwallen langs de rivieren en lager gelegen open komgebieden in het binnenland. Op de oeverwallen van de rivieren, op enkele donken (zandopduikingen) en op de stroomruggen van enkele fossiele rivierlopen zijn de stadjes en dorpen (zoals Drongelen) ontstaan. De hoger gelegen delen van het land worden vanouds gebruikt als akkers en boomgaarden. De natte komgebieden zijn grotendeels als grasland in gebruik.
Het plangebied ligt op de hoger gelegen gronden van de oeverwal die de overgang naar het lager gelegen komgebied markeren. Het gebruik voor bewoning of de boomgaard is hiervoor kenmerkend. De bodem bestaat hier voornamelijk uit (zware) zavel en lichte klei. In de huidige situatie staat het gebruik van de gronden sinds de jaren '40 ten dienste van de fruitboomteelt maar zijn dus ook geschikt voor woningbouw.
BODEMKAART
GEOMORFOLOGIE KAART
2.2.2 Hoogte
Het plangebied heeft een hoogte van circa 0,60 m +NAP. De Kruisstraat ligt met een hoogte van circa 1,00 tot 1,25 m +NAP wat hoger. Op de hoogtekaart is duidelijk te zien dat Drongelen hoger ligt dan het omliggende polderlandschap. Ook zijn de gronden aan de uitlopers van de linten, mede vanwege de bewoning langs deze wegen, hoger gelegen dan de gronden daar omheen.
Het plangebied ligt op de rand van de oeverwal. De gronden zijn geschikt voor woningbouw. Onderzocht moet worden op het ophogen van de gronden noodzakelijk is ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling.
HOOGTEKAART
2.2.3 Grondwater
Het grondwater is gerelateerd aan de hoogte van het maaiveld. Ter plaatse van de hoger gelegen oeverwallen en stroomruggen is het grondwater dieper dan in de laag gelegen rivierkommen. Het grondgebruik hangt in hoge mate samen met de grondwaterstand: natte gronden zijn minder geschikt voor bewoning en akkers (tenzij goed ontwaterd), maar wel voor grasland en grienden.
Het plangebied ligt op de oeverwal langs de Bergsche Maas. Het grondwater (trap VI) is hier dan ook relatief diep met een gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) tussen 40 en 80 cm -mv. Het gebied ligt hiermee relatief hoog en droog. Dit in tegenstelling met de gronden aan de zuidwestzijde van Drongelen die met een grondwatertrap IV (GHG >40) minder geschikt is voor ontwikkelingen.
De hoge ligging en relatief lage grondwaterstand betekent dat deze locatie geschikt is voor woningbouw. De bodemopbouw met zavel en klei kan de infiltratie van hemelwater hier wel bemoeilijken. Het aanleggen van nieuw oppervlaktewater binnen de ontwikkeling kan hierin een oplossing bieden.
GRONDWATERTRAPPEN (BRON: WWW.BODEMDATA.NL)
2.2.4 Water
De ligging van het gebied in de rivierkom zorgt ervoor dat er sprake moet zijn van een goed watersysteem om al het hemelwater af te kunnen voeren. Het polderlandschap is daarmee onlosmakelijk verbonden met het water. Ook in de directe omgeving van het plangebied is er sprake van diverse watergangen. Aan de noordwestrand van het plangebied ligt een B-watergang. Deze 'berm-watergangen' volgen de wegen die door het landschap lopen aan weerszijden.
Behoud van de bestaande waterstructuur geven het gebied karakter. Het betrekken van water in het plan en het aansluiten op deze watergangen geeft de nieuwe ontwikkeling een directe relatie met het bestaande karakter van de omgeving.
UITSNEDE LEGGER WATERSCHAP RIVIERENLAND
2.3 Landschappelijke structuur
Op de oeverkommen en stroomruggen werden de eerste nederzettingen in dit gebied gesticht, maar door een goede ontwatering kwam later ook bewoning in de rivierkom voor. De huidige landschappelijke structuur volgt in grote lijnen de bodemgeografische indeling. De ruilverkaveling in de jaren '60 en '70 van de vorige eeuw en de verdergaande verstedelijking hebben het onderscheid tussen de stroomruggen en oeverwallen enerzijds en de komgebieden anderzijds verkleind.
De afwisseling van de diverse vormen van grondgebruik en de aanwezigheid van bebouwings(kernen) op de oeverwallen en stroomruggen, zorgt voor een relatief kleinschalige structuur, die sterkt contrasteert met de openheid van de komgebieden. De wegen hebben een grillig verloop omdat deze vaak de natuurlijke ondergrond volgen. Er is een grote variatie in de (natuurlijke) beplanting in dit landschapstype.
STEDENBOUWKUNDIGE STRUCTUUR
Rond de dicht bebouwde kern wordt de bebouwingsstructuur steeds opener en ontstaat een mix tussen meer vrijstaande bebouwing aan de uitlopers van de linten met ruimte voor groen en agrarische activiteiten tussen de bebouwing. Dit resulteert in een goed afleesbare groene zoom rond het dorp aan de west-, zuid- en oostzijde. Vanuit het omringende open landschap is de groene zoom van Drongelen goed te ervaren. Tussen de opgaande beplanting zijn diverse doorkijken richting de bebouwing. Dit levert een krachtige, informele groene sfeer op als gezicht van het dorp. Rondom de noordelijke uitloper is er momenteel geen krachtige mix van wonen, groen en agrarische activiteiten in de in de groene zoom, maar een eentonig beeld met een lange hoge haag die de fruitteelt afschermt. Hier liggen kansen om langs deze uitloper het dorp gezicht te geven/aan te kondigen binnen de groene zoom.
GROENE ZOOM MET RELATIE KERN EN KOMGEBIED
Buiten de groene zoom is sprake van een rivierenlandschap aan de oost- en westzijde en een polderlandschap aan de noordzijde. De openheid en het agrarische grondgebruik hier is waardevol en dient behouden te blijven.
Onderhavig plangebied ligt in de groene zoom aan de oostzijde van de Kruisstraat aan de noordzijde van Drongelen. De groene zoom bestaat hier uit een fruitboomkwekerij. In de loop der jaren is de fruitboomteelt met bijbehorende bedrijfsbebouwing gegroeid en inmiddels (sterk) afgeschermd door een hoge groene haag. Van doorzichten naar of relaties met de dorpskern en/of polderlandschap is hier geen sprake meer. Het gebied sluit zich af van de groene zoom terwijl het aan een van de hoofd-uitlopers van Drongelen ligt. Door het (selectief) onderbreken van de haag ontstaat er ruimte om beide structuren binnen de groene zoom beleefbaar te maken en te integreren en daarmee de noordelijke entree van Drongelen opnieuw vorm te geven.
2.4 Ruimtelijk-functionele structuur
De ruimtelijke structuur van Drongelen wordt met name bepaald door enkele agrarische wegen over de dijk en vanuit het poldergebied naar het (voormalige) haventje aan de Bergsche Maas. Waar de wegen samenkomen vormen ze een driehoek van lintbebouwing. Dit is de feitelijke kern van het dorp. Aan de routes bevindt zich de kenmerkende lintbebouwing die het beeld van het dorp bepaalt. Drongelen bestaat voornamelijk uit woonbebouwing.
De Kruisstraat is de belangrijkste weg in Drongelen en kan gekarakteriseerd worden als de hoofdstraat van Drongelen. De Kruisstraat heeft aan de zuidkant een duidelijke opbouw van buiten naar binnen, van open naar gesloten. Langs deze straat komt vrijstaande en halfvrijstaande bebouwing voor, met ter plaatse van de kern een verdichting. Ook aan de westzijde is er een subtiele overgang van de polder naar het dorp. Aan de noordzijde is dit minder beleefbaar vanwege de hoge windhaag rond de huidige fruitboomkwekerij. Het dorp begint er plotseling, er is geen mix of aankondiging van het dorp of een relatie met het landschap. Hier liggen kansen om deze overgang opnieuw vorm te geven.
ENTREES DRONGELEN
Het buitengebied rondom de kern kenmerkt zich met name door de Bergsche Maas en de rivierdijk. De loop van de Maas is in 1896 voor het laatst gewijzigd. Restanten van het Oude Maasje zijn ten zuidwesten van Drongelen nog aanwezig. De strakke rechtlijnige structuur van rivierenlandschap is hier kenmerkend. Ten oosten van de kern ligt de Gansooiensche Binnenpolder: een kenmerkend open landschapseenheid.
HISTORISCHE RUIMTELIJKE STRUCTUUR DRONGELEN
Het plangebied ligt aan de Kruisstraat tussen het dorp en de open Gansooiensche Binnenpolder. De gronden ter plaatse van het plangebied zijn sinds de jaren '40 in gebruik als boomgaard en zijn inmiddels uitgegroeid tot fruitboomkwekerij. Rondom de kwekerij staat parallel aan de openbare weg een 2 meter hoge windhaag die het zicht op de agrarische gronden wegneemt.
Op de rand van het dorp en de fruitboomkwekerij staat een moderne opslagloods met een oppervlakte van bijna 800 m² voor groente en fruit. Deze wordt aan derden verhuurd voor gekoelde opslag. Uitgangspunt is het behoud van deze moderne opslagloods.
De noordelijke uitloper van het lint de Kruisstraat, de hoofdstructuur van het dorp, kan ter plaatse van het plangebied voor een duidelijke opbouw van buiten naar binnen, van open naar gesloten zorgen. Ter plaatse van het plangebied komen twee structuren samen, enerzijds de lintbebouwing van de Kruisstraat en anderzijds het rechtlijnige polderlandschap versterkt door de lange fruitboomrijen. Binnen de nieuwe ontwikkeling dient het karakter van het lint als uitloper leesbaar te blijven, 'daarachter' kan een meer landelijke ontwikkeling in relatie tot het (rechtlijnige) landschap ontstaan.
TWEE STRUCTUREN: LINTBEBOUWING EN POLDERLANDSCHAP
Ruimte-voor-ruimtelocatie in ontwikkeling
Ten zuiden van het plangebied aan de weg Gansoyen is door de provincie Noord-Brabant een ruimte voor ruimte-locatie ontwikkeld binnen de groene zoom. Hier zijn vijf grote vrijstaande woningen rond een centraal groen hof gebouwd. Het hof pakt de rechtlijnige structuur van rivierenlandschap op. Deze planmatige uitbreiding met ruime, groene kavels vormt een overgang tussen het agrarische buitengebied en de oude, dichter bebouwde woonkern.
ONTWIKKELING GANSOYEN
Onderhavige ontwikkeling sluit aan op de ontwikkeling van de ruimte-voor-ruimtelocatie Gansoyen binnen de groene zoom. Onderhavig plan sluit daarbij aan op de transformatie van de oostzijde van de kern naar een overgangszone met woningen op ruime, groene kavels tussen de kern en de open polder.
2.5 Belemmeringen
Rondom het plangebied zijn een aantal activiteiten die de mogelijkheden van het plan beperken. Ten eerste zal een deel van het huidige fruitkwekerijgebied in stand blijven. Hier is een spuitzone van toepassing. Daarnaast zal ook de bestaande gekoelde opslagloods behouden blijven. Hiervoor geldt een richtafstand tot de nieuwe bebouwing. De belemmeringen zijn aangegeven op onderstaande afbeelding.
BELEMMERINGEN EN MILIEU
2.5.1 Spuitzones open teelten
Een deel van de fruitboomkwekerij zal in gebruik blijven. Wanneer gewassen worden bespoten met gewasbeschermingsmiddelen, komen deze middelen vaak niet alleen op het gewas zelf neer, maar ook in de (nabije) omgeving. Dit noemt men drift. Voor onderhavige locatie wordt rekening gehouden worden met een spuitzone van 50 meter. In paragraaf 5.1.3 is dit aspect nader uitgewerkt.
2.5.2 Bedrijven en milieuzonering
De loods voor gekoelde opslag van groente en fruit heeft een richtafstand van 30 meter op basis van de VNG-handleiding. Door de ligging aan het gemengde lint is hier sprake van een 'gemengd gebied' in het kader van de VNG-handleiding. Hier geldt dat de richtafstanden met één afstandsstap omlaag mogen worden gebracht naar 10 meter. De afstand tussen de opslagloods en dichtstbijzijnde perceelsgrens bedraagt 25 m Hiermee wordt voldaan aan de gewenste richtafstand.
2.6 Relatie met provinciale Interim Omgevingsverordening
De gebiedsindeling zoals is opgenomen in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant (IOV) heeft zijn weerslag op het ontwerp van de woonbuurt. Hierna is die gebiedsindeling opgenomen. Een feitelijke toetsing van het plan aan de IOV is opgenomen in paragraaf 4.2.2.
Stedelijk gebied
De kern Drongelen ligt in het 'stedelijk gebied' zoals opgenomen in de IOV. Ook de opslagloods voor groente en fruit ligt binnen deze structuur. Het uitgangspunt van de provincie is hier zorgvuldig ruimtegebruik waarbij ontwikkelingen binnen deze structuur mogelijk zijn. Het plan voorziet in het behoud van de opslagloods, maar niet in nieuwe ontwikkelingen in het bestaand stedelijk gebied.
Verstedelijking afweegbaar
Ten noorden van de kern Drongelen zijn de gronden in de IOV aangeduid als 'verstedelijking afweegbaar'. Als nieuw ruimtebeslag buiten het bestaand stedelijk gebied nodig is kan dat in deze aanduiding. Hier liggen, gelet op de ruimtelijke kwaliteiten, verantwoorde uitbreidingsmogelijkheden. Het westelijke deel van het plangebied ligt in deze aanduiding. Op basis van de IOV is hier de nieuwvestiging van meerdere woningen toegestaan, inclusief een goede landschappelijke inpassing.
Gemengd landelijk gebied
De overige gronden in het plangebied liggen in het 'landelijk gebied', waar woningbouw niet zondermeer mogelijk is. In voorgaande paragrafen is onderbouwd dat uitbreiding van Drongelen met reguliere en Ruimte-voor Ruimte- woningen binnen het plangebied goed voorstelbaar is. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een herbegrenzing van de gebiedsindeling in de Interim Omgevingsverordening van 'Gemend landelijk gebied' naar 'Stedelijk gebied" voorzien. In paragraaf 4.2.2 is deze herbegrenzing nader beschreven.
GEBIEDSINDELING INTERIM OMGEVINGSVERORDENING NOORD-BRABANT
Hoofdstuk 3 Plan
3.1 Hoofdstructuur
De hoofdopzet van onderhavig plan bestaat uit het creëren van een zachte overgang van het buitengebied richting de kern, iets dat in de huidige situatie ontbreekt. Eén van de belangrijke elementen is dat hoge haag verdwijnt en er zicht komt op het landschap en de woningen. Vanuit de kern, de Kruisstraat, wordt de lintbebouwing doorgezet met woningen die met de voorgevel gericht zijn op de Kruisstraat. Ter hoogte van de kruising met de Achterstraat klapt de oriëntatie van de woningen om en komt de nadruk op het groen en het landschap te liggen. Door middel van een landschappelijke inpassing met bomen/bosschages ontstaan er doorkijken naar de woningen. Zodoende ontstaat er een rafelige rand waarin de kern Drongelen langzaam wordt aangekondigd en de noordelijke entree zichtbaar wordt. Vanaf de Molensteeg (weg die naar het noorden loopt) blijft de hoge haag behouden, mede omdat hier ook nog sprake is van een deel van de fruitboomteelt die behouden blijft. Via een doorgang tussen de laatste kavel en deze haag kom je op een deel dat wordt ingezet voor natuur, waterberging en recreatie.
3.2 Stedenbouwkundig plan
Zoals aangegeven worden de bedrijfsactiviteiten van de fruitboomkwekerij grotendeels beëindigd, maar blijven de bedrijfswoning, de opslagloods en een deel van de fruitbomen behouden. Het vrijkomende gebied wordt ingericht als een nieuwe woonbuurt met twaalf woningen. Hiervan staan vier woningen (nummers 1 t/m 4) prominent als lintbebouwing aan de Kruisstraat. Deze woningen krijgen een duidelijke oriëntatie op de Kruisstraat. Door de meest noordelijke woning (nummer 4) een dubbele oriëntatie te geven markeert het mede de entree naar de achterliggende structuur. Deze woning wordt tevens aan deze zijde ontsloten. De andere drie woningen worden aan de Kruisstraat ontsloten middels een eigen en een gedeelde oprit. De oppervlakte van deze 4 percelen varieert van 552 m² tot 800 m².
Vanaf de Kruisstraat loopt tegenover de Achterstraat een toegangsweg de bestaande watergang over het gebied binnen en buigt vervolgens richting het zuiden af om het woonbuurtje te ontsluiten met een keerlus aan het einde. Aan weerszijden van deze straat komen ruime kavels te liggen. De drie kavels aan de noordkant (nummers 5 t/m 7) zorgen voor een verzachtende overgang naar het buitengebied doordat deze met hun achtertuinen aan de Kruisstraat grenzen. De dichte haag wordt hier onderbroken en door hier met beplanting te spelen ontstaat er een groen open-gesloten beeld met verscholen zichtlijnen op de nieuwe buurt. Kavels 8 t/m 12 ronden het nieuwe buurtje af. Met de ligging van de vier woningen aan de oostzijde is rekening gehouden met een spuitzone van 50 meter. De oppervlakte van grotere percelen varieert van 733 m² tot 1.107 m².
Via een doorgang is het openbaar toegankelijk landschappelijke overgangsgebied te bereiken. Dit gebied dient meerdere doelen, zo is er hier plek voor waterberging, natuur en recreatie en wordt er tevens 50 m afstand gecreëerd ten opzichte van de agrarische gronden. Indien zich er een tweede fase aandient is het goed denkbaar dat deze groene zone doorgetrokken wordt naar het zuiden en het zo nog toegankelijker te maken voor heel Drongelen om een rondje te lopen. Op alle woonpercelen is voldoende ruimte voor minimaal twee parkeerplaatsen. Langs de nieuwe straat is ruimte genoeg voor informele langsparkeerplaatsen. Tot slot blijven de opslagloods en bedrijfswoning behouden. Via het bedrijfsperceel kan in noodsituaties het plangebied aan de zuidzijde worden verlaten. Hiervoor is een onderbreking in de erfafscheiding/heg opgenomen. Onderstaande afbeelding geeft het stedenbouwkundige plan weer. Het stedenbouwkundig plan is tevens als bijlage 1 opgenomen.
STEDENBOUWKUNDIG PLAN
3.3 Landschappelijke inpassing
De bestaande bomenrij, fietspad en waterloop langs de Kruisstraat kunnen behouden blijven en dienen als buffer tussen de straat en de nieuwe woningen. De bestaande haag wordt grotendeels weggehaald en blijft alleen behouden aan de noordzijde ter plaatse van het landschapspark en de blijvende fruitboomteelt. Ook ter hoogte van de opslagloods wordt de bestaande haag weggehaald waardoor de eerste woning direct in het straatbeeld komt. Door hier ook het water door te trekken en bomen te planten ontstaat er een consistent profiel dat vanuit de bestaande bebouwing doorloopt naar de vier nieuwe lintwoningen waardoor er een goede aanhechting ontstaat met het bestaande lint. Langs de nieuwe straat zorgen bomen en bermen voor een groene dooradering van het nieuwe plan.
LANDSCHAPPELIJKE AANPASSINGEN VOOR DIRECTE RELATIE NIEUWBOUW MET BETSTAANDE BEBOUWING
Aan de oostzijde van het plangebied komt een ecologische zone te liggen. In deze zone komen een aantal aspecten samen. De benodigde waterberging wordt gecreëerd door twee grote laagtes met ecologische oevers. Indien nodig kan deze worden verbonden met het bestaande watersysteem aan de noordzijde. Tussen de waterberging is ruimte voor een ruig grasland met een struinpad die het mogelijk maakt om een ommetje te maken. De benodigde afstand ten behoeve van de spuitzone wordt op deze manier ingezet als ecologische meerwaarde, waterberging, landschappelijke inpassing en openbaar gebied.
3.4 Verkeer en parkeren
3.4.1 Ontsluiting
Ten behoeve van de ontsluiting van de nieuwe woonbuurt wordt een nieuwe woonstraat aangelegd die een kruising vormt samen met de Achterstraat en Kruisstraat. De meeste nieuwe woningen worden via deze nieuwe woonstraat ontsloten. Drie woningen worden direct op de Kruisstraat ontsloten middels één enkele en één gedeelde oprit.
3.4.2 Verkeersgeneratie
De realisatie van het plan heeft invloed op de verkeersgeneratie. De digitale publicatie ''ASVV 2012'' (CROW) bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De kern Drongelen wordt aangeduid als 'niet stedelijk', waarin het plangebied tot de 'rest bebouwde kom' behoort. De Kruisstraat wordt gezien als gebiedsontsluitingsweg die maximaal 5.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal kan verwerken. Het aantal motorvoertuigen op deze weg ligt in de huidige situatie gemiddeld op 1.175 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit valt ruim binnen de normen.
3.4.2.1 Bestaande situatie
Het ''ASVV 2012'' bevat geen kengetallen voor de verkeersgeneratie van agrarische bedrijven, zoals fruitteeltbedrijven. Desondanks is het mogelijk om een benadering te geven van de verkeersgeneratie in de bestaande situatie.
Een fruitteeltbedrijf is een arbeidsextensief en een bezoekersextensief bedrijf. Voor een dergelijk type bedrijf bedraagt de verkeersgeneratie 3,9 tot 5,7 motorvoertuigbewegingen per etmaal per 100 m² bvo. Uitgaande van de oppervlakte van de opslagloods (785 m²) bedraagt de gemiddelde verkeersgeneratie 31 tot 45 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Gedurende het oogstseizoen kan deze intensiteit iets hoger liggen.
3.4.2.2 Nieuwe situatie
Het fruitteelt bedrijf wordt omgezet naar een bedrijf met maximaal categorie 2. Met betrekking tot de verkeersgeneratie gaan we uit van dezelfde loods met ook een arbeidsextensief en een bezoekersextensief bedrijf. De gemiddelde verkeersgeneratie zal maximaal 45 motorvoertuigbewegingen per etmaal bedragen.
Het nieuwbouwplan omvat maximaal 12 vrijstaande koopwoningen, waarvan de verkeersgeneratie 7,8 tot 8,6 motorvoertuigbewegingen per etmaal bedraagt. Het plan zorgt derhalve voor een toename van het aantal verkeersbewegingen met gemiddeld 94 tot 104 motorvoertuigbewegingen per etmaal.
In de huidige situatie bedraagt de verkeersintensiteit van de Kruisstraat 1.175 mvt per etmaal. Voorliggend plan leidt tot een (zeer) beperkte toename van de verkeersgeneratie ten opzichte van de bestaande situatie. Deze toename levert verkeerskundig geen belemmering op.
Daarnaast is ervoor gekozen de aansluiting van het plangebied te leggen ter plaatse van de bestaande T-splitsing. Hiermee wordt de bestaande kruising wel uitgebreid, maar zorgt de aansluiting niet voor een extra kruispunt. De verkeersveiligheid zal hierdoor niet significant wijzigen. De nieuwe verkeerssituatie vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.
Om de verkeerssituatie nog verder te verbeteren zou het verleggen van de komgrens van Drongelen naar ten noorden van de aansluiting met het woongebied een goede oplossing zijn. Daarmee wordt de maximale snelheid ter plaatse van de aansluiting verlaagd en de verkeersveiligheid verbetert. Het dorpslint wordt erdoor verder naar het noorden doorgetrokken, waarmee een rustiger verkeersbeeld ontstaat. Het voornemen voor het verleggen van de komgrens wordt voorgelegd aan de gemeenteraad.
3.4.3 Parkeren
Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor het goed functioneren van het plangebied en voorkomt overlast voor de omgeving. De "Nota Parkeernormen Altena" bevat hieromtrent het gemeentelijke beleid.
Het project gaat uit van de realisatie van maximaal 12 koopwoningen. In de genoemde notitie is voor dit type woningen (huis, vrijstaand) een norm van 2,5 parkeerplaatsen per woning opgenomen.
Voor het project zijn (2,5 x 12 =) 30 parkeerplaatsen nodig, die binnen het plangebied moeten worden aangelegd.
Binnen het plangebied worden de volgende parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd:
| type parkeervoorziening | parkeerplaats/voorziening | aantal | aantal parkeerplaatsen |
| dubbele oprit zonder garage | 1,7 | 11 | 18,7 |
| enkele oprit zonder garage | 1 | 1 | 1 |
| totaal | 19,7 |
In de openbare ruimte is in de nieuwe woonstraat plek voor meerdere langsparkeerplaatsen. In de openbare ruimte worden zoals zichtbaar op onderstaande tekening (30-19,7=) 10 parkeerplaatsen aangelegd. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm.
PARKEERSITUATIE
3.5 Duurzame en gezonde leefomgeving
Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.
3.5.1 Energietransitie
Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO2 drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld.
Onderhavig plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie:
- de woningen worden 'aardgasvrij' gebouwd;
- door de oriëntatie en de vrije ligging van de woningen zijn er mogelijkheden voor zonne-energie (zongericht verkavelen);
- onderzocht moet worden of er gebruikt kan worden gemaakt van aardwarmte, warmte-koude opslag, lucht warmte-koude opslag, of andere vormen van duurzame energie.
3.5.2 Klimaatbestendigheid
Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplannen rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling.
Onderhavig plan voorziet hier op de volgende wijze in:
- waterberging met ecologische meerwaarde;
- de mogelijkheid voor groene en bruine daken en de subsidiemogelijkheden (waterschap) daartoe worden bij potentiële kopers extra benadrukt;
- de hoeveelheid verharding is in het stedenbouwkundige plan zo veel mogelijk beperkt;
- aantrekkelijk verblijfsklimaat voor de gebruikers, gebiedseigen/inheemse planten en dieren;
- groen / bomen aanleggen ten behoeve van opname van stikstof en CO2, minimaal 20% openbaar groen (exclusief water)
- het vasthouden van water en het tegengaan van hittestress.
- natuurinclusief bouwen, zodanig bouwen en inrichten van een bouwwerk dat deze bijdraagt aan de lokale biodiversiteit en natuurwaarden.
Hoofdstuk 4 Beleid
In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:
- nationaal niveau;
- provinciaal niveau;
- gemeentelijk niveau.
4.1 Nationaal niveau
4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
De nationale omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze visie is door het rijk opgesteld in het kader van de nieuwe omgevingswet, die per 1 januari 2022 in werking treedt. Aan de aan van een toekomstperspectief is hierin de langetermijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden:
- 1. Ruimte voor klimaat adaptatie.
- 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
- 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
- 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het rijk de volgende drie afwegingsprincipes:
- 5. Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies.
- 6. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
- 7. Afwentelen wordt voorkomen.
Met de NOVI wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden, waarbij wordt gestreefd naar de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De wens is om daar naar toe te groeien en een goed bereikbaar netwerk van steden en regio’s te realiseren. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Het kabinet heeft voor de korte termijn daarom een pakket aan maatregelen voorgesteld om de woningbouw een nieuwe, stevige impuls te geven. De locaties bevinden zich in het Stedelijk Netwerk Nederland. Het planvoornemen vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Grote open ruimten tussen de steden houden hun groene karakter. Het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad wordt verbeterd.
De opgave is daarbij om de veiligheid en gezondheid van onze leefomgeving zodanig te verbeteren dat in 2050 negatieve omgevingseffecten op onze gezondheid naar een verwaarloosbaar laag niveau zijn gebracht. Daarnaast streeft het kabinet ernaar om in 2030 te voldoen aan de huidige WHO-advieswaarden. Ook het tot een verwaarloosbaar niveau terugbrengen van omgevingsrisico's als gevolg van industriële activiteiten en transport (omgevingsveiligheid) is onderdeel van de opgave'.
In dat kader wordt voortgeborduurd op de SVIR en voorziet het planvoornemen in de ontwikkeling van 12 woningen aansluitend aan het stedelijk gebied. De woningen worden klimaatbestendig en duurzaam gerealiseerd. Het planvoornemen draagt daarmee bij aan de ontwikkeling van een sterke, aantrekkelijke en gezonde kernen in het landelijk gebied.
4.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
In 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.
De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.
De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en het Natuurnetwerk Nederland. Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde. Er hoeft daarom ook geen toetsing aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening plaats te vinden.
4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor Duurzame Verstedelijking
Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Eerst moet worden bepaald of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Hiervan is pas sprake bij een ontwikkeling van meer dan elf woningen. Opgemerkt wordt dat ruimte-voor-ruimtewoningen, ongeacht het aantal, niet tot een stedelijke ontwikkeling gerekend worden en daarom buiten beschouwing blijven. De overige vier woningen vormen formeel gezien geen stedelijke ontwikkeling. Er hoeft geen afweging in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking plaats te vinden.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is toch naar deze ontwikkeling gekeken als ware het toch een stedelijke ontwikkeling. In hoofdstuk 2 is nader onderbouwd waarom uitbreiding van Drongelen op deze locatie passend is en toevoeging van 4 reguliere woningen aan het woningbestand is passend binnen het woningbouwprogramma.
Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.
4.2 Provinciaal niveau
Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:
- Omgevingsvisie Noord-Brabant;
- Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.
4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant
In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld (14 december 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening gaan vervangen.
De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd:
- 1. werken aan de Brabantse energietransitie;
- 2. werken aan een klimaatproof Brabant;
- 3. werken aan een slimme netwerkstad;
- 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie.
Analyse
Onderhavig plan betreft de bouw van twaalf vrijstaande woningen. Deze relatief kleinschalige ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' hoofdopgaven.
| ad 1. | De energietransitie houdt enerzijds in het verminderen van het energieverbruik en anderzijds de verduurzaming van de energie. De nieuwe woningen binnen het plangebied zullen minstens aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen moeten voldoen. |
| ad 2. | Eén van de onderdelen van een klimaatproof Brabant is het zorgen voor een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting. Onderhavig plan wordt gerealiseerd op een plek die hoog en droog genoeg is. Door infiltratie van het hemelwater ter plaatse wordt voorkomen dat er een versnelde afvoer plaatsvindt. Het ontwerp van de woningen en de inrichting van de woonpercelen kunnen voorts een bijdrage leveren aan de klimaatadaptatie. Dit wordt in de bouwplannen nader uitgewerkt. |
| ad 3. | Een duurzame verstedelijking draagt bij aan het komen tot een slimme netwerkstad. Uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. Die is gebleken. In geval van de ruimte-voor-ruimtewoningen wordt per woning ten minste 1.000 m² voormalige stallen gesloopt en 3.500 kg fosfaatrechten verwijderd. |
| ad 4. | Onderdeel van een concurrerende en duurzame economie is het voorzien in een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Het plan leidt tot het toevoegen van kwalitatief hoogwaardige woningen in een rustige, plezierige woonomgeving. Dit draagt bij aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat. |
Conclusie
Het plan geeft invulling aan bij de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.
4.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant
De Interim Omgevingsverordening bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld naar de gedachtegang van de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2022 in werking zal treden.
De Interim omgevingsverordening (IOV) heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor onderhavig plan zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen "Instructieregels aan gemeenten" aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid):
- afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies;
- afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken;
- afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.
4.2.2.1 De toedeling van functies
Bij de toedeling van functies wordt onderscheid gemaakt in de omzetting van het fruitteeltbedrijf naar niet-agrarisch bedrijf (opslagloods) en de ontwikkeling van de woonbuurt. Daarbij zijn de in de IOV opgenomen zones van belang, weergegeven op onderstaande afbeelding.
ZONERING INTERIM OMGEVINGSVERORDENING
Niet-agrarisch bedrijf
De opslagloods en het bijbehorende terrein ligt binnen het 'Stedelijk gebied' van Drongelen. Conform artikel 3.42 IOV zijn binnen het Stedelijk gebied duurzame ontwikkelingen toegestaan als deze:
- a. een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving bevorderen;
- b. zorgvuldig ruimtegebruik bevorderen, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
- c. optimaal invulling geven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
- d. rekening houden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
- e. optimaal invulling geven aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
- f. bijdragen aan een duurzame, concurrerende economie.
Het niet-agrarisch bedrijf (opslagloods) betreft een voortzetting van een tak van het oorspronkelijke fruitteeltbedrijf. Er wordt daarbij gebruik gemaakt van de bestaande bebouwing en er is geen sprake van uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten. Dat leidt ertoe dat er slechts beperkt sprake kan zijn van 'bevordering' en 'invulling geven'. De 'vooruitgang' zit met name in het wegnemen van een flink agrarisch bouwvlak. Hoewel dat op zich niet leidt tot een fysieke verandering in het veld, wordt wel de mogelijkheid tot het realiseren van grote bedrijfsgebouwen weggenomen. Dit leidt tot een bevordering van de omgevingskwaliteit.
Ontwikkeling woonbuurt
De ontwikkeling van de woonbuurt met twaalf woningen vindt in het Landelijk gebied plaats. Een deel van de gronden heeft de aanduiding 'Verstedelijking afweegbaar'. Hier kan op basis van artikel 3.43 IOV een duurzame stedelijke ontwikkeling plaatsvinden als:
- a. binnen Stedelijk gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is;
- b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort;
- c. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
- d. de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied.
Het plan omvat vier woningen die binnen de aanduiding 'Verstedelijking afweegbaar' worden gerealiseerd. Hierna vindt een toetsing aan de voorwaarden plaats.
| ad a. | De kern Drongelen is reeds intensief bebouwd. Er zijn binnen het Stedelijk gebied geen open plekken aanwezig die voor woningbouw in aanmerking komen. |
| ad b. | Er is binnen Drongelen geen geschikt vastgoed beschikbaar dat kan worden getransformeerd. |
| ad c. | De ontwikkeling van vier woningen past binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma dat in het regionaal overleg aan de orde is gekomen. |
| ad d. | De ontwikkeling vormt de afronding van de kern Drongelen aan de noordoostzijde. Er heeft een zorgvuldige stedenbouwkundige en landschappelijke afweging plaatsgevonden, met toepassing van de lagenbenadering (zie hoofdstuk 2). |
Op de overige gronden van het plangebied geldt de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar niet'. Het toevoegen van woningen is in beginsel niet toegestaan, maar er zijn enkele uitzonderingen. Artikel 3.80 IOV bevat regels voor het bouwen van ruimte-voor-ruimtewoningen. Deze mogen worden gerealiseerd in het 'landelijk gebied' onder de volgende voorwaarden:
- a. er sprake is van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit;
- b. de ruimte-voor-ruimtekavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt;
- c. een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woning is verzekerd;
- d. er geen sprake is van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling behoudens in geval de locatie ligt binnen Verstedelijking afweegbaar.
Acht woningen van het plan worden gerealiseerd op basis van de ruimte-voor-ruimteregeling. Hierna vindt een toetsing aan de voorwaarden plaats.
| ad a. | De bedoelde winst van de omgevingskwaliteit is verkregen door het inbrengen van de ruimte-voor-ruimtetitels. Hiermee is verzekerd dat elders in de provincie per woning ten minste 1.000 m² aan agrarische bedrijfsgebouwen is gesloopt en ten minste 3.500 kg fosfaatrechten uit de markt zijn genomen. |
| ad b. | Het plangebied is onderdeel van de kernrandzone van Drongelen, een vorm van bebouwingsconcentratie. |
| ad c. | Het plan voorziet in een landschappelijke inpassing die is afgestemd op de gebiedskenmerken. Een en ander is beschreven in de hoofdstukken 2 en 3. |
| ad d. | Het plan vormt de afronding van de kern Drongelen aan de noordoostzijde. Er vindt geen verder gaande verstedelijking plaats. |
Gezien bovenstaande onderbouwing voor de toevoeging van woningen binnen het plangebied is het dus voorstelbaar dat de kern Drongelen wordt uitgebreid. Het is gewenst deze uitbreiding ook in het provinciaal beleid te verankeren.
Herbegrenzing werkingsgebied
Het plangebied is onderdeel van het landelijke gebied, maar omdat een deel van het plangebied een plan bevat voor het toevoegen van woningen zal het de kern van Drongelen, en daarmee het stedelijk gebied worden uitgebreid. Herbegrenzing naar het werkingsgebied 'Landelijke kern, Stedelijk gebied' is dan ook voorstelbaar.
In artikel 5.3 IOV zijn gevallen opgenomen waarvoor de Gedeputeerde Staten bevoegd zijn de grenzen van een werkingsgebied te wijzigen. Hieronder wordt aangetoond dat er binnen onderhavig initiatief sprake is van een geval zoals genoemd in artikel 5.3 IOV.
Artikel 5.3 wijziging grenzen van werkingsgebieden
Lid 1
Gedeputeerde Staten zijn bevoegd de in deze verordening opgenomen grenzen van een werkingsgebied te wijzigen als één of meer van de volgende gevallen zich voordoet:
- a. de wijziging is nodig voor een doelmatige uitvoering;
- b. de wijziging draagt bij aan het doel waarvoor het werkingsgebied is opgenomen;
- c. de wijziging past binnen de uitgangspunten en basisprincipes van deze verordening;
- d. er is sprake van kennelijke onjuistheden in de begrenzing;
- e. de begrenzing van een gebied is niet langer in overeenstemming met een bestemmingsplan dat overeenkomstig artikel 3.8, derde lid, Wet ruimtelijke ordening is vastgesteld.''
Het noordelijk deel van onderhavig initiatief betreft de realisatie van twaalf grondgebonden woningen als uitbreiding van de kern. Het doel van de aanpassing dit deel van het plangebied van Landelijk gebied (met deels aanduiding Verstedelijk afweegbaar) naar het nieuwe werkingsgebied ''Landelijke kern, Stedelijk gebied' is om in de toekomst bebouwing binnen dit stedelijke gebied te concentreren. Door de wijziging ligt alle bebouwing van het te wijzigen gebied in het 'Landelijke kern, Stedelijk gebied'. Door de ontwikkeling wordt de kern aan de noordzijde afgerond. De grenswijziging is daarmee doelmatig.
Er is sprake van een geval zoals genoemd onder a en b, waarvoor de Gedeputeerde
Staten het werkingsgebied mag wijzigen.
Omdat bovenstaande een grenswijziging van het 'Landelijke kern, Stedelijk gebied' betreft zijn lid 2 t/m 5 van artikel 5.3 niet van toepassing.
Herbegrenzing Verstedelijking Afweegbaar
Daarnaast is, gezien de onderbouwing in hoofdstuk 2, het voorstelbaar dat in de zone tussen het bestaand stedelijk gebied en het nieuwe plan in de toekomst ook woningbouw wordt toegevoegd. Omdat hier nog geen concreet plan voor is, is een aanwijzing als zone 'Verstedelijking afweegbaar' binnen het Landelijk gebied voorstelbaar.
In artikel 5.3 IOV lid 4 zijn randvoorwaarden opgenomen waaraan voldaan dient te worden om de grenzen van het aanduidingsgebied te wijzigen. Hieronder wordt aangetoond dat er binnen onderhavig initiatief hieraan wordt voldaan.
Lid 4 Wijziging van de grenzen van Verstedelijking Afweegbaar
In aanvulling op het eerste lid geldt voor een wijziging van de grenzen van Verstedelijking Afweegbaar dat:
- a. dit past binnen de regionale afspraken als bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
- b. dit nodig is vanwege een stedelijke ontwikkeling die tot een duidelijke verbetering van de stedenbouwkundige of landschappelijke kwaliteit leidt;
- c. de gewenste uitbreidingsrichting aanvaardbaar is of de behoefte aan de uitbreidingsrichting is vervallen.
Gezien de onderbouwing in hoofdstuk 2 met betrekking tot de uitbreidingsmogelijkheden van Drongelen is het voorstelbaar dat in plaats van ten zuiden van Drongelen op deze locatie tussen de ontwikkeling Gansoyen en voorliggende nieuwbouwontwikkeling in de toekomst een nieuwe ontwikkeling ontstaat. Deze locatie zorgt dan voor een afronding van kern aan de oostzijde. Een ontwikkeling van deze gronden zou daarnaast dan ook samengaan met de verdwijning van (een deel van) de bedrijfspercelen waarmee een verbetering van de stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit wordt gerealiseerd.
Gedeputeerde Staten heeft positief besloten over de herbegrenzing. Deze is reeds opgenomen in de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant.
4.2.2.2 De bescherming van gebiedskenmerken
In de IOV zijn ter plaatse van het plangebied geen beschermde gebiedskenmerken opgenomen. Er is geen nadere afweging nodig.
4.2.2.3 De basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies
De voor het plan relevante basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van
functies zijn:
- zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit;
- kwaliteitsverbetering van het landschap.
Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit
Om te komen tot een goede omgevingskwaliteit moet rekening gehouden worden met zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in het gebied (toepassing lagenbenadering) en meerwaardecreatie.
Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik, omdat er sprake is van ligging in de kernrandzone. Er wordt bovendien een flink agrarisch bouwvlak weggenomen.
Er heeft een zorgvuldige situering van de woningen plaatsgevonden, die rekening houdt met en uitgaat vaan de bestaande stedenbouwkundige, landschappelijke, natuurlijke en aardkundige waarden in het gebied.
De meerwaarde wordt gecreëerd door:
- het wegnemen van een flink agrarisch bouwvlak;
- het voorzien in vrijstaande woningen in verschillende prijsklassen;
- de ontwikkeling van de ruimte-voor-ruimtewoningen, die gepaard gaat met ontstening van het buitengebied van Brabant.
Kwaliteitsverbetering landschap
Conform artikel 3.9 IOV moeten ruimtelijke ontwikkelingen in landelijk gebied gepaard gaan met een kwaliteitsverbetering van het landschap. Het betreft in dit geval uitsluitend de ontwikkeling van de vier woningen in de zone 'verstedelijking afweegbaar'. Deze kwaliteitsverbetering is beschreven in paragraaf 4.3.4 waarin het project aan de "Regeling Kwaliteitsverbetering van het landschap Altena 2019" wordt getoetst.
4.2.2.4 Conclusie
Het plan is niet in strijd met de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.
4.3 Gemeentelijk niveau
4.3.1 Structuurvisie Land van Heusden en Altena
In de 'Structuurvisie Land van Heusden en Altena 2013' is op hoofdlijnen het gewenste ruimtelijke beleid richting 2025 vastgelegd. Het beleid vormt een sturingskader voor ruimtelijke initiatieven.
Initiatieven voor woningbouw worden beoordeeld op de bijdrage aan de kwaliteiten van de dorpen. Als criteria worden gehanteerd:
- de bijdrage aan de gewenste diversiteit van de opbouw van de woningvoorraad in de dorpen;
- de bijdrage aan de gewenste verhuisdynamiek (doorstroming, terugkeer oudinwoners) in de dorpen;
- de bijdrage aan gewenste stimulering van prioritaire doelgroepen (starters / jonge gezinnen en het zo lang mogelijk zelfstandig kunnen laten wonen van senioren);
- de bijdrage aan de ruimtelijke karakteristiek en omgevingskwaliteit van de dorpen;
- de wijze waarop rekening is gehouden met duurzaamheidsaspecten (energie, klimaat, materiaalgebruik, parkeren, waterhuishoudkundige aspecten en milieuaspecten);
- de wijze waarop rekening gehouden is met (hoog)waterveiligheid;
- de verhouding bebouwing en openbare ruimte (recreatie, spelen, groene ruimte).
Het plangebied ligt op de overgang van het 'stedelijk gebied' en de 'gemengde plattelandseconomie' (onderdeel buitengebied), zoals onderstaande afbeelding verduidelijkt. Paragraaf 1.3.3 van de structuurvisie is het toetsingskader opgenomen van de uitbreiding van de woonfunctie in het buitengebied. Onder meer wordt medewerking verleend aan ontwikkelingen in de zone 'zoekgebied stedelijke ontwikkeling' of een zone 'gemengde plattelandseconomie', en aan de bouw van ruimte-voor-ruimte-woningen.
STRUCTUURVISIE 'LAND VAN HEUSDEN EN ALTENA'
Analyse
Het plan omvat de realisatie van twaalf woningen, waarvan acht ruimte-voor-ruimte-woningen, in het gebied met gemengde plattelandseconomie. Het plan sluit aan bij het structuurvisiebeleid.
Conclusie
Het plan past binnen c.q. is niet in strijd met de Structuurvisie 'Land van Heusden en Altena'.
4.3.2 Woonvisie 2021-2025
Op 22 juni 2021 heeft de gemeenteraad de woonvisie gemeente Altena 2021-2025 vastgesteld. Bij het maken van de visie is samengewerkt met verschillende partijen zoals makelaars, de woningcorporaties, dorpsraden en vele anderen.
In de woonvisie staan ideeën en plannen op het gebied van wonen in de gemeente Altena. De woonvisie geldt voor een periode van vijf jaar. De woonvisie geeft richting om genoeg én de juiste soort woningen te bouwen in Altena. De woonvisie bestaat uit verschillende onderwerpen. Hieronder staan de belangrijkste punten uit de woonvisie:
- 1. Meer woningen met de juiste kwaliteit: er komen veel extra woningen bij, die goed passen bij wat de inwoners van Altena nodig hebben.
- 2. Betaalbaar wonen: er komen meer goedkope(re) woningen bij. Zo kunnen inwoners met minder geld, zoals starters, ook een woning vinden in Altena.
- 3. Kwaliteit bestaande voorraad op peil: de woningen die er al staan moeten prettig blijven om in te wonen. De gemeente kan helpen bij het duurzamer maken van woningen. Ook kan de gemeente ouderen helpen om in hun woning te kunnen blijven.
- 4. Wonen met zorg: er moeten in Altena genoeg woningen zijn voor mensen die zorg of hulp nodig hebben.
- 5. Leefbare en vitale kernen: het moet overal in Altena fijn zijn om te wonen.
- 6. Bijzondere doelgroepen: ook voor mensen die snel een woning nodig hebben (spoedzoekers), arbeidsmigranten en statushouders moet er plek zijn in Altena.
Geconstateerd is dat het aantal huishoudens in de gemeente Altena de afgelopen vijf jaar met ongeveer 1.400 is gegroeid. Hierdoor neemt de druk op de woningmarkt toe. En de verwachting is dat de vraag naar woningen de komende jaren ook blijft aanhouden. Op basis van de meest recente Provinciale prognose (2020) ligt er voor de komende vijf jaar een opgave om de woningvoorraad in de gemeente Altena met 1.220 woningen uit te breiden.
Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Altena kan worden gebouwd. In de woonvisie is vervolgens een indicatie voor de kwantitatieve behoefte per kern weergegeven. Deze kwantitatieve behoefte geeft een richting aan, maar is niet in beton gegoten. Juist op kernniveau spelen er soms andere factoren mee die vragen om een zekere mate van flexibiliteit in het woningbouwprogramma.
Ook is een indicatief kwalitatief nieuwbouwprogramma in de Woonvisie weergegeven, als richtsnoer voor de totale bouwproductie in de gemeente in de komende 10 jaar (zie onderstaande tabel). De prijsgrenzen in de woonvisie zijn per 1 januari 2022 geactualiseerd. In onderstaande tabel zij de geactualiseerde prijsgrenzen opgenomen.
| Sociale huur | sociale koop | middeldure koop laag | middeldure koop hoog | dure koop |
| tot €763,47 | maximaal €284.000 |
€284.000 - €376.000 |
€376.000 - €575.000 | €575.000 en hoger |
| middeldure huur | dure huur | |||
| €763,47 - €1.000,00 | €1.000,00 en hoger |
Drongelen is een kleine kern van ongeveer 415 inwoners. De huidige voorraad ligt op 165 woningen en bestaat uitsluitend uit eengezinswoningen en is sterk koop-georiënteerd. Toch bestaat een klein deel van de woningvoorraad uit sociale huur.
De behoefte aan woningen in Drongelen richt zich met name op grondgebonden koopwoningen, zowel in het goedkopere als duurdere segment. Op zeer kleine schaal is er enige vraag naar levensloopgeschikte koop, al overwegen veel ouderen om bij behoefte aan een aangepaste woning te verhuizen naar een kern met meer voorzieningen.
Voor de kleine kernen samen is de woningbehoefte ca. 30 woningen. Te zien is dat in vergelijking met de andere kernen Drongelen het meest vraag is naar het (middel)duurdere segment. In voorliggend plan met 12 vrijstaande koopwoningen kan hieraan voldaan worden. Deze woningen kunnen ook als levensloopbestendige koopwoningen worden gerealiseerd, waarmee ook hieraan in dit plan tegemoet gekomen wordt.
Conclusie
Het pan past binnen c.q. is niet in strijd met de woonvisie.
4.3.3 Regionale afspraken subregio Breda
De provinciale Interim-Omgevingsverordening (IOV) stelt dat regio’s tenminste eens per bestuursperiode een Regionale omgevingsagenda opstelt.
De uitwerking van de regionale omgevingsagenda bevat tenminste afspraken over duurzame verstedelijking. Deze afspraken over duurzame verstedelijking worden jaarlijks gemaakt. De afspraken:
- a. maken duidelijk hoe het (sub-)regionale woningbouwprogramma, zowel in kwantitatieve, kwalitatieve als ruimtelijke zin, de komende jaren worden ingezet;
- b. zijn gericht op zorgvuldig ruimtegebruik en op een realistische, flexibele en vraaggerichte planning en programmering van woningbouw, werklocaties en voorzieningen;
- c. zijn er op gericht overprogrammering te voorkomen en gaan waar nodig in op deprogrammering;
- d. worden gemaakt, rekening houdend met (toekomstige) binnenstedelijke transformatieopgaven en het aanpakken en voorkomen van leegstand;
- e. de werkwijzen die gehanteerd worden, de voorwaarden waaraan voldaan moet worden, en het (sub)regionale besluitvormingsproces dat doorlopen wordt om nieuwe locaties voor wonen, werken en voorzieningen te ontwikkelen of bestaande locaties van functie te laten veranderen.
Ontwikkelingen buiten het stedelijk gebied dienen te passen binnen de regionale afspraken.
De huidige subregionale afspraken over Wonen zijn opgenomen in het perspectief Wonen en Woningbouw.
Voorliggend plan past binnen de regionale afspraken die door de gemeente Altena met de subregio Breda heeft gemaakt.
4.3.4 Regeling Kwaliteitsverbetering van het landschap
Naar aanleiding van het uitgangspunt ten aanzien van het leveren van een kwaliteitsverbetering van het landschap, zoals opgenomen in artikel 3.9 van de Interim Omgevingsverordening (zie paragraaf 4.2.2.3) en de daaromtrent gemaakte regionale afspraken heeft de gemeente Altena de "Regeling Kwaliteitsverbetering van het landschap Altena 2019" vastgesteld.
Deze paragraaf bevat een beschrijving van de wijze van kwaliteitsverbetering van het landschap in relatie tot voorliggend bestemmingsplan. Aan de orde komen:
- mate van kwaliteitsverbetering;
- wijze van kwaliteitsverbetering (fysieke prestatie);
- zekerstelling kwaliteitsverbetering (juridische verankering).
4.3.4.1 Mate van kwaliteitsverbetering
Voor het bepalen van de benodigde investering is de categorie-indeling van ruimtelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied van toepassing:
- categorie 1: geen ruimtelijke impact; geen tegenprestatie nodig;
- categorie 2: beperkte impact; landschappelijke inpassing volstaat;
- categorie 3: grote impact; landschappelijke inpassing én berekende kwaliteitsverbetering van het landschap (tezamen de 'basisinspanning' genoemd).
Om de categorie-indeling toe te kunnen passen en de berekening te kunnen maken zijn de in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen in twee deelontwikkelingen verdeeld:
- 1. De beëindiging van het fruitteeltbedrijf en de voorzetting van de opslag van groente en fruit, hetgeen als een niet-agrarisch bedrijf wordt gezien.
- 2. De ontwikkeling van de woonbuurt met twaalf woningen, waarvan acht ruimte-voor-ruimtewoningen en vier reguliere woningen.
Beëindiging agrarisch bedrijf en omschakeling naar niet-agrarisch bedrijf
De omzetting van het gebruik van de bebouwing van het fruitteeltbedrijf naar opslag vindt voor het grootste deel plaats binnen 'Stedelijk gebied' en behoeft geen kwaliteitsverbetering. Een deel in het 'Landelijk gebied'. Dit betreft een categorie 3-ontwikkeling, waarvoor landschappelijke inpassing én aanvullende kwaliteitsverbetering van het landschap nodig is.
In de gemeentelijke Regeling is opgenomen dat de basisinspanning bij individuele ontwikkelingen 20% bedraagt van de waardevermeerdering van de grond. Daarbij wordt een vergelijking gemaakt tussen de waarde van de grond op basis van het vigerende bestemmingsplan en de waarde op basis van het nieuwe bestemmingsplan, uitgedrukt in euro's. De gemeente Altena heeft vaste m²-prijzen vastgesteld voor de diverse functies, die als basis dienen voor de waardebepaling.
De beëindiging van het agrarisch bedrijf leidt tot het wegnemen van een agrarisch bouwvlak van 7.869 m², voor zover gelegen binnen Landelijk gebied. De omschakeling van "agrarisch bouwblok (A-2) gelegen in de kernrandzone" naar onbebouwde agrarische grond bedraagt (25 - 6,50 =) €18,50/m². De waardevermindering als gevolg van het wegnemen van het agrarisch bouwvlak bedraagt (7869 x 18,50 =) € 145.577.
De oppervlakte van de bedrijfsbestemming van het opslagbedrijf voor zover gelegen in Landelijk gebied bedraagt 1.571 m². De waardevermeerdering van onbebouwde agrarische grond naar niet-agrarische bedrijfsbestemming bedraagt (100 - 6,50 =) €93,50/m². De waardevermeerdering bedraagt dan ook (1571 x 93,50 =) € 146.889,00.
De basisinspanning van 20% bedraagt daarom (20% x (146.889,00 - 145.577,00)=) € 262,00.
Ontwikkeling woonbuurt met twaalf woningen
De ontwikkeling van een woonbuurt van meer dan elf woningen wordt als een stedelijke ontwikkeling gezien. Hiervoor geldt een afwijkende basisinspanning, namelijk 1% van de uitgiftewaarde van de grond. Die afwijkende basisinspanning is van toepassing.
Voor het bepalen van de uitgiftewaarde worden de ruimte-voor-ruimtepercelen buiten beschouwing gelaten. Voor deze percelen wordt immers via ruimte-voor-ruimtetitels in de benodigde kwaliteitsverbetering voorzien. In bijlage 2 zijn de bijbehorende certificaten opgenomen. De percelen 1, 2, 3, en 4 betreffen de reguliere woonpercelen. De gezamenlijke oppervlakte van deze percelen bedraagt 2.562 m² en de uitgifteprijs €250,00/m². De gezamenlijke uitgiftewaarde van deze percelen bedraagt € 640.500,00.
De basisinspanning van 1% bedraagt (1% x 640.500,00 =) € 6.405,00.
De gezamenlijk basisinspanning van het project bedraagt (262,00 + 6.405,00=) € 6.667,00.
4.3.4.2 Wijze van kwaliteitsverbetering (fysieke prestatie)
De kwaliteitsverbetering moet rechtstreeks gerelateerd zijn aan het project, of passen binnen een voorgenomen gemeentelijke ontwikkeling ten aanzien van kwaliteitsverbetering van het landschap. Bij het bepalen van de omvang van de fysieke prestatie worden niet alleen de kosten van de aanleg in ogenschouw genomen, zoals de verwerving van de gronden c.q. de waarde van de ingebrachte gronden en het feitelijk realiseren van het groen (planvorming, arbeid, materialen), maar ook de onderhouds- en beheerkosten voor een periode van tien jaar (bestemmingsplanperiode conform de Wro). Voorliggend plan omvat de volgende fysieke prestatie:
Aanleg landschappelijke elementen:
- a. Ontgraven poel/natuuroever en verwerken vrijgekomen grond
- b. Aanleg bloemrijke rand, kruidenrijke zoom en graslandflora- en fauna
- c. Aanleg wandelpad (graspad langs akkerrand/weiland)
- d. Gedeeltelijke behoud bestaande haag
Waarde kwaliteitsverbetering
In onderstaand schema is de waarde van de kwaliteitsverbetering gespecificeerd. Omdat de precieze vormgeving van het landschapspark nog niet definitief is zijn de maten hieronder bij benadering.
| fysieke prestatie | omvang | eenheidsprijs | waarde |
| a. | Poel/natuuroever: | ||
| - aanleg prestatie (grondverzet)
op basis van een oppervlak van 1.700 en gemiddeld 1,5 m diep) |
2.550 m³ | €5,40/m³ | |
| b. | Bloemrijke rand/kruidenrijke zoom | ||
| - aanleg prestatie | 45,7 are | €16,25/are | |
| c. | Wandelpad | ||
| - aanleg prestatie 350 m van 2,5m breed |
9 are | €18,60/are | |
| d. | Bestaande haag | ||
| - onderhoud | 90 m1 | €11,70/m1 | |
| totaal | € 15.728,00 |
WAARDE FYSIEKE PRESTATIE
De geplande investering (€15.728,00) is voldoende om aan de benodigde investering
(€ 6.667,00) te voldoen.
4.3.4.3 Zekerstelling kwaliteitsverbetering (juridische verankering)
Gelet op de Interim Omgevingsverordening moet bij het nemen van een ruimtelijk besluit (i.c. het vaststellen van het bestemmingsplan) aangetoond zijn, dat wordt voldaan aan het principe van kwaliteitsverbetering van het landschap. Hiervoor is in de planregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen gekoppeld aan het gebruik.
Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten
In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:
- 1. milieu;
- 2. waarden;
- 3. waterhuishouding.
5.1 Milieu
Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.
5.1.1 Bodemkwaliteit
5.1.1.1 Inleiding
Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.
5.1.1.2 Analyse
Om de huidige bodemkwaliteit inzichtelijk te maken heeft Tritium Advies uit Prinsenbeek een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) uitgevoerd: rapport "Verkennend bodem- en asbestonderzoek, Kruisstraat te Drongelen" (20 juni 2019, 1904/113/HS-01). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 3.
Voor dit onderzoek heeft Tritium Advies het onderzoeksgebied opgesplitst in drie gebieden:
- Deellocatie A betreft het gehele onderzoeksgebied;
- Deellocatie B betreft de toplaag van de fruitboomkwekerij, en;
- Deellocatie C betreffen twee voormalige (gedempte) watergangen.
Het verkennend bodemonderzoek bestaat uit een vooronderzoek en het uitgevoerde veld- en laboratoriumonderzoek. Op basis van deze onderzoeken concludeert Tritium Advies dat bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden bijmengingen met sporen puin, baksteen, ijzer en houtskool zijn aangetroffen in het traject van 0,00 tot 0,50 m -mv. Op deellocatie A blijkt uit toetsing van de analyseresultaten dat de grond plaatselijk licht verontreinigd is met cadmium en lood. Het grondwater blijkt licht verontreinigd te zijn met barium. De aangetoonde gehaltes zijn echter dermate laag, dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk wordt geacht. Op deellocatie B blijkt uit toetsing van de analyseresultaten dat de toplaag van de onderzoekslocatie licht verontreinigd is met organochloorbestrijdingsmiddelen (OCB). De aangetoonde gehaltes zijn echter dermate laag, dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk wordt geacht. Op deellocatie C zijn zintuigelijk geen afwijkingen waargenomen in de bodem ter hoogte van de twee voormalige watergangen die duiden op bodemvreemd dempingsmateriaal.
Tijdens de uitvoering van de veldwerkzaamheden van het verkennend bodemonderzoek zijn aan de zuidwestzijde van de locatie in de bovengrond bijmengingen met puin aangetroffen. Derhalve is hier een verkennend asbestonderzoek uitgevoerd. Zintuiglijk is op het maaiveld geen asbestverdacht materiaal waargenomen. Tijdens de uitvoering van het verkennend asbestonderzoek is in inspectiegat AG01 asbestverdacht plaatmateriaal aangetroffen. Het asbestverdacht plaatmateriaal blijkt hecht-gebonden chrysotiel te bevatten. De maximale (indicatieve) asbestconcentratie ter plaatse van inspectiegat AG01 bedraagt 28 mg/kg d.s. De norm van 50 mg/kg d.s. wordt niet overschreden. Het aangetroffen gehalte is dermate laag, dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.
De onderzoeksresultaten leveren geen beperkingen op ten aanzien van het voorgenomen gebruik van de locatie als wonen met tuin en vormen naar mening van Tritium Advies geen belemmering voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging en de afgifte van een omgevingsvergunning voor bouwen.
Het bevoegd gezag heeft echter aangeven dat ook de beperkte verontreiniging reden is tot maatregelen. De toplaag (0,0 tot 0,3 meter) welke verontreinigd is aan OCB’s dient apart afgegraven te worden en afgevoerd te worden. Deze grond mag niet hergebruikt worden op locatie i.v.m. indicatie klasse Industrie.
5.1.1.3 Conclusie
Bij toepassing van de door het bevoegd gezag voorgestelde maatregelen vormt het aspect bodemkwaliteit geen planologische belemmering voor het plan.
5.1.2 Niet-gesprongen explosieven
5.1.2.1 Inleiding
In grote delen van de gemeente Altena is mogelijk sprake van niet-gesprongen explosieven uit de Tweede Wereldoorlog. Deze kunnen gevaar opleveren bij het uitvoeren van werkzaamheden in de bodem. Daarom is voorafgaand aan bodemwerkzaamheden onderzoek nodig.
5.1.2.2 Analyse
Om een pragmatische wijze een indicatie te kunnen geven van het al dan niet verdacht zijn van het onderzoeksgebied heeft Ortageo Noordoost BV uit Almelo een onderzoek uitgevoerd: rapport ''Quick Scan Conventionele Explosieven, Kruisstraat in Drongelen (gemeente Altena)'' (17 mei 2019, 209666-10/R01). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 4.
Ortageo Noordoost BV concludeert dat op basis van de geraadpleegde bronnen, de beoordeling en evaluatie van de indicaties is vastgesteld dat het onderzoeksgebied Kruisstraat te Drongelen betrokken is geweest bij oorlogshandelingen tijdens de Tweede Wereldoorlog. Het onderzoeksgebied is gedeeltelijk verdacht op het aantreffen van explosieven in de bodem, op basis van:
- verschillende kraters, veroorzaakt door afwerpmunitie en geschutsmunitie, in en nabij het onderzoeksgebied, en;
- achtergelaten munitie door de aanwezige militaire activiteiten in het gebied.
Het is noodzakelijk om vervolgstappen te ondernemen in de explosievenopsporing voorafgaand aan de uit te voeren (grond)werkzaamheden, door middel van:
- 1. het uitvoeren van een Projectgebonden Risicoanalyse (PRA), waarbij dit vooronderzoek als basis zal dienen. In de PRA zal worden vastgesteld waar en welke grondwerkzaamheden hebben plaatsgevonden binnen de grenzen van het onderzoeksgebied alsmede tot welke diepte de bodem geroerd is geweest. Het uiteindelijke doel van de PRA is om te bepalen of het verdacht gebied door naoorlogse werkzaamheden of voor de uitvoer van de geplande werkzaamheden (nog) verdacht is;
- 2. het laten uitvoeren van detectiewerkzaamheden. Gezien de verwachte diepteligging en de aard van de toekomstige bouwwerkzaamheden is oppervlaktedetectie een geschikte methode.
Ten aanzien van punt 1, de PRA merkt Ortageo Noordoost BV op dat het uitwerken van een PRA voor de toekomstige woningbouwlocatie aan de Kruisstraat niet zinvol is. Wanneer de luchtfoto's uit 1945 worden vergeleken met de huidige situatie is er nauwelijks sprake van veranderingen. Ook het gebruik van het perceel, tuinbouw, maakt, dat het niet te verwachten is dat de bodem na WO II tot grote diepte is geroerd. Ortageo Noordoost BV adviseert om het gehele perceel waar de toekomstige graaf- en bouwwerkzaamheden gaan plaatsvinden te onderzoeken op conventionele explosieven middels oppervlaktedetectie.
5.1.2.3 Conclusie
Het bevoegd gezag heeft aangegeven akkoord te zijn met het direct uitvoeren van een detectieonderzoek. Dit zal plaatsvinden na de beëindiging van de kwekerijactiviteiten en voorafgaand aan de uit te voeren (grond)werkzaamheden.
5.1.3 Bedrijven en milieuzonering
5.1.3.1 Inleiding
Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of:
- de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) en of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;
- bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.
Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.
5.1.3.2 Analyse
Invloed plan op de omgeving
Het plan betreft woningbouw en het hergebruik van de gebouwen bij een fruitteeltbedrijf voor opslag. Woningen hebben geen milieutechnische uitstraling op de omgeving. Het opslagbedrijf heeft dat wel.
De gebouwen van het fruitteeltbedrijf worden thans gebruikt voor de opslag en verpakkingswerkzaamheden van het geoogste fruit. Hoewel de fruitteelt ter plaatse wordt beëindigd, blijven de gebouwen gebruikt worden voor de opslag en verpakkingswerkzaamheden van fruit. De invloed op de omgeving verandert derhalve niet.
Invloed omliggende inrichtingen op plan
Hieronder staat een overzicht van de bedrijven in de directe omgeving, de SBI-code, de milieucategorie en de bijbehorende richtafstand, alsmede de werkelijke afstand tot het dichtstbijzijnde milieugevoelige object binnen het plangebied.
| bedrijf | SBI-code | categorie | richt- afstand |
werkelijke afstand |
| Kruisstraat 40: bedrijven t/m cat. 2 | - | 2 | 30 m | 120 m |
| Kruisstraat 42: fruitteeltbedrijf (spuitzone) | - | - | 50 m | 50 m 1) |
| Kruisstraat 44: opslag | 52109 | 2 | 10 m | 30 m |
| Ondergronds rioolgemaal van het waterschap | 30 m | >30 m | ||
| 1) gemeten tot aan woonbestemming |
Er liggen geen milieugevoelige onderdelen van het plan binnen de richtafstanden van de omliggende bedrijven.
Spuitzone gewasbeschermingsmiddelen
Bij boom- en fruitteelt worden vaak gewasbeschermingsmiddelen gebruikt. Deze middelen kunnen een gevaar opleveren voor de volksgezondheid. Als gevolg van de wind kunnen gewasbeschermingsmiddelen verwaaien. Dit wordt drift genoemd. Om te voorkomen dat derden als gevolg van drift in aanraking komen met gewasbeschermingsmiddelen wordt een spuitzone van 50 meter gehanteerd.
In voorliggend plan is aan de oostzijde rekening gehouden met deze 50 meter zone. In deze zone zijn geen gevoelige bestemmingen opgenomen. Tussen de woningen en de kwekerij is een groene landschappelijke zone opgenomen.
Met de eigenaar van de gronden ten zuiden van de ontwikkeling zijn privaatrechtelijke afspraken gemaakt dat er op deze gronden geen gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt.
Daarmee zijn er ten aanzien van spuitzones geen belemmeringen te verwachten.
5.1.3.3 Conclusie
Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.
5.1.4 Externe veiligheid
5.1.4.1 Inleiding
Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van belang. Dit heeft betrekking op inrichtingen, buisleidingen en transportroutes waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, met fatale gevolgen voor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit.
Hoewel het plan geen nieuwe kwetsbare objecten bevat en het aantal personen dat binnen het plangebied verblijft niet toeneemt, is het noodzakelijk nader in te gaan op het aspect externe veiligheid.
5.1.4.2 Beoordelingskader
Het kader voor het beoordelen van externe veiligheid bestaat met name uit:
- Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
- Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb);
- Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).
In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt daarnaast getoetst aan de van toepassing zijnde veiligheidsafstanden uit onder meer het Activiteitenbesluit en het Besluiten algemene regels ruimtelijke ordening.
Kernbegrippen
In het beoordelingskader staan twee kernbegrippen centraal:
- Plaatsgebonden risico:
Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, van overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. Het plaatsgebonden risico kan op een kaart worden weergegeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten met eenzelfde plaatsgebonden risico verbinden. Voor ruimtelijke ontwikkelingen is de risicocontour van 10-6/jaar het meest relevant. Binnen deze contour mogen geen nieuwe kwetsbare objecten gerealiseerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze contour niet als grenswaarde, maar als richtwaarde. - Grenswaarde:
Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang (10 personen of meer). Het groepsrisico wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit en kent geen vaste norm, maar een oriëntatiewaarde (= '1'). Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht. Dit houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag.
Verantwoordingsplicht groepsrisico
Met het invullen van de verantwoordingsplicht wordt antwoord gegeven op de vraag in hoeverre eventuele externe veiligheidsrisico's in het plangebied worden geaccepteerd en welke maatregelen getroffen zijn om het risico zoveel mogelijk te beperken. Het invullen van de verantwoordingsplicht is een taak van het bevoegd gezag (veelal de gemeente), waardoor het externe veiligheidsaspect wordt meegewogen bij het maken van ruimtelijke keuzes. Deze verantwoording is kwalitatief en bevat verschillende onderdelen die aan bod kunnen of moeten komen. In onderstaand overzicht (volgend uit de Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico) zijn de onderdelen van de verantwoording nader uitgewerkt en toegelicht.
| Bron | Wanneer en opzet verantwoording groepsrisico |
| Inrichtingen (Bevi) | Altijd wanneer er binnen een invloedsgebied een ruimtelijk besluit wordt genomen. |
| Buisleidingen (Bevb) | Altijd wanneer er binnen een invloedsgebied een ruimtelijk besluit wordt genomen. Er kan echter worden volstaan met een beperkte verantwoording wanneer: 1) het groepsrisico lager is dan 0,1 keer de oriëntatiewaarde, of 2) de toename minder is dan 10% en de oriënterende waarde niet wordt overschreden, of 3) personen zich buiten de 100% letaliteitgrens bevinden. Bij een beperkte verantwoording hoeven alleen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid beschouwd te worden. |
| Transportroutes (Bevt) | Altijd wanneer er binnen een invloedsgebied een ruimtelijk besluit wordt genomen. Er kan echter worden volstaan met een beperkte verantwoording wanneer: 1) het groepsrisico lager is dan 0,1 keer de oriëntatiewaarde, of 2) de toename minder is dan 10% en de oriënterende waarde niet wordt overschreden, of 3) personen zich buiten de 200 meter-zone bevinden. Bij een beperkte verantwoording hoeven alleen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid beschouwd te worden. |
Door het uitwerken van de verantwoordingsplicht neemt het bevoegd gezag de verantwoordelijkheid voor het 'restrisico' dat overblijft nadat benodigde de veiligheidsverhogende maatregelen genomen zijn.
5.1.4.3 Analyse
De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten ten opzichte van het plangebied. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de Risicokaart.
UITSNEDE RISICOKAART NEDERLAND
Inrichtingen
Er liggen geen Bevi-inrichtingen op korte afstand van het plangebied. Op het Bedrijventerrein Haven ten zuiden van de Bergsche Maas zijn enkele Bevi-inrichtingen aanwezig. De afstand tot dit bedrijventerrein bedraagt echter minimaal 1.000 m.
Buisleidingen
Ten oosten van het plangebied ligt een aardgastransportleiding van Gasunie (A-618). De leiding heeft een diameter van 16 inch en een maximale werkdruk van 76 bar. De leiding heeft geen contour in het kader van het plaatsgebonden risico. Het invloedsgebied groepsrisico reikt tot 230 meter van de leiding.
De leiding ligt op circa 240 meter van de nieuwe woningen. De afstand is dermate groot dat de leidingen geen invloed hebben op de externe veiligheid in het plangebied.
Transportroutes
Er liggen geen transportroutes die onder het Bevt vallen op korte afstand van het plangebied.
5.1.4.4 Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.
Ondanks dat er geen belemmeringen zijn voor dit plan is ter verbetering van de bereikbaarheid voor de brandweer een keerlus toegevoegd aan het inrichtingsplan.
5.1.5 Geurhinder veehouderijen
5.1.5.1 Inleiding
Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij agrarische bedrijven is het aspect geurhinder van belang. Er moet worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan.
5.1.5.2 Analyse
De twaalf nieuwe woningen in het plangebied betreffen nieuwe geurgevoelige objecten. In de omgeving van het plangebied liggen een aantal (voormalige) veehouderijen. Op Molensteeg 5 is de vergunning ingetrokken en zijn geen dieren meer aanwezig. Op Tol 6 (circa 260 m afstand) en Achterstraat 4 (circa 200 m afstand) liggen 2 melkveehouderijen.
In de Wet geurhinder en veehouderij wordt onderscheid gemaakt in dieren met een geuremissiefactor en dieren zonder geuremissiefactor. Melkvee heeft geen geuremissiefactor, waardoor een vaste afstand van 100 meter tot het bouwvlak van de veehouderijen moet worden aangehouden.
Zoals aangegeven bedraagt de afstand tot de dichtstbijzijnde veehouderij 200 meter, waarmee aan de vaste afstand wordt voldaan. Gezien de grote afstand is tevens sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.
5.1.5.3 Conclusie
Het aspect geurhinder veehouderijen vormt geen planologische belemmering voor het plan.
5.1.6 Geluid
5.1.6.1 Inleiding
Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in verkeerslawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op (de gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd.
5.1.6.2 Analyse
Verkeerslawaai
Het plangebied ligt binnen de onderzoekszone van de Kruisstraat, Molenstraat, Achterstraat en Tol. Om de gevelbelasting van de nieuwe woningen inzichtelijk te maken heeft Cauberg Huygen een akoestisch onderzoek uitgevoerd: rapport "Akoestisch onderzoek Kruisstraat te Drongelen, Onderzoek Wet geluidhinder" (15 juni 2023,10156-58275-01). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 5.
Op basis van dit onderzoek concludeert Cauberg Huygen dat:
- De geluidbelastingen ten gevolge van de Molensteeg, Tol, Kruisstraat (30 km/uur) en Achterstraat worden na aftrek conform artikel 110g Wgh ten behoeve van de voorkeursgrenswaarde nergens overschreden.
- De geluidbelastingen ten gevolge van Kruisstraat (60 km/uur) bedragen ten hoogste 50 dB na aftrek conform artikel 110g Wgh. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt ter plaatse van drie woningen overschreden. De maximale ontheffingswaarde wordt nergens overschreden
- De gecumuleerde geluidbelastingen ten gevolge van genoemde wegen samen bedragen maximaal 55 dB zonder aftrek conform artikel 110g van de Wet geluidhinder.
Omdat verschillende geluidreducerende maatregelen aan de bron, in het geluidsoverdrachtsgebied en aan het gebouw bezwaren met zich meebrengen, is het realistisch om hogere waarden vast te stellen voor de geluidbelastingen op woningen 2,3 en 4 ten gevolge van wegverkeerslawaai afkomstig van de Kruisstraat (60 km/uur).
Het Besluit Hogere Grenswaarde is op genomen als bijlage 12.
Er wordt geadviseerd bij het ontwerp van de woningen rekening te houden met de situering van de geluidgevoelige ruimten in de woning.
Industrielawaai
Het plangebied ligt niet binnen een geluidszone van een gezoneerd industrieterrein. Er is geen akoestisch onderzoek nodig.
5.1.6.3 Conclusie
Het aspect geluid vormt geen planologische belemmering voor het plan.
Wanneer de komgrens naar het noorden wordt verlegd zal de akoestische situatie verbeteren door de verlaging van de snelheid aan de westzijde van het plangebied. Omdat in het onderzoek nu nog geen rekening is gehouden met de verlegging van de komgrens kunnen de resultaten uit het onderzoek als worst-case scenario worden gezien.
5.1.7 Luchtkwaliteit
5.1.7.1 Inleiding
Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. Bij de beoordeling van het aspect luchtkwaliteit moet enerzijds aangetoond worden dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen en anderzijds dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.
5.1.7.2 Analyse
Effecten plan op luchtkwaliteit
In de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)" zijn categorieën van gevallen genoemd die niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Zo is een project met maximaal 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg één van de genoemde gevallen.
Onderhavig plan omvat twaalf woningen en betreft daarmee een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Er is geen nader onderzoek nodig.
Goed woon- en leefklimaat
Het plan ligt niet in de nabijheid van zware industrie, (een concentratie van meerdere) intensieve veehouderijen of drukke auto- of vaarwegen. Er kan daarmee geconcludeerd worden dat sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.
5.1.7.3 Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.
5.1.8 Volksgezondheid
5.1.8.1 Inleiding
Het aspect volksgezondheid heeft de laatste jaren meer aandacht gekregen bij het opstellen van bestemmingsplannen. Aangetoond moet worden dat een ruimtelijke ontwikkeling geen negatief effect heeft op de volksgezondheid.
Een beoordeling van de effecten op de volksgezondheid doet zich met name voor de ontwikkeling van of in de buurt van veehouderijen, boom- en fruitteelt en hoogspanningsverbindingen. In deze paragraaf wordt het plan aan deze aspecten getoetst.
5.1.8.2 Veehouderijen
Bij het beoordelen van de effecten van veehouderijen op de volksgezondheid wordt onderscheid gemaakt in endotoxinen en geitenhouderijen. De Handreiking veehouderij en volksgezondheid 2.0 - die bedoeld is bij de nieuwvestiging of verandering van veehouderijen - biedt een stappenplan dat ook deels geschikt is voor de beoordeling van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van veehouderijen.
Endotoxinen
Endotoxinen zijn bouwstenen van bepaalde bacteriën die een giftig effect op de mens kunnen hebben en tot gezondheidsklachten kunnen leiden. Endotoxinen komen vaak voor in fijnstof van intensieve veehouderijen. Conform stap 5 van het stappenplan moet de ligging van het initiatief ten opzichte van veehouderijen worden beoordeeld. Bij een afstand van meer dan 1 kilometer tot pluimveehouderijen en van meer dan 250 meter tot overige veehouderijen (behoudens geitenhouderijen) is er geen gevaar voor de volksgezondheid als gevolg van endotoxinen. Het Bestand Veehouderijbedrijven biedt de benodigde gegevens van de veehouderijen.
Analyse
Het plan omvat nieuwe, milieugevoelige objecten. In een straal van 1000 meter rondom het plangebied zijn geen pluimveeveehouderijen actief. Binnen 250 meter van het plangebied ligt wel één melkveehouderij (Achterstraat 4, Drongelen, circa 200 meter). Conform de genoemde handreiking is een advies van de GGD gewenst. Het GGD-advies zal te zijner tijd aan het dossier worden toegevoegd.
Geitenhouderijen
Uit onderzoek is gebleken dat omwonenden in een straal van 2 km rondom geitenhouderijen een verhoogde kans hebben op longontsteking. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van geitenhouderijen moet beoordeeld worden of er een effect is op de volksgezondheid.
Analyse
Het plan omvat nieuwe, milieugevoelige objecten. In een straal van 2 km rondom het plangebied zijn echter geen geitenhouderijen met meer dan 100 geiten actief. Er hoeft geen nadere beoordeling van het aspect geitenhouderijen plaats te vinden. Er is sprake van een gezonde leefomgeving ten aanzien van geitenhouderijen.
5.1.8.3 Hoogspanningsverbindingen
De magnetische velden in de buurt van hoogspanningsverbindingen kunnen invloed hebben op de gezondheid. Het beleid van de Rijksoverheid is erop gericht om zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, te vermijden dat er nieuwe situaties ontstaan waarbij kinderen langdurig verblijven in het gebied rondom bovengrondse hoogspanningsverbindingen waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla.
Analyse
Het schadelijke magneetveld strekt zich tot maximaal enkele honderden meters van de hoogspanningsverbinding uit. De afstand van het plangebied tot de dichtstbijzijnde hoogspanningsverbinding bedraagt circa 1300 meter. Er is geen nader onderzoek nodig.
5.1.8.4 Conclusie
Het aspect volksgezondheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.
5.1.9 Milieueffectrapportage
5.1.9.1 Inleiding
Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt, of waarvoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig is.
5.1.9.2 Analyse
Het plan valt onder de activiteit D11.2 "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen" zoals genoemd in de bijlage D van het Besluit milieueffectrapportage, maar overschrijdt niet de daarin genoemde drempelwaarde. Het plan is niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig, maar er heeft wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaatsgevonden. De beoordeling is opgenomen als bijlage 6.
5.1.9.3 Conclusie
Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen. Een m.e.r.-beoordeling is niet noodzakelijk.
5.2 Waarden
5.2.1 Archeologie
5.2.1.1 Inleiding
Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.
5.2.1.2 Analyse
Het plangebied ligt gedeeltelijk in een zone met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Er geldt een vrijstelling voor onderzoek bij bodemingrepen tot 30 cm onder maaiveld over een oppervlakte van minder dan 100 m². Het initiatief overschrijdt deze grenzen. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is derhalve noodzakelijk.
Voorafgaand aan de ontwikkelingen dient in kaart gebracht te worden of zich binnen het onderzoeksgebied behoudenswaardige archeologische resten (zouden kunnen) bevinden, die tegen de achtergrond van de bodemingrepen gevaar lopen. Vestigia uit Amersfoort heeft een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd: rapport "Archeologisch vooronderzoek ten behoeve van een plangebied aan de Kruisstraat in Drongelen, gemeente Altena" (20 mei 2019, V18-3994). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 7.
Op basis van dit onderzoek concludeert Vestigia dat:
- uit het veldonderzoek is gebleken dat er een lage archeologische verwachting geldt voor het oostelijk deel van het plangebied; hier zijn geen aanwijzingen gevonden voor mogelijke langdurige menselijke activiteit. Voor het westelijk deel van het plangebied geldt echter een hoge archeologische verwachting;
- tijdens het veldonderzoek geen primaire of secundaire archeologische indicatoren zijn aangetroffen;
- voor het oostelijk deel van het plangebied geen archeologische waarden verwacht worden uit elke periode. In relatie tot de voorgenomen ontwikkelingen worden vervolgstappen in het kader van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ) door Vestigia Archeologie & Cultuurhistorie daarom niet noodzakelijk geacht, en;
- voor het westelijke deel van het plangebied, rondom de locaties waar de vegetatiehorizont is aangetroffen, een vervolgonderzoek in de vorm van een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven noodzakelijk is.
Uit het onderzoek volgt dat er een vervolgonderzoek in de vorm van proefsleuven noodzakelijk is. Het advies wordt voorgelegd aan het bevoegd gezag.
Selectiebesluit
Het advies van het bevoegd gezag betreffende het selectiebesluit is om niet in te stemmen met het advies van Vestigia om een vervolgonderzoek te laten uitvoeren. Vanwege het ontbreken van oeverafzettingen is de kans op de aanwezigheid van archeologische waarden laag. Geadviseerd wordt om de Archeologische Monumentenzorg af te ronden en het plangebied van de woningbouw en groenzone vrij te geven voor de geplande bouwactiviteiten. Er hoeft geen dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie’ over de nieuwbouwontwikkeling te worden opgenomen.
5.2.1.3 Conclusie
Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan. Ten zuiden van de nieuwbouwontwikkeling blijft de uit het 'Paraplubestemmingsplan Archeologie' van toepassing. Hiervoor worden de dubbelbestemming 'Waarde- Archeologie 2' en 'Waarde- Archeologie 3a' opgenomen op de verbeelding en in de regels.
5.2.2 Cultuurhistorie
5.2.2.1 Inleiding
Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.
5.2.2.2 Analyse
Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Het plan tast geen waardevolle elementen aan.
5.2.2.3 Conclusie
Het aspect cultuurhistorie vormt geen planologische belemmering voor het plan.
5.2.3 Natuurwaarden
5.2.3.1 Inleiding
Ten behoeve van de bescherming van natuurwaarden geldt de Wet natuurbescherming. De daarin opgenomen bescherming omvat de onderdelen:
- gebiedsbescherming;
- soortenbescherming;
- bescherming van houtopstanden.
5.2.3.2 Analyse
Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland. Ook bij ontwikkelingen buiten natuurgebieden moet het effect worden beoordeeld, de zogenaamde 'externe werking'. Het gaat dan enerzijds om verstorende effecten zoals geluid, licht en trillingen op natuurgebieden behorende tot het Natuurnetwerk Nederland en anderzijds om stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden.
Verstorende effecten
Gezien de aard en omvang van het plan en de afstand tot Natuurnetwerk Nederland kan worden geconcludeerd dat het plan geen verstorende effecten heeft op gebieden behorende tot Natuurnetwerk Nederland.
Stikstofdepositie
Bijlage 8 bevat het stikstofdepositie-onderzoek (2 november 2023, VKL128) waarin zowel de gebruiksfase als de aanlegfase is beoordeeld. Daaruit volgt dat het plan geen significante gevolgen voor Natura 2000-gebieden heeft.
Soortenbescherming
Bij ontwikkeling van het initiatief kunnen natuurwaarden in het gebied verstoord worden. Blom Ecologie BV uit Waardenburg heeft een quickscan natuurwaarden uitgevoerd om de effecten van het plan op beschermde soorten te bepalen: rapport "Oriënterend onderzoek naar beschermde flora en fauna aan Kruisstraat ong. te Drongelen" (21 mei 2019, BE/2018/615). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 9.
Op basis van dit onderzoek concludeert Blom Ecologie BV het volgende:
- De werkzaamheden leiden (met voorbehoud ten aanzien van mogelijk de bunzing en wezel) niet tot aantasting van beschermde natuurwaarden en/of beschermde gebieden. Indien de haag rondom de planlocatie onderbroken wordt dient voorafgaand aan de werkzaamheden middels een aanvullend onderzoek te worden vastgesteld of de haag een relevante functie heeft voor deze kleine marterachtigen. Mogelijk dient in het verlengde hiervan een ontheffing te worden aangevraagd.
- Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van foeragerende vleermuizen en algemene broedvogels. Voor deze soorten dienen eventueel maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen. De aanwezigheid van beschermde soorten (Wet-Nb, andere soorten, art. 3.10) en hun leefgebied vormen geen bezwaar voor de beoogde ontwikkelingen (vrijstellingsbesluit).
Staro Natuur en buitengebied heeft nader onderzoek verricht naar de kleine marterachtigen: notitie "Nader onderzoek kleine marterachtigen, Kruisstraat Drongelen" (21 oktober 2019, nr. 19-0294). Het onderzoeksrapport is als bijlage 10 bijgevoegd.
Staro concludeert dat het onderbreken van de haag geen significante effecten heeft op kleine marterachtigen. Daarnaast doet Staro enkele aanbevelingen over het nemen van mitigerende maatregelen ten aanzien van muizensoorten en vogels.
In het algemeen wordt geconcludeerd dat met inachtname van de gedane aanbevelingen het plan niet leidt tot overtreding van de Wet natuurbeheer en dat er ook geen ontheffingen in het kader van die wet nodig zijn.
Bescherming van houtopstanden
Het plan omvat niet het kappen van bomen buiten de bebouwde kom of in een houtopstand van meer dan 10 are, of het kappen van een bomenrij van meer dan 20 bomen. Er is derhalve geen herplantplicht conform artikel 4.3 van de Wet natuurbescherming.
5.2.3.3 Conclusie
Het aspect natuurwaarden vormt geen planologische belemmering voor het plan.
5.3 Waterparagraaf
5.3.1 Inleiding
Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Rivierenland
De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets. De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).
5.3.2 Beleid
In deze paragraaf is het relevante vigerende beleid opgenomen.
5.3.2.1 Nationaal niveau
- Het Nationaal Waterplan
Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016-2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.
5.3.2.2 Provinciaal niveau
- Het Provinciaal Waterplan Noord-Brabant 2016-2021
Dit plan bevat het strategische waterbeleid van de provincie Noord-Brabant voor de periode 2016-2021. Naast beleidskader is het Provinciaal Waterplan ook toetsingskader voor de taakuitoefening van lagere overheden op het gebied van water. Bovendien dient het plan als structuurvisie voor het aspect water op grond van de Wet ruimtelijke ordening.
5.3.2.3 Waterschap Rivierenland
Onderhavig plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap Rivierenland. Het waterschapsbeleid is onder meer beschreven in:
- Het Waterbeheerplan 2022-2027 van het WaterschapHet Waterbeheerprogramma 2022-2027 'Versterken, verbinden, vergroenen' beschrijft wat Waterschap Rivierenland in de planperiode 2022-2027 wil bereiken, met wie, hoe men dat wil gaan doen en waarom. In het waterbeheerprogramma zijn voor het waterbeheer de kaders gegeven en de opgaven gedefinieerd. De visie van Waterschap Rivierenland is vertaald in 8 hoofdthema's: beschermen tegen overstromingen; water eerlijk verdelen; voorbereiden op extreem weer; streven naar schoon water van een goede biologische kwaliteit; bijdragen aan een fijne leefomgeving voor mens en natuur; kwaliteitsverbetering zwemwater; toewerken naar klimaat- en energieneutraliteit; toewerken naar circulariteit.
5.3.2.4 Gemeentelijk niveau
Beleidsvisie riolering en water
Vooruitlopend op de fusie van de gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem tot gemeente Altena hebben de gemeenten een gezamenlijke beleidsvisie riolering en water opgesteld. De visie vormt de basis voor het nog op te stellen rioleringsprogramma. Tezamen vervangen zij het traditionele en wettelijke planinstrument Gemeentelijk RioleringsPlan (GRP), zoals nu nog voortkomt uit de Wet Milieubeheer.
De belangrijkste aspecten uit het beleid voor de ontwikkeling zijn hieronder benoemd.
Vertaling klimaatbestendig naar dimensioneringsbui
Om te anticiperen op de klimaatverandering wordt voortaan bij zowel nieuwbouw als vervanging/verbetering, het rioolstelsel zodanig gedimensioneerd dat bij de normbui 09 (op de langere termijn) geen 'hinder' optreedt. Voor verdere beheersing op maaiveldniveau is een doorkijk naar extreme buien noodzakelijk, waardoor onze leefomgeving op termijn klimaatbestendig en –robuust wordt. Met deze doorkijk wordt gestreefd naar het voorkomen van schade en beperken van overlast door het op termijn nemen van passende maatregelen. Door op deze manier te handelen wordt invulling gegeven aan de ambitie om in 2050 klimaatbestendig te zijn.
Vertaling klimaatbestendig in openbaar gebied
Voor het klimaatbestendig maken wordt met name gericht op de inrichting van het openbaar gebied. Bij nieuwbouw, vervanging, herinrichting of andere werkzaamheden, worden de mogelijkheden benut om de openbare ruimte klimaatbestendig te maken. De trits 'vasthouden (1) – bergen (2) – vertraagd afvoeren (3) uit het Nationaal Bestuursakkoord Water wordt gehanteerd.
Voor de berging van het hemelwater wordt de voorkeursvolgorde open water of waterberging in het groen gehanteerd, pas wanneer dit niet mogelijk is, kan worden gekozen voor ondergrondse voorzieningen zoals waterberging onder wegen. In nieuw openbaar gebied is het uitgangspunt dat het hemelwater wordt geloosd op oppervlaktewater.
Vertaling klimaatbestendig in hydrologisch neutraal bouwen
De gemeente sluit aan bij het beleid van het waterschap om bij ruimtelijke ingrepen hydrologisch neutraal te bouwen. Dit betekent dat zodanig wordt gebouwd dat geen (grond)wateroverlast optreedt en kwel niet toeneemt in het plangebied of omliggend gebied. Bij uitbreidingen van verhard oppervlak wil de gemeente dat al het verhard oppervlak wordt gecompenseerd.
Hemelwater bij nieuwbouw
De perceeleigenaar is primair zelf verantwoordelijk voor de verwerking van het hemelwater en dient dan ook zelf, voor zover dat redelijk mogelijk is, het afstromend hemelwater in de bodem of oppervlaktewater te brengen. Alleen wanneer verwerking op eigen terrein niet mogelijk is (aan te tonen door de perceeleigenaar of projectontwikkelaar), is afvoer via een gemeentelijke voorziening toegestaan. Daarnaast overweegt de gemeente om wateroverlast van andere locaties op te lossen wanneer hier mogelijkheden voor zijn bij nieuwbouwprojecten. De gemeente bekostigt dan de extra maatregelen.
Dimensionering nieuwbouwlocaties
Voor het dimensioneren van het (hemel)watersysteem en bepalen compensatieplicht bij nieuwbouwlocaties wordt een verhard oppervlak van 80% voor percelen tot 250 m² 65% voor percelen tot 600 m² gehanteerd. Zijn de percelen groter dan 600 m2, dan wordt het werkelijke verhard oppervlak met een minimum van 400 m2 verhard oppervlak gehanteerd.
In relatie tot het plangebied zijn daarbij de volgende uitgangspunten van belang:
- Waterneutraal bouwen; het plan mag geen nadelige gevolgen hebben voor de omgeving;
- De toename aan verhard oppervlak moet worden gecompenseerd in de vorm van nieuwe waterberging bovenop bestaand wateroppervlak. Bestaand wateroppervlak mag hier derhalve niet in worden meegerekend;
- Voor de berging van het hemelwater hanteert de gemeente de voorkeursvolgorde open water of waterberging in het groen. Pas wanneer dit niet mogelijk is, kan gekozen worden voor ondergrondse voorzieningen zoals waterberging onder wegen;
- Verhard oppervlak van kavels worden als volgt berekend:
- Voor het dimensioneren van het (hemel)watersysteem en bepalen compensatieplicht bij nieuwbouwlocaties hanteert de gemeente een verhard oppervlak van 80% voor percelen tot 250 m² en 65% voor percelen tot 600 m².
- Zijn de percelen groter dan 600 m2, dan gaat de gemeente uit van het werkelijke verhard oppervlak met een minimum van 400 m2 verhard oppervlak.
- Verhard oppervlak van openbare verharding dient te worden berekend op basis van ontwerptekeningen of er dient een percentage te worden gehanteerd van het bruto oppervlak van de gehele wijk;
- De hoeveelheid aan te leggen water dient te worden berekend op basis van 30 cm peilstijging bij een bui van eens per 10 jaar (plus 10% vanwege klimaatontwikkeling) en/of een peilstijging tot maaiveld bij een bui van eens per 100 jaar (plus 10%). Hierbij is 10% de minimumeis van het waterschap. De gemeente hanteert voor nieuwbouw een reservering van 20%;
- Rioolstelsels in uitbreidingswijken worden uitgevoerd als gescheiden rioolstelsel. Regenwater en afvalwater dienen gescheiden te worden aangeleverd bij de erfgrens;
- Nieuwe rioolstelsels worden berekend op minimaal een bui 09 (eens in de vijf jaar). Voor beheersing op maaiveldniveau moet een doorkijk gemaakt worden met een bui van 75 mm in 60 minuten. Met deze doorkijk wordt gestreefd naar het voorkomen van schade en het beperken van overlast bij extreme buien;
- Het vloerpeil van woningen dient minimaal 30 cm boven het peil van de as van de weg te liggen. Dit geldt ten opzichte van de as bij een bolle weg. Bij een holle weg dient een groter verschil in acht te worden genomen;
- Het peil van de as van wegen dient minimaal 1,20 m boven het zomerpeil van oppervlaktewater te liggen;
- Extra kwel ten gevolge van eventuele aanleg van watergangen moet worden gecompenseerd binnen het plangebied.
5.3.3 Watersysteem
5.3.3.1 Bodem
Bodemopbouw
De bodem bestaat hier voornamelijk uit (zware) zavel en lichte klei. Door de samenstelling van de bodem is het gebied kwelgevoelig. In de nadere uitwerking van het plan zullen eventueel benodigde maatregelen om overlast door grondwater te voorkomen worden onderzocht.
Infiltratiecapaciteit
Er heeft geen specifiek onderzoek plaatsgevonden naar de infiltratiecapaciteit van de bodem. Uit het uitgevoerde bodemonderzoek (zie paragraaf 5.1.1) blijkt dat ter plaatse sprake is van een kleibodem. De waterdoorlatendheid is slecht.
5.3.3.2 Oppervlaktewater
Het plangebied ligt in de rivierkom en het polderlandschap is daarmee onlosmakelijk verbonden met het water. Binnen het plangebied is echter geen oppervlaktewater aanwezig. Aan de noord- en westzijde wordt het plangebied begrenst door een B-watergang.
5.3.3.3 Grondwater
Voor ontwikkelingen in het beheergebied van Waterschap Rivierenland is het zomerpeil van belang, zoals opgenomen in het Peilbesluit Alm & Biesbosch. Het plangebied ligt in het peilgebied LHA330. Het zomerpeil bedraagt NAP -0,4 meter. De maaiveldhoogte bedraagt ter plaatse circa NAP +0,6 meter, hetgeen betekent dat het zomerpeil 1,0 meter onder maaiveld ligt.
5.3.3.4 Waterschapsbelangen
Het plangebied ligt niet in of nabij een gebied waarin waterschapsbelangen een rol spelen, zoals waterkering, waterberging of waterwinning.
5.3.4 Hemelwater
Om de waterhuishoudkundige situatie in beeld te brengen heeft Grasveld civiele techniek een waterplanopgesteld: rapport "Bouwplan Kruisstraat Drongelen" (G83/003/2023/0503N01v5; 3 mei 2023). Het waterplan is als bijlage 11 bijgevoegd.
5.3.4.1 Verhard oppervlak
In deze paragraaf is een berekening van de toename van het verhard oppervlak als gevolg van het oprichten van gebouwen en het aanleggen van terreinverhardingen opgenomen. De bedrijfsbestemming is daarbij buiten beschouwing gelaten. omdat de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse niet veranderd. Onderstaande tabel bevat een overzicht van de verharde oppervlakken als gevolg van het plan.
| Onderdeel |
aantal percelen |
opp/perceel (m2) |
oppervlakte (m2) |
| perceelsgrootte > 600 m2 | 10 | 400 | 4.000 m2 |
| perceelsgrootte 250 - 600 m2, perceel 3 | 1 | 65% x 574 | 373 |
| perceelsgrootte 250 - 600 m2, perceel 4 | 1 | 655 x 552 | 359 |
| Wegen, parkeren en paden | 1.740 | ||
| Te dempen B-watergang | 40 | ||
| Totaal | 6.512 |
Het verhard oppervlak bedraagt in totaal 6.512 m².
5.3.4.2 Berekening bergingscapaciteit
Door de toename van het verhard oppervlak dient er regenwater geborgen te worden. De waterbergingseis van Waterschap Rivierenland bedraagt 664 m³ per ha. voor een wadi. Dit resulteert in een waterberging van ca. 0,65 ha x 664 m³/ha =432 m³.
5.3.4.3 Ontwerp bergingsvoorziening
Vanwege opbarsting van de bodem is het niet mogelijk om binnen het plan open water te realiseren. Derhalve is gekozen voor een wadi aan de oostzijde van de ontwikkeling.
BOVENGRONDSE SITUATIE WATERBERGING
De landelijke afvoer vindt hierbij plaats middels een systeem van drainage en de overstort vindt plaats middels een overstortleiding. Zowel de landelijke afvoer alsmede de overstortleiding zijn aangesloten op de bestaande B-watergang langs de Kruisstraat.
De wadi heeft een bergingsschijf van 0,30 m en een oppervlakte van 1.765 m2. Dit resulteert in een bergingscapaciteit van 530 m3 en hiermee wordt ruimschoots aan de wateropgave voldaan.
Omdat in de berekening van het verhard oppervlak op de kavels is rekening gehouden met het minimum van 400 m2 is gekozen om de wadi met een ruime overcapaciteit uit te voeren.
Hiermee kan een eventuele overschrijding van het werkelijk verhard oppervlak worden opgevangen.
De woningen krijgen op de erfgrens een exfiltratiekolk en lozen hun regenwater oppervlakkig op de straat. Middels een molgoot in het hart van de rijbaan wordt het regenwater vanuit het openbaar gebied oppervlakkig richting de wadi afgevoerd. Deze centrale molgoot wordt onder een afschot van minimaal 0,50% richting de wadi aangelegd.
De kavel 1, 2 en 3 worden direct aansloten op de bestaande B-watergang langs de Kruisstraat.
Hiervoor wordt goedkeuring gevraagd aan Waterschap Rivierenland. Het verhard oppervlak van deze kavels is meegenomen in de berekening van de benodigde waterberging.
Voor de aanleg van de dammen in de B-watergang moet compensatie worden uitgevoerd. Deze compensatie is meegenomen in de berekening van de benodigde waterberging.
5.3.5 Afvalwater
Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.
De woningen worden middels een individuele huisaansluiting aangesloten op een nieuw aan te leggen HWA hoofdriool in de nieuw aan te leggen ontsluitingswegen.
Kavel 1, 2 en 3 worden direct op een DWA riool aangesloten dat minimaal 1,00 m uit de bestaande boven insteek van de watergang ligt.
Vervolgens wordt het vuilwater verzameld richting een nieuw te plaatsen gemaal en vervolgens getransporteerd naar een nog nader overeen te komen aansluitpunt op het bestaand gemeenteriool.
5.3.6 Waterkwaliteit
Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast.
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
6.1 Kostenverhaal
Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).
In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaren een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.
6.2 Gemeentelijke grondexploitatie
Uit de gemeentelijke grondexploitatie volgt dat voldoende middelen aanwezig zijn om de voorgenomen ontwikkeling te kunnen realiseren. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.
Hoofdstuk 7 Juridische aspecten
7.1 Algemeen
In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.
Het bestemmingsplan bestaat uit:
- de toelichting;
- de planregels;
- de verbeelding.
De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.
De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.
De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.
Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.
7.2 Planregels
De indeling van de planregels is als volgt.
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Hoofdstuk 3 Algemene regels
Hoofdstuk 4 Overgangsregels
Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Begrippen (artikel
1
)
In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.
Wijze van meten (artikel
2
)
In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Agrarisch (artikel 3)
De bestemming Agrarisch is van toepassing op de gronden waar de fruitteelt wordt beëindigd, maar waar geen woningbouw gaat plaatsvinden. Uitsluitend grondgebonden agrarische activiteiten zijn toegestaan. Er mogen geen gebouwen worden opgericht.
Bedrijf (artikel 4)
Het gedeelte van de bedrijfsgebouwen van het voormalige fruitteeltbedrijf is in de bestemming 'Bedrijf' opgenomen, omdat de opslag- en verpakkingsactiviteiten van fruit worden voorgezet. Ter plaatse zijn ook andere bedrijfsactiviteiten in de milieucategorieën 1 en 2 mogelijk, voor zover opgenomen in de bijgevoegde Staat van Bedrijfsactiviteiten.
Groen (artikel 5)
De beoogde groenzone ten oosten van het plangebied en de te behouden hagen zijn in de bestemming 'Groen' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn tevens de aanduidingen 'waterberging' en 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing' opgenomen. Deze zijn opgenomen voor de voorwaardelijke verplichtingen voor de aanleg van voldoende waterberging en landschappelijke inpassing.
Verkeer (artikel 6)
De nieuwe ontsluitingsstraat is in de bestemming Verkeer opgenomen.
Wonen (artikel 7)
De bestemming Wonen staat het bouwen van maximaal 12 nieuwe woningen toe. Per bouwvlak is het type woningen aangegeven. Tevens zijn goot- en bouwhoogten opgenomen.
Waarde Archeologie 2 en 3a (artikel 8 en 9)
De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van de te verwachten archeologische waarden van gronden
Waarde Cultuurhistorie (artikel 10)
De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het in stand houden, het beheer, het onderhoud en duurzame ontwikkeling vanuit cultuurhistorisch, aardkundig en landschappelijk oogpunt van waardevolle cultuurhistorische bebouwing en landschapselementen.
Hoofdstuk 3 Algemene regels
Anti-dubbeltelregel (artikel
11
)
In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.
Algemene bouwregels (artikel
12
)
Dit artikel bevat regels ten aanzien van aan- en uitbouwen, kapvormen, ondergronds bouwen en afwijkende bestaande bebouwing en ondergeschikte bouwdelen.
Algemene gebruiksregels (artikel
13
)
In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt.
Algemene afwijkingsregels (artikel
14
)
In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen.
Algemene wijzigingsregels (artikel
15
)
Dit artikel bevat een algemene wijzigingsbevoegdheid voor geringe afwijking van de bestemmingsgrenzen.
Overige regels (artikel
16
)
In dit artikel zijn drie algemene regels opgenomen:
- regels met betrekking tot het aanleggen van voldoende parkeerplaatsen en voldoende ruimte voor laden en lossen;
- regels inzake het aanleggen van paardenpakken en mestopslag;
- regels waarin een koppeling wordt gelegd met het bestemmingsplan "Dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen".
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht (artikel
17
)
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.
Slotregel (artikel
18
)
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.
Hoofdstuk 8 Procedure
Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:
- 1. Terinzagelegging voorontwerpbestemmingsplan
- 2. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
- 3. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
- 4. Vaststelling door gemeenteraad
- 5. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan
8.1 Terinzagelegging en vooroverleg voorontwerpbestemmingsplan
Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 27 mei 2021 voor 4 weken ter inzage gelegen.
Tegelijkertijd is het plan voorgelegd aan de vooroverleginstanties.
Het verslag hiervan is in bijlage 13 opgenomen.
8.2 Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
Vanaf 29 juni 2023 heeft het ontwerpbestemmingsplan voor 6 weken ter inzage gelegen. Vervolgens heeft het bestemmingsplan vanaf 21 juli 2023 nog voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. I
Het verslag hiervan is in bijlage 14 opgenomen.
8.3 Vaststelling door gemeenteraad
Op 6 februari 2024 is het bestemmingsplan "Kern Drongelen: Kruisstraat 44 en omgeving" gewijzigd vastgesteld.