Nieuwstraat

2.1.1 Randvoorwaarden en uitgangspunten

Voor het plangebied zijn afspraken gemaakt tussen de gemeente en de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Dit betreft zowel programmatische als stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden. Randvoorwaarden zijn de punten waar in het plan aan voldaan moet worden. Uitgangspunten zijn keuzes die in het verdere planproces een sturende rol vervullen en waarvan, onder omstandigheden, mag worden afgeweken. Een groot deel van de randvoorwaarden en uitgangspunten is opgesteld conform de wensen en het programma van eisen van de gemeente. Tevens zijn randvoorwaarden opgenomen die gelden conform het beleid en de keur van het waterschap. Overige randvoorwaarden volgen uit het programma van eisen van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Op basis van gebieds- en locatiekenmerken en de gestelde voorwaarden en uitgangspunten is een ruimtelijk planconcept voor het gebied gemaakt.

Randvoorwaarden

• Ca. 30 ruime bouwkavels bestemd voor wonen en tevens voor beroep aan huis en voor bedrijf aan huis;
• Inpassing van het Autoschadeherstelbedrijf Cornet met uitbreidingsruimte voor een nieuwe bedrijfshal en maximaal één nieuwe bedrijfswoning;
• Passende overgang naar het landelijk gebied ten zuiden van het plan;
• Onderhoudsarme groenstroken;
• Toepassen van een duurzaam watersysteem;
• Voorkomen van concurrentie met het plan De Eng door het opnemen van andere woningtypes in het plan Nieuwstraat;
• Voldoende brede rijstroken in het plan vanwege aan huis verbonden bedrijven en aan huis verbonden beroepen;
• Een verkeersstructuur conform het principe 'duurzaam veilig' en een 30 kilometerregime;
• Een parkeernorm van 2,3 parkeerplaatsen (inclusief 0,4 parkeerplaatsen voor bezoekers) per woning voor dure woningen;
• Twee parkeerplaatsen op eigen terrein per woning;
• Voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein voor andere gebruiksfuncties dan wonen, conform de kencijfers van CROW of de parkeernormering uit de Notitie Parkeren (vastgesteld door de gemeenteraad op 28 juni 2011).

Uitgangspunten

• Bebouwing en openbare ruimte aansluitend bij het stedenbouwkundig en landschappelijk beeld en karakter van de Nieuwstraat;
• Ruimte om de Nieuwstraat aan te kleden met bomen voor een landschappelijke inpassing;
• Een groen karakter;
• Waterberging integreren in de openbare ruimte van het plangebied en op het terrein van Cornet;
• Gebruik van duurzame materialen, zoals niet uitlogende materialen, duurzame energieopwekking en energiebesparing.

2.1.2 Planconcept

Het planconcept is gebaseerd op de oorspronkelijke rechtlijnige verkavelingstructuur bestaande uit rechthoekige percelen, landschappelijk ingepast door een groene omlijsting. Het concept houdt rekening met de zuidelijk gelegen agrarische gronden. Het plan voorziet in een stedenbouwkundige concept waarbij de overgang naar het buitengebied zorgvuldig groen wordt ingekleed met enkele voor- en zijkanten van bebouwing, waardoor een zachte overgang naar het landschap wordt bewerkstelligd. De bedrijvigheid is geclusterd aan de westzijde van de locatie. De grotere bijgebouwen en hallen op de woonkavels zijn intern georiënteerd en de bouwmassa's sluiten aan bij de schaal en maat van Veen. De ontsluitingsweg ligt aan de zuidzijde in de richting van en langs het landschap, waardoor het buitengebied vanuit de locatie zichtbaar is. Bovendien ontstaat er een gevarieerd beeld vanuit het landschap op de locatie.

Figuur 2.1: Planconcept

2.1.3 Stedenbouwkundig plan

Het stedenbouwkundige plan is een ruimtelijke vertaling van het planconcept. Een heldere verkeersstructuur is te zien die aantakt op de Groeneweg. Een brede groene berm biedt ruimte aan bomen. De buurtontsluitingsweg staat haaks op de oorspronkelijke verkavelingsrichting binnen de noord-zuidstructuur en biedt zicht op het agrarisch landschap. De weg vervolgt eerst zijn route langs het landschap waarna hij de locatie insteekt. Doordat de straat voor een gedeelte aan het landschap grenst, ontstaat een gevarieerde rand van de uitbreiding naar het landschap. Naar het landschap toe zijn geen achterzijden van kavels geprojecteerd, voorkanten en zijkanten en openbaar gebied wisselen elkaar af. Vanuit de Nieuwstraat wordt de locatie ontsloten via een secundaire verbinding die slechts toegankelijk is voor langzaamverkeer en afgesloten wordt voor autoverkeer. De westzijde van het plangebied biedt ruimte voor het huidige autoschadeherstelbedrijf en een nieuwe bedrijfshal op het perceel.

Figuur 2.2: Stedenbouwkundig plan

Programma
In het plan wordt ruimte geboden aan diverse woningtypes en kavelgroottes. Ook wordt bedrijvigheid aan huis mogelijk gemaakt. Het plan voorziet in de realisatie van 32 woningen:

• bouwkavels, gevarieerd in grootte, waar naast wonen tevens beroep aan huis en bedrijf aan huis is toegestaan.
• nieuwe bedrijfshal op het perceel van Autoschadeherstelbedrijf Cornet en een mogelijkheid voor een extra bedrijfswoning.

De kavels zijn qua grootte globaal in te delen in 4 klassen: kavels van ca. 500-600 m2, kavels van ca. 600-800 m2, kavels van ca. 800-1000 m2 en kavels groter dan 1.000 m2. Deze verdeling over het plan is in onderstaande afbeelding inzichtelijk gemaakt.

Van de 32 woningen zijn er 27 gelegen in de kern Veen. De 5 meest oostelijk gelegen kavels die met hun inritten aan de Rivelstraat zijn gelegen, komen in de kern Wijk en Aalburg te liggen. Ten aanzien van het plaatsnamenbesluit en het verkeersbesluit worden apart procedures doorlopen.

Figuur 2.3: Kavelgrootten

Bebouwing
De bebouwing volgt de openbare ruimte. Een zorgvuldige inpassing van een aantal hoekpercelen is cruciaal. Een dubbele oriëntatie van de woningen wordt voorgesteld.

Figuur 2.4: Dubbele oriëntatie bebouwing

Verkeersstructuur

Op hoofdlijnen
De locatie wordt aan de westzijde aan de Groeneweg ontsloten voor gemotoriseerd verkeer, waaronder vrachtverkeer. Omdat het plan ruimte biedt aan bedrijf-aan-huis en beroep-aan-huis is de rijbaanbreedte hierop afgestemd. De breedte van de buurtontsluitingsstraat bedraagt 6,5 meter. De doorsteek naar de Nieuwstraat is slechts toegankelijk voor langzaam verkeer en wordt afgesloten voor autoverkeer, uitgezonderd hulpdiensten en de afvalophaaldienst.

Parkeren
Op basis van de Notitie parkeren, zoals vastgesteld door gemeenteraad op 28 juni 2011, bedraagt het aantal benodigde parkeerplaatsen in de openbare ruimte 24 parkeerplaatsen. De bezoekers hebben een behoefte aan 13 parkeerplaatsen. Bij de Ruimte voor Ruimte kavels worden minimaal 2 parkeerplekken op eigen terrein gerealiseerd. Wat betreft de kavels uit het reguliere gemeentelijke contingent is gerekend met één parkeerplek op eigen terrein. In het plan Nieuwstraat Veen worden 30 parkeerplaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd. Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan de notitie parkeren.

In figuur 2.5 zijn de toekomstige parkeerplaatsen aangegeven. Ten oosten van de nieuwe ontsluitingsweg op de Nieuwstraat worden 10 parkeerplaatsen naast de rijbaan gerealiseerd.
Langs de nieuwe buurtontsluitingsstraat worden geen parkeerhavens aangelegd. Hier kan geparkeerd worden op de rijbaan, waarbij voldoende ruimte beschikbaar is voor de draaicirkels van vrachtverkeer. Mogelijkheden voor parkeren op de rijbaan staan in onderstaande figuur weergegeven.

Inritten
In het plan zijn brede grasbermen opgenomen (zie figuur 2.6). De berm zal steeds onderbroken worden door inritten. Om te voorkomen dat de grasberm te vaak wordt onderbroken zijn er eisen gesteld aan de ligging van de inritten:

• Elke kavel wordt voorzien van maximaal 1 inrit.
• De inritbreedte van woonkavels bedraagt in principe 5 meter.
• Voor bereikbaarheid van een woon-werkkavel voor een van te voren bekend voertuig, kan de inritbreedte worden aangepast tot een maximale breedte van 8 meter.

Figuur 2.5: Verkeer en parkeren

Groenstructuur

De groene singel aan de zuidzijde wordt onderhoudsvriendelijk gemaakt en er zal 'lucht en ruimte' in de woonwijk gecreëerd worden doordat een deel van de wijkontsluitingsweg langs het 'buitengebied' loopt. De structuur voorkomt een harde rand aan het dorp en integreert het landelijk gebied in het bebouwd gebied.

De ruimtelijke kwaliteit van de locatie wordt voor een groot gedeelte bepaald door toepassing van bermen, watergangen en bomen. Bomen begeleiden binnen het plangebied de infrastructuur en dragen bij aan een zachte overgang naar het landschap. Langs de Nieuwstraat en Rivelstraat wordt een brede watergang met grasbermen toegepast (A in figuur 2.6).

Langs de buurtontsluitingsstraat worden bomen in een brede groenberm toegepast (B in figuur 2.6). Deze bomen dragen bij aan de kwaliteit van de leef- en werkomgeving.

Aan de zuidzijde wordt het zicht vanuit het landschap op de locatie verzacht door verspreid staande bomen (C in figuur 2.6). Daar waar de buurtontsluitingsstraat langs het landschap zijn weg vervolgt, maakt de beplanting aangeduid met 'C' plaats voor de bomen, aangeduid met 'B'. Hierdoor ontstaat een gevarieerd beeld op de locatie.

Figuur 2.6: Groenstructuur

Openbare ruimte

Om effectief gebruik te maken van de ruimte zijn de functies in de openbare ruimte geïntegreerd in elkaar. Openbaar groen gaat samen met waterberging en biedt informele speelruimte. De kabels en leidingen liggen onder het trottoir aan de andere zijde dan waar de bomen zijn voorzien. Dit bevordert de duurzaamheid van de groeiplaats en daarmee een lange levensduur van de bomen.

De opbouw van de openbare ruimte wordt weergegeven middels een viertal dwarsdoorsneden, die in onderstaande figuren zijn afgebeeld.

Figuur 2.7: Profielenkaart openbare ruimte

Figuur 2.8: Profiel 1, interne ontsluitingsweg

Figuur 2.9: Profiel 2, toekomstig profiel Nieuwstraat

Figuur 2.10: Profiel 3, waterberging / wadi en straat

Figuur 2.11: Profiel 4, waterberging wadi

Watersysteem

Het principe van het duurzaam watersysteem wordt nader beschreven in paragraaf 3.2.

2.1.4 Beeldkwaliteit

Gemeente Aalburg is voornemens de toekomstige bebouwing gelegen aan de Nieuwstraat en de Rivelstraat aan welstand te toetsen. Voor deze kavels geldt dat onderstaande criteria in onderstaande ten aanzien van uitstraling en architectuur voor de gebouwen bindend zullen zijn. Deze beeldkwaliteitsparagraaf zal daartoe gelijktijdig met dit bestemmingsplan worden vastgesteld door de gemeenteraad conform artikel 12a van de Woningwet en daarmee de status van een Welstandsnota krijgen.

Voor de overige deel van het plangebied is de gemeente Aalburg voornemens het gebied welstandvrij te realiseren. Onderstaande ambities dienen ter inspiratie voor de toekomstige bebouwing in dit deel van het plangebied.

Onderstaand worden de criteria en ambities die ten grondslag liggen aan het stedenbouwkundig plan weergegeven middels tekst en sfeerbeelden. Het geeft de uitstraling en architectuur weer voor woningen, bedrijven aan huis en de openbare ruimte. De sfeer zoekt aansluiting met het karakter van Veen. Het is wenselijk dat niet alle bebouwing identiek aan elkaar is, maar dat een aantal kenmerkende elementen in de bebouwing terugkomt.

Wat betreft de inrichting van de openbare ruimte zijn afspraken gemaakt tussen de gemeente en de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte.

Woningen

In de dorpse sfeer van Veen past een hoofdmassa bestaande uit maximaal twee bouwlagen met een kap. Het is wenselijk een gelijkbenig zadeldak toe te passen waarvan de nokrichting evenwijdig aan dan wel loodrecht op de voorgevelrooilijn staat. Bij hoekwoningen is aandacht wenselijk voor een tweezijdige oriëntatie, zodat geen blinde gevels ontstaan.

Aan- en bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa en qua architectuur in stijl met de hoofdmassa. Indien aan- en bijgebouwen worden gerealiseerd met een kapconstructie is het passend om deze met een gelijkbenig zadeldak te realiseren, aansluitend bij de hoofdmassa, met de nok evenwijdig dan wel loodrecht ten opzichte van de voorgevelrooilijn.

Het is wenselijk de architectuur van de woning een dorps type te laten zijn met beperkte maat en schaal. Het authentieke type past eveneens in dit beeld. Verbijzondering van het gebouw is wenselijk, mits in samenhang met de architectuur. Als basismateriaal voor de gevels wordt een donkere bruine tot bruinrode baksteen voorgesteld, al dan niet in combinatie met hout. Voor de daken worden keramische dakpannen voorgesteld in een antraciet of rode kleur. Glanzende pannen passen niet binnen het gewenste beeld. Voor gevelopeningen geniet hout de voorkeur. Een doorgetrokken daklijst levert een rustig straatbeeld op. Dakoverstekken, balkons en andere toevoegingen zijn dan duidelijk ondergeschikt aan de hoofdmassa.

Bij de grotere kavels liggen de hoofdgebouwen ten minste 4 meter uit de zijdelingse kavelgrenzen; voor de kleinere kavels is deze minimale afstand 3 meter. Het is gewenst om de tuin tussen de hoofdgebouwen bebouwingsvrij te houden. Voor de kleinere kavels loopt de tuinbestemming door tot 5 meter achter de voorgevel van de woningen, bij de grotere kavels is dit 10 of 15 meter, afhankelijk van de positionering van de inrit.

Figuur 2.12: Referentiebeelden woningen

Bedrijven aan huis

Een zorgvuldige kavelindeling bij een bedrijf aan huis is cruciaal voor de gewenste sfeer in de nieuwe woonbuurt.

Figuren 2.13 t/m 2.15 geven weer welke positionering op de kavel gewenst is voor bedrijven aan huis bij respectievelijk kleinere kavels, kavels aan de Nieuwstraat en voor middelgrote en grote kavels. Door middel van een kruis is aangegeven welke positionering op de kavels wordt beschouwd als zijnde niet passend.

Gelijkvormigheid tussen het hoofdgebouw en het bedrijfsgebouw is gewenst, dit kan zich uiten in bijvoorbeeld bouwhoogte of dakvorm. Het is gewenst om materialen en kleuren te gebruiken die aansluiten bij het hoofdgebouw. Bij een bedrijfshal worden tevens hoogwaardige materialen en een zorgvuldige afwerking voorgesteld. In figuur 2.16 zijn enkele referentiebeelden opgenomen.

Figuur 2.13: Positionering bedrijven aan huis bij kavels 500-600 m2

Figuur 2.14: Positionering bedrijven aan huis bij kavels aan de Nieuwstraat

Figuur 2.15: Positionering bedrijven aan huis bij middelgrote en grote kavels

Figuur 2.16: Referentiebeelden bedrijven aan huis

Erfafscheidingen
Groene erfafscheidingen zijn gewenst, met name op de grens naar het openbaar gebied. Te denken valt aan hagen van Liguster, Haagbeuk, Beuk, Esdoorn (Acer campestre) of Linde.

Figuur 2.17: Referentiebeelden groene hagen

Openbare ruimte

De kwaliteit van de openbare ruimte is af te lezen aan het materiaalgebruik. Dit moet voldoen aan de gewenste sfeer, aan de functionele eisen in het gebruik en sluit aan op de beeldkwaliteit van de woningen. De beoogde sfeer is dorps en de vormgeving zal terughoudend en sober zijn.

Verharding
Om een rustig straatbeeld te bereiken worden voor de verharding neutrale kleuren voorgesteld. Om de functies als rijbaan, parkeren, inritten en trottoir van elkaar te onderscheiden, is er gekozen voor variatie in formaatgroottes en straatverbanden. De uitstraling en daarmee samenhangend het kleurgebruik zal sober zijn.

In aansluiting op de bedrijfsfunctie (naast woonfunctie) van de locatie wordt gekozen voor betonproducten. De trottoirs worden uitgevoerd in donkergrijze betontegels. De rijbaan, inritten en parkeerplekken langs de Nieuwstraat worden voorgesteld in betonstraatstenen, keiformaat, kleur rood of paars.

Openbaar groen

Langs de Nieuwstraat en Rivelstraat zijn grasbermen en grastaluds voorzien. Voorgesteld wordt ruig gras.

Langs de buurtontsluitingsstraat worden bomen in een brede grasberm toegepast. De bomen zijn van 2e grootte, sluiten aan op het cultuurlandschap en mogen gezien de woonfunctie een sieraspect in zich hebben. Gedacht wordt aan Essen met een fraaie herfstverkleuring (zie figuur 2.18).

Figuur 2.18: Referentie Essen langs buurtontsluitingsstraat

De zuidelijk gelegen wadi wordt begeleid door verspreid staande beplanting, voorgesteld worden Elzen (zie figuur 2.19). Deze beplanting draagt bij aan een zachte overgang van landschap naar bebouwd gebied. De beplanting zal gebiedseigen zijn en bestand tegen vochtige tot natte omstandigheden (wadi). Er wordt gekozen voor een tweede of derde grootte boom.

Figuur 2.19: Referentie elzen in het landelijk gebied, karakteristieke silhouetten.