Wijk en Aalburg: Oude Kerkstraat 23

1.1 Aanleiding en doel

Dit wijzigingsplan maakt de herontwikkeling van een voormalig bedrijfskavel aan de Oude Kerkstraat in Wijk en Aalburg mogelijk. In het vigerende bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg' is voor de betreffende gronden een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Het initiatief past binnen de wijzigingsregels die hiervoor zijn opgenomen.

Voorliggend wijzigingsplan is opgesteld om de ontwikkeling tot woongebied mogelijk te maken en biedt een bouwtitel voor de bouw van 9 eengezinswoningen: 4 aaneengebouwde woningen, 4 twee-onder-één-kapwoningen en één vrijstaande woning. Binnen het plangebied wordt voorzien in de hiervoor benodigde parkeerplaatsen.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt op de hoek van de Polstraat en Oude Kerkstraat, aan de rand van Wijk en Aalburg.

Aan de zuidoostzijde wordt het plangebied begrensd door woonpercelen aan de Maasdijk. In het noordoosten grenst het plangebied aan het kavel van Oude Kerkstraat 21.

De ligging van het plangebied is weergegeven op figuur 1.1.

Figuur 1.1: Ligging van het plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg' (hierna 'moederplan'). Dit bestemmingsplan is op 27 maart 2018 door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Aalburg vastgesteld. Voor het plangebied is de bestemming 'Bedrijf' opgenomen. Voor het gebied is een wijzigingsbevoegdheid naar de bestemmingen 'Wonen' en 'Verkeer' opgenomen.

Daarnaast geldt het bestemmingsplan ‘Dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen’ (hierna Sectorplan). Met het Sectorplan zijn diverse beleidsaspecten en juridische regelingen samengevoegd en in één plan geregeld voor de gehele gemeente. Dit bestemmingsplan regelt de dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen voor het gehele gemeentelijke grondgebied en wordt jaarlijks herzien. Het bestemmingsplan 'Dubbelbestemmingen en Gebiedsaanduidingen' is en blijft onverminderd van kracht na vaststelling van het voorliggende wijzigingsplan.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 van deze toelichting bevat de planbeschrijving. In dat hoofdstuk wordt ingegaan op het initiatief en de wijze waarop dat in het wijzigingsplan is vertaald. In hoofdstuk 3 wordt aandacht besteed aan de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan in relatie tot het vigerende beleid, de relevante milieuhygiënische en planologische aspecten. De juridische planopzet wordt toegelicht in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 en 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en de procedure.

2.1 Wijzigingsregels geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg', dat op 20 december 2016 is vastgesteld door de raad van de gemeente Aalburg. In dat bestemmingsplan is aan het plangebied de bestemming ‘Bedrijf’ toegekend, met een wijzigingsbevoegheid. In het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg' zijn in de artikelen 23.4 en 25.3 de voorwaarden opgenomen waaronder toepassing kan worden gegeven aan deze bevoegdheid. De bevoegdheid luidt als volgt:

Het bevoegd gezag kan de bestemming wijzigen in de bestemming 'Wonen' dan wel 'Verkeer', indien:

• a. er geen milieuplanologische belemmeringen zijn;
• b. dit inpasbaar is vanuit ruimtelijke oogpunt;
• c. dit past in het gemeentelijk woningbouwprogramma alsmede het door gedeputeerde staten vastgestelde planningsgetal waarop het woningbouwaantal mede is gebaseerd;
• d. de belangen van de waterhuishouding niet onevenredig worden geschaad;
• e. vooraf een positief advies van de waterbeheerder is verkregen.

Ook moet de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan gewaarborgd zijn (ingevolge artikel 23.4). In verband daarmee moet voor dit wijzigingsplan in elk geval worden aangetoond dat:

• a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
• b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad;
• c. door initiatiefnemer een zekerheidstelling is afgeven met betrekking tot de (plan)kosten.

Aanvullend op het bovenstaande dient (ingevolge artikel 25.3) te worden aangetoond dat:

• a. dat het wijzigingsplan milieutechnisch aanvaardbaar is;
• b. dat het wijzigingsplan past in een goede waterhuishouding;
• c. dat het wijzigingsplan inpasbaar is in het volkshuisvestingsprogramma;
• d. dat het wijzigingsplan economisch uitvoerbaar is;
• e. dat het wijzigingsplan stedenbouwkundig inpasbaar is.

Er is een stedenbouwkundig plan opgesteld dat past binnen de wijzigingsregels. Het stedenbouwkundig plan gaat uit van de realisering van 9 woningen. Hierna wordt aandacht besteed aan de bestaande situatie en het stedenbouwkundig plan.

2.2 Huidige situatie

Het plangebied betreft een voormalig bedrijfsperceel. Op het perceel staat een grote bedrijfsloods die meer dan de helft van het perceel beslaat. Het perceel is nagenoeg volledig verhard.

2.3 Toekomstige situatie, het initiatief

2.4 Toetsing aan de wijzigingsregels

Er zijn geen milieuplanologische belemmeringen

In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de onderzoeken die zijn verricht binnen het plangebied. Hieruit blijkt dat er geen belemmeringen zijn op milieuplanologisch vlak.

Het plan is inpasbaar vanuit ruimtelijke oogpunt

In paragraaf 2.3 is ingegaan op de toekomstige situatie. Er is voldoende rekening gehouden met de bestaande ruimtelijke structuur en de belangen van eigenaren en bewoners van aangrenzende percelen. Er is dan ook sprake van een goede ruimtelijke inpassing.

Het plan past in het gemeentelijk woningbouwprogramma alsmede het door Gedeputeerde Staten vastgestelde planningsgetal waarop het woningbouwaantal mede is gebaseerd

In 2015 hebben de gemeenten en corporaties in het Land van Heusden en Altena in het kader van de regionale woonvisie een onderzoek laten uitvoeren naar de Effectieve vraag naar woningen gebaseerd op het feitelijke verhuisgedrag van huishoudens. De Effectieve vraag is gebaseerd op gedetailleerde gevalideerde data voor elk huishouden en elke woning in Nederland, gebaseerd op 'big data-analyse' van diverse bronnen, o.a. verhuisdata van 2012-2016. Vanwege de grote dynamiek op de woningmarkt en de behoefte aan informatie ten behoeve van de ontwikkeling van verschillende (grote) planlocaties zijn deze cijfers in augustus 2017 door de voormalige gemeente Aalburg geactualiseerd middels een notitie 'Effectieve vraag, verschilanalyse en Strategische kaart'.

In dit kader is de kwantitatieve vraag naar nieuwe woningen onderzocht. Op 10 oktober 2017 is aan de hand hiervan een interpretatie gemaakt voor de kern Wijk en Aalburg. Binnen de momenteel aanwezige woningbouwruimte kunnen er tot 2028 minimaal 90 en maximaal 171 koopwoningen worden toegevoegd, variërend van goedkope, middeldure tot dure woningen, De nieuwe (middeldure koop)woningen passen in de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar woningbouw binnen de gemeente Altena.

De belangen van de waterhuishouding worden niet onevenredig geschaad en vooraf is een positief advies van de waterbeheerder verkregen

In paragraaf 3.3 wordt ingegaan op de waterhuishoudkundige situatie. Er is sprake van een afname van het verhard oppervlak binnen het plangebied van dit wijzigingsplan.

De belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden worden niet onevenredig geschaad

In paragraaf 2.3 is ingegaan op de toekomstige situatie. Er is bij de wijze waarop de nieuwe woningen zijn gesitueerd en de inrichting van het gebied voldoende rekening gehouden met de belangen van eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden.

Het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen worden niet onevenredig geschaad

In paragraaf 2.3 is ingegaan op de toekomstige situatie. Er is voldoende rekening gehouden met het bestaande straat- en bebouwingsbeeld. Er wordt aangesloten op de Polstraat, waarbij geen aanpassingen worden gedaan aan de bestaande straten. Voor de maximale goot- en bouwhoogte van de woningen is aangesloten bij de woningen aan de Taxhof. Uitgaande van een toename van het aantal verkeersbewegingen van maximaal 6 per nieuwe woning per etmaal (in totaal maximaal 54 extra voertuigbewegingen) kan worden gesteld dat dit geen invloed heeft op de verkeersveiligheidsbelangen. De hoek Polstraat-Oude Kerkstraat blijft vrij van bebouwing en de aansluiting van de nieuwe woonstraat op de Polstraat wordt op voldoende afstand van de aansluiting van de Oude Kerkstraat op de Polstraat aangelegd. Door de onbebouwde ruimte ter hoogte van de nieuwe aansluiting en de hoek Polstraat-Oude Kerkstraat is er voldoende zicht op het verkeer in de verschillende straten.

Door initiatiefnemer is een zekerheidstelling afgeven met betrekking tot de (plan)kosten

In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het plan. Voor het verhaal van de (plan)kosten is een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer.

2.5 Wijze van bestemmen

Het stedenbouwkundig plan is vertaald op de verbeelding van dit wijzigingsplan. Qua systematiek is aangesloten bij de systematiek van het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg' (het 'moederplan' waar dit wijzigingsplan deel van uitmaakt). Omdat het binnen de wijzigingsregels niet mogelijk is om te wijzigen naar de bestemming 'Tuin' zijn de woonpercelen volledig bestemd als 'Wonen'. Om te voorkomen dat aan- en uitbouwen (met uitzondering van erkers), bijgebouwen en overkappingen voor de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd, zijn hiervoor een aanduiding op de verbeelding en aanvullende regels opgenomen. Ook zijn de bouwmogelijkheden, die de bestemming 'Tuin' in het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg' biedt voor de voorgevel, toegevoegd aan de bestemming 'Wonen'.

Voor de nieuwe woningen zijn bouwvlakken opgenomen. Per bouwvlak zijn de toegelaten woningtypologie (twee-aaneen en aaneengebouwd) en de maximale goot- en bouwhoogte (6 en 11 meter) aangeduid. Tot slot is aangegeven hoeveel woningen maximaal per bouwvlak zijn toegestaan.

De overige gronden binnen het plangebied zijn bestemd als 'Verkeer'. Binnen deze bestemming zijn, naast verkeer- en verblijfsruimte, onder andere groen- en parkeervoorzieningen algemeen toegestaan.

Doordat de bestemming 'Wonen' onverkort van toepassing wordt verklaard op de verbeelding van dit wijzigingsplan dienen de aan te houden afstanden van hoofdgebouwen tot de zijdelingse bouwperceelsgrens in acht te worden genomen. Bij de situering van de vrijstaande en half-vrijstaande woningen en de eindwoning aan de zijde van de Oude Kerkstraat wordt voldaan aan deze regels. Eén eindwoning voldoet niet aan de voorgeschreven minimale maat van 2 meter.

Er is wel sprake van een aanvaardbare situatie. De betreffende eindwoning is centraal in het plangebied gesitueerd, aan de doodlopende nieuwe woonstraat en heeft geen invloed op de verkeersveiligheid. Ook in ruimtelijk opzicht is er geen noodzaak ter plaatse 2 meter uit het openbare gebied te bouwen. Naast het perceel wordt een trottoir aangelegd en is het trottoir van de rijbaan gescheiden door parkeerplaatsen. De afstand van de zijgevel tot de voorgevels van de half-vrijstaande woningen is hierdoor vrij groot. Bovendien worden de woningen binnen het plangebied in onderlinge samenhang gebouwd en heeft de afwijkende situering geen invloed op de belangen van eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden. Bij de verkoop van de woningen is bekend waar en op welke afstand de betreffende eindwoning wordt gebouwd. Ook de belangen van toekomstige eigenaren en/of gebruikers worden dan ook niet onevenredig geschaad.

Omdat in de regels van de bestemming 'Wonen' in het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg' de afstand van eindwoningen tot de zijdelingse perceelsgrens van 2 meter is opgenomen, kan het beoogde bouwplan niet (zonder afwijking) worden vergund. Gelet op de onderbouwing van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het bouwplan, waarbij één eindwoning in de zijdelingse perceelsgrens wordt gebouwd, is ervoor gekozen de bepaling die betrekking heeft op de afstand van eindwoningen tot de zijdelingse perceelsgrens niet van toepassing te verklaren op het plangebied van dit wijzigingsplan. Door het ingetekende bouwvlak, waarbinnen de hoofdgebouwen (hoofdmassa van de woningen) moeten worden gesitueerd, is de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens aan de Oude Kerkstraat vastgelegd.

3.1 Beleidskader

Voorliggend wijzigingsplan heeft betrekking op de bouw van 9 woningen aan de Oude Kerkstraat in Wijk en Aalburg. Ten behoeve van deze ontwikkeling is in het vigerende bestemmingsplan ‘Wijk en Aalburg' een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Na vaststelling van dit bestemmingsplan is op provinciaal en gemeentelijk niveau geen nieuw beleid geformuleerd.

3.2 Bodem

Verhoeven Milieutechniek heeft voor het plangebied diverse bodemonderzoeken uitgevoerd (zie Bijlage 1).

Het doel van het bodemonderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (inclusief asbest) om te bepalen of en in welke mate belemmeringen bestaan tegen de voorgenomen planologische ontwikkeling en grondexploitatie.

Het nader bodemonderzoek heeft tot doel om de bodemverontreinigingen met minerale olie in de grond en/of grondwater nader te onderzoeken, de omvang van de bodemverontreiniging vast te stellen ten behoeve van de Zorgplicht.

Uit het historisch onderzoek blijkt dat door het (voormalige) bedrijfsmatige gebruik van de locatie (twee voormalige bovengrondse olietanks, opslag smeermiddelen, opslag verf, acculader en slibafscheider, asbestverdachte dakbedekking met/zonder goede afwatering) het plangebied verdacht is met betrekking tot het voorkomen van een bodemverontreiniging.

Het verkennend bodemonderzoek heeft uitgewezen dat voor de algemene kwaliteit en ter plaatse van de slibafscheider maximaal licht verhoogde gehalten voor de NEN-parameters zijn aangetoond in de boven- en ondergrond. In de oorspronkelijke teeltlaag zijn maximaal licht verhoogde gehalten voor bestrijdingsmiddelen aangetoond.

Bij de voormalige bovengrondse brandstofopslagtank in lekbak is in de bovengrond onder de tegels een sterk verhoogd gehalte voor minerale olie aangetoond in de bovengrond en een licht verhoogd gehalte in de ondergrond. Voor wat betreft de overige resultaten van de voormalige en huidige bovengrondse brandstofopslagtank in lekbak en voormalige ondergrondse opslagtank zijn in de boven- en ondergrond geen verhoogde gehalten voor minerale olie en/of vluchtige aromaten aangetoond. In het grondwater is voor naftaleen een marginale overschrijding van de streefwaarde aangetoond, maar er is geen sprake van een overschrijding van de index.

Ter plaatse van de voormalige opslag smeermiddelen, opslag verf, acculader zijn in de laag onder het beton maximaal licht verhoogde gehalten voor de NEN-parameters aangetoond. In het grondwater zijn maximaal licht verhoogde gehalten voor de NEN-parameters aangetoond.

Gelet op de resultaten ter plaatse van de voormalige bovengrondse tank is een nader bodemonderzoek uitgevoerd. Ter plaatse van de bovengrondse brandstofopslagtank zijn tijdens het nader onderzoek in zowel de grond van de boringen ter horizontale afperking als in het grondwater geen verhoogde gehalten voor minerale olie aangetoond.

In de kern van de verontreiniging zijn vanaf circa 0,5 m-mv tot 2,0 m-mv zijn maximaal licht verhoogde gehalten voor minerale olie aangetoond. In de diepere ondergrond vanaf circa 2,5 m-mv tot circa 3,0 m-mv en in het grondwater zijn geen verhoogde gehalten voor minerale olie aangetoond. Op basis van de resultaten van het verkennend en nader bodemonderzoek beperkt de verontreiniging zich binnen oppervlakte van circa 40 m², waarbinnen circa 20 m3 sterk met minerale olie verontreinigde grond aanwezig. De totale omvang van de verontreiniging boven de achtergrondwaarde wordt geschat op circa 80 m3.

Voor wat betreft asbest is eveneens de hypothese gesteld van een verdachte locatie. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt de gestelde hypothese verworpen aangezien zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest is aangetoond.

Conclusie

Met de uitgevoerde onderzoeken is de milieuhygiënische kwaliteit binnen het plangebied in voldoende mate onderzocht. De omvang van de verontreiniging met minerale olie boven de achtergrondwaarde wordt geschat op circa 80 m3. De verontreiniging is veroorzaakt door een calamiteit bij het verplaatsen van de bovengrondse brandstofopslagtank. Op basis hiervan is sprake van Zorgplicht voor wat betreft de bodemverontreiniging met minerale olie. Conform het Zorgplichtbeginsel uit het Activiteitenbesluit dient de bodemverontreiniging met minerale olie voor de bouw van de woningen in zijn geheel te worden gesaneerd tot onder de achtergrondwaarde. Hiervoor zal ten tijde van de omgevingsvergunningaanvraag voor het bouwen een plan van aanpak worden ingediend bij het bevoegd gezag.

3.3 Water

Sinds november 2003 is de watertoets wettelijk van toepassing, een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over het planvoornemen. De watertoets is erop gericht dat ruimtelijke ontwikkelingen in elk geval niet leiden tot nadelige effecten op het watersysteem. Nieuwe ontwikkelingen die leiden tot extra verharding dienen te worden gecompenseerd. Ingevolge de Keur van het waterschap Rivierenland geldt er een vrijstelling van de compensatieplicht voor lozen vanaf nieuw verhard oppervlak van 500 m² binnen stedelijk gebied (bebouwde kom) en 1.500 m² in landelijk gebied. In onderhavig geval is sprake van een afname van het verharde oppervlakte. Compensatie is derhalve niet aan de orde.

Rioleringsstelsel

In zijn algemeenheid is voor de waterhuishouding in nieuwbouwprojecten de realisatie van een duurzaam gescheiden systeem uitgangspunt. Dit betekent dat schoon hemelwater (HWA), wat valt op daken en terreinverhardingen, zoveel mogelijk in het gebied wordt opgevangen, geïnfiltreerd en afgevoerd naar watergangen. In onderhavig geval de watergang ten zuiden van het plangebied.

Alleen het vervuilde afvalwater wordt via het vacuümriool afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Het huishoudelijk afvalwater van de nieuwe woningen zal worden aangesloten op het bestaande vacuümriool (DWA).

Kwaliteit

In de Nationale Pakketten Duurzaam Bouwen: Woningbouw nieuwbouw, Woningbouw beheer en Utiliteitsbouw is een tweetal maatregelen (S/U237 en S/U444) opgenomen die onder meer betrekking hebben op het verminderen van de emissie van milieubelastende stoffen naar het van daken afgevoerde hemelwater. Bij nieuwbouw wordt geadviseerd de emissies vanuit bouwmaterialen richting het oppervlaktewater zoveel mogelijk te beperken in verband met de waterkwaliteit en zoveel mogelijk gebruik te maken van producten die voorzien zijn van een keurmerk. Daarnaast dient het gebruik van onkruidbestrijdingsmiddelen zoveel mogelijk beperkt te worden en wordt geadviseerd bij voorkeur gebruik te maken van alternatieven hierin. Ook het wassen van auto’s is bij afkoppeling van hemelwater niet wenselijk.

Waterkeringen

Het plangebied bevindt zich in de nabijheid van de Maasdijk. De Maasdijk is een primaire waterkering. Een primaire waterkering heeft een kernzone, een beschermingszone en een buitenbeschermingszone. Het is verboden om, zonder goedkeuring van het bestuursorgaan, werkzaamheden te verrichten in, op, onder en boven de kern- en beschermingszones van waterstaatswerken. Ter bescherming van de waterkering is in het bestemmingsplan ‘Dubbelbestemmingen en Gebiedsaanduidingen’ een dubbelbestemming opgenomen.

Dit betekent dat de initiatiefnemer bij aanvraag omgevingsvergunning binnen de beschermingszone van de waterkering tevens een aanvraag voor een watervergunning moet doen.

Digitale watertoets

Voor de planontwikkeling is een digitale watertoets uitgevoerd (zie Bijlage 2). Hierin is bevestigd dat het plangebied binnen de kernzone, de beschermingszone en de buitenbeschermingszone van de Maasdijk ligt. Voor deze zones is een beschermende regeling opgenomen in het bestemmingsplan ‘Dubbelbestemmingen en Gebiedsaanduidingen', die onverkort van toepassing is ingevolge artikel 27.3 van het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg'.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.4 Geluid

Voor het wegverkeerslawaai is de Wet geluidhinder (Wgh) het wettelijke kader. In deze wet is onder andere vastgelegd welke geluidniveaus op de gevel van nieuwe woningen, ten gevolge van wegverkeer, maximaal toelaatbaar zijn. In beginsel geldt dat de geluidbelasting op nieuwe woningen niet meer mag bedragen dan de voorkeursgrenswaarde (48 dB).

Vliex Akoestiek en Lawaaibeheersing heeft een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 3). Uit het onderzoek is gebleken dat vanwege :

• de Maasdijk de geluidbelasting ten hoogste 48 dB bedraagt.
• de Oude Kerkstraat/Polstraat de geluidbelasting ten hoogste 60 dB bedraagt.
• de Polstraat de geluidbelasting ten hoogste 57 dB bedraagt.
• de Schoolstraat de geluidbelasting ten hoogste 41 dB bedraagt.

Omdat de Wet geluidhinder niet van toepassing is op de Polstraat en Oude Kerkstraat, kan geen hogere waarde worden verleend. De gecumuleerde geluidbelasting vanwege alle relevante wegen bedraagt ten hoogste 60 dB. Bij een dergelijke gecumuleerde geluidbelasting hoort de milieukwalificatie 'matig'.

In het rapport zijn eventuele maatregelen bij de bron of in de overdracht ter reductie van de geluidbelasting beschouwd. Deze stuiten op verkeerskundige of stedenbouwkundige bezwaren.

Conclusie

De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt vanwege de Oude Kerkstraat en Polstraat overschreden. Omdat de Wet geluidhinder niet van toepassing is op deze straten, kan geen hogere waarde worden verleend. Omdat de berekende geluidbelasting lager is dan de maximaal te ontheffen waarde van 63 dB en alle woningen zijn voorzien van een geluidluwe gevel, is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

3.5 Lucht

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer is de regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteit vastgelegd. Het onderhavige plan draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht.

De regelgeving met betrekking tot het begrip ‘niet in betekende mate’ is vastgelegd in het ‘Besluit niet in betekende mate’ en de ‘Regeling niet in betekenende mate’. In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als ‘niet in betekenende mate’ worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven. Er is blijkens deze regeling geen onderzoek nodig voor ‘woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat.

Voor de bouw van 9 woningen is dan ook geen onderzoek noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect lucht vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.6 (Vormvrije) m.e.r.-beoordeling

Het onderhavige wijzigingsplan maakt de realisering van 9 woningen mogelijk. Deze activiteit komt niet voor in de bijlage bij het Besluit m.e.r.. Een m.e.r.-plicht of m.e.r.-beoordelingsplicht is dan ook niet aan de orde.

3.7 Duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, is in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) een 'ladder voor duurzame verstedelijking' geintroduceerd. Voor iedere nieuwe stedelijke ontwikkeling moet deze ladder worden doorlopen. Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt verstaan: "de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling vereist dat wordt onderbouwd of en in hoeverre er sprake is van 'duurzaam ruimtegebruik'. Om dit duurzaam ruimtegebruik te garanderen moet de 'ladder voor duurzame verstedelijking' (zoals omschreven in artikel 3.1.6 lid 2 Bro) worden doorlopen.

Op grond van de ladder is pas sprake van een stedelijke ontwikkeling bij woningbouwlocaties vanaf circa 12 woningen. In onderhavige situatie is sprake van de realisatie van 9 woningen. Dat wil zeggen dat deze ontwikkeling in het licht van de Ladder voor duurzame verstedelijking niet als een stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De ladder is derhalve niet van toepassing op deze ontwikkeling.

Bovendien ligt het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied, zoals aangeduid in de provinciale verordening en is in paragraaf 2.4 reeds aangetoond dat de nieuwe woningen passen in de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar woningbouw in Wijk en Aalburg.

3.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport. Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen. Risicobronnen kunnen worden onderscheiden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen en leidingen. Om voldoende ruimte te scheppen tussen een risicobron en personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten) moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.

In het kader van het moederplan heeft een inventarisatie van mogelijke risicobronnen (zowel bedrijven als transport van gevaarlijke stoffen) plaatsgevonden. Voor het plangebied van onderhavig wijzigingsplan levert het aspect externe veiligheid geen belemmeringen op.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.9 Flora en fauna

In het kader van het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg' is door BTL Advies een quickscan flora- en fauna uitgevoerd. Over het plangebied van dit wijzigingsplan staat hierover het volgende.

Op het terrein staat een aardappelbedrijf. De binnenzijde van het pand is ongeschikt als verblijfplaats voor vleermuizen, omdat er geen geïsoleerde beschutte plekken aanwezig zijn met een geschikt microklimaat.

Bij de omliggende woonhuizen en boerderijen in de directe omgeving zijn zingende huismussen waargenomen. Het is niet de verwachting dat veel huismusnesten aanwezig zijn in het gebouw. Rondom het plangebied bevindt zich veel verharding, waardoor geschikt foerageergebied ontbreekt. Dit betekent dat de oudervogels relatief ver op en neer moeten vliegen tussen het nest en het foerageergebied. Het is echter niet uitgesloten dat één of enkele paren aan de rand van de populatie gebruik maken van de ruimtes in het gebouw. Dit is te checken door met een ladder en zaklamp of camera de locaties te controleren op nesten.

In april 2018 is door BTL Advies opnieuw een quickscan binnen het plangebied verricht (zie Bijlage 4), mede omdat inmiddels moet worden getoets aan nieuwe wet- en regelgeving. Tijdens het veldbezoek zijn ook de gaten in het gebouw geïnspecteerd met een rioolcamera. Uit deze quickscan blijkt dat de werkzaamheden naar verwachting geen effect hebben op beschermde soorten. Er is dan ook geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek. Wel dient te allen tijde rekening te worden gehouden met de zorgplicht.

Algemene zorgplicht

Tijdens bouwwerkzaamheden aanwezige dieren dienen gelegenheid te krijgen om veilig weg te komen. Indien dieren niet zelfstandig het werkterrein kunnen verlaten dienen deze zorgvuldig te worden verplaatst naar een geschikte locatie buiten de ingreep.

Gelet op het feit dat alle broedende inheemse vogels en hun nesten wettelijk beschermd zijn is het van belang tijdens de broedperiode geen werkzaamheden uit te voeren (ook niet in de vestigingsfase) die leiden tot verstoring van het broedgedrag van betreffende vogelsoort(en). Voor het verwijderen van gebouwen en vegetatie geldt dat een overtreding is te voorkomen door :

• de werkzaamheden buiten het broedseizoen (grofweg half maart tot en met augustus) uit te voeren
• voor het broedseizoen de gelegenheid tot nestelen (vegetatie en gebouwen) te verwijderen.
  

Conclusie

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.10 Archeologie en cultuurhistorie

Synthegra B.V. heeft binnen het plangebied een bureauonderzoek en een Inventariserend Veldonderzoek (karterend booronderzoek) uitgevoerd.

Bureauonderzoek

Op basis van het bureauonderzoek is voor het plangebied een gespecificeerde archeologische verwachting opgesteld. Op grond van de resultaten van het onderzoek (zie ook Bijlage 5) wordt voor het plangebied een vervolgonderzoek geadviseerd.

Inventariserend Veldonderzoek

Archeologische interpretatie veldonderzoek
Er zijn geen indicatoren aangetroffen voor periodes ouder dan de Bronstijd (Paleolithicum , Mesolithicum en Neolithicum), de oorspronkelijk lage verwachting op basis van het bureauonderzoek blijft dus gehandhaafd.

Ook zijn er geen indicatoren aangetroffen die wijzen op een vindplaats uit de periode Bronstijd – Vroege Middeleeuwen. Deze werden verwacht op oeverafzettingen die, met uitzondering van één boring, niet zijn aangetroffen. Daar er in één boring wel oeverafzettingen aangetroffen zijn, kan de verwachting op archeologische waarden uit de periode Bronstijd – Vroege Middeleeuwen echter niet naar laag worden bijgesteld. Er is namelijk een reële kans aanwezig ter plaatse van deze boring, vandaar de een middelhoge kans.

De lage verwachting moet dus worden bijgesteld naar middelhoog. De aangeboorde voormalige bouwvoor met bijbehorende resten aardewerk uit de periode Late Middeleeuwen – Nieuwe tijd kan duiden op de aanwezigheid van een intacte archeologische vindplaats uit deze periode. Daarom blijft de verwachting om archeologische waarden uit de periode Late Middeleeuwen tot en met de Nieuwe tijd aan te treffen hoog.

Aanbeveling
Op basis van de resultaten van het booronderzoek (zie Bijlage 6) is mogelijk een archeologische vindplaats uit de periode Late Middeleeuwen - Nieuwe tijd in het plangebied aanwezig. Wanneer de geplande graafwerkzaamheden dieper reiken dan 110 cm (inclusief een marge van 30 centimeter) beneden maaiveld kunnen eventueel aanwezig archeologische resten verloren gaan en is vervolgonderzoek noodzakelijk. Ter plaatse van de huidige bebouwing is dit niveau waarschijnlijk al verstoord en zijn eventueel aanwezige archeologische resten verdwenen. Er wordt geadviseerd (in lijn met het gemeentelijk archeologie beleid) een vervolgonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek uit te voeren om vast te stellen of in het plangebied archeologische resten aanwezig zijn en zo ja, welke waardering hieraan kan worden gegeven.

Selectiebesluit

De regioarcheologen hebben de gemeente betreffende het selectiebesluit geadviseerd (zie Advies selectiebesluit) om in te stemmen met het advies van Synthegra om een vervolgonderzoek te laten uitvoeren in de vorm van een proefsleuvenonderzoek wanneer dieper verstoord gaat worden dan 110 cm –mv. Uit dit onderzoek dient te blijken of er behoudenswaardige archeologische resten aanwezig zijn en of deze in of ex situ kunnen worden behouden.

Voor een proefsleuvenonderzoek dient een Programma van Eisen (PvE) opgesteld te worden, welke vervolgens door de gemeente Altena dient te worden getoetst.

Conclusie

Pas wanneer voor de bouw van de woningen de grond dieper wordt verstoord dan 110 cm -mv zal een proefsleuvenonderzoek moeten plaatsvinden. Omdat op basis van het Sectorplan een beschermende dubbelbestemming geldt voor het plangebied van dit wijzigingsplan, is dit aspect voldoende juridisch verankerd. Het aspect archeologie vormt vooralsnog geen belemmering voor de verdere ontwikkeling.

3.11 Bedrijven en milieuzonering

Vanuit milieuoogpunt kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelig object noodzakelijk zijn. Deze afstand dient dan bijvoorbeeld om ter plaatse van een kwetsbaar object, zoals woningen, een aanvaardbaar geur-, geluid- of veiligheidsniveau te realiseren. Deze afstand wordt een milieuzonering genoemd. Een milieuzonering vormt het indirecte ruimtegebruik van een milieubelastende activiteit. In de uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG-brochure) zijn richtafstanden opgenomen, waarmee rekening moet worden gehouden ten opzichte van gevoelige functies.

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig. De bestaande bedrijfsfunctie en de mogelijkheid voor de vestiging van een nieuw bedrijf worden met voorliggende wijzigingsplan weggenomen.
Ten noordwesten van het plangebied staat op een afstand van meer dan 30 meter van het plangebied de kerk van de Gereformeerde Gemeente Aalburg. Ten noordoosten van het plangebied staan de oude en nieuwe kerk 'De Burg' van de Hervormde Gemeente Aalburg. Tussen de gronden van deze kerken en het plangebied is nog een woonperceel aanwezig. De kortste afstand tot het perceel van de kerken bedraagt ruim 16 meter. Maatschappelijke voorzieningen passen uitstekend in een woonomgeving en vormen geen belemmering voor de beoogde herontwikkeling.

Conclusie

Er is geen sprake van milieubelastende activiteiten in de omgeving van het plangebied. Derhalve is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

3.12 Kabels en leidingen

Er komen geen planologisch relevante kabels en leidingen voor binnen en de directe omgeving van het plangebied.

3.13 Conventionele explosieven

De Bergsche Maas, de zuidgrens van de gemeente Aalburg, vormde gedurende de periode 5 november 1944 - 5 mei 1945 de scheidslijn tussen bevrijd en bezet gebied. Langs dit statisch front hebben zich in deze periode diverse oorlogshandelingen afgespeeld. Het grondgebied van de gemeente Aalburg was in handen van de Duitse bezetter, kende een omvangrijke Duitse militaire aanwezigheid en was bijgevolg doelwit van diverse geallieerde luchtaanvallen en artilleriebeschietingen.

Om deze reden heeft de gemeente Aalburg in 2013 een vooronderzoek naar Conventionele Explosieven uit laten voeren voor de gehele gemeente. Het plangebied ligt binnen een gebied dat is aangemerkt als gebied dat is verdacht op afwerpmunitie en geschutmunitie, en is in het Sectorplan voorzien van de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - explosieven'.

Omdat het plangebied bebouwd is, is nader onderzoek op dit moment niet mogelijk. Voordat een omgevingsvergunning kan worden verleend, zal een detectieonderzoek moeten worden uitgevoerd. Het Sectorplan bevat hiervoor een regeling en toelichting.

4.1 Plansystematiek

Het wijzigingsplan 'Wijk en Aalburg: Oude Kerkstraat 23' heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing en het gebruik van de gronden in het plangebied, waarbij de realisering van 9 woningen mogelijk wordt gemaakt.

In de voorgaande hoofdstukken is het initiatief getoetst aan de wijzigingsregels en is geconcludeerd dat aan de voorwaarden is voldaan. Het wijzigingsplan sluit qua plansystematiek aan op het 'moederplan': het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg'.

4.2 Indeling van de regels

De regels zijn ingedeeld in 3 hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels en bevat een omschrijving van de gehanteerde begrippen.

In hoofdstuk 2 zijn de toepassingsverklaring en herziening van de bestemming 'Wonen' opgenomen en in hoofdstuk 3 de slotregel.

4.3 Wijze van bestemmen

In de volgende paragrafen is een korte toelichting opgenomen van de regels die van toepassing zijn op de in dit wijzigingsplan opgenomen bestemmingen.

Het Sectorplan is mede van toepassing op het plangebied (zie artikel 27.3 van het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg'). De volgende dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen uit het Sectorplan zijn tevens van invloed op het plangebied:

• Waarde - Cultuurhistorie (bebouwing H1): ter plaatse van deze bestemming en aanduiding geldt dat het pas is toegestaan om een hoofdgebouw (deels) te slopen indien van burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning voor het slopen van een hoofdgebouw is verkregen;

• Waarde – Archeologie (historische kern): ter plaatse van deze bestemming en aanduidingen geldt voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden een vergunningplicht;
• Waterstaat – Waterkering: ter plaatse van deze bestemming geldt voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden een vergunningplicht op grond van de Keur en een consultatieplicht bij het Waterschap Rivierenland;
• Specifieke vorm van waterstaat - beschermingszone waterkering: ter plaatse van deze gebiedsaanduiding kan het verboden zijn om een bodemingreep uit te voeren en/of een bouwwerk te bouwen, zonder of in afwijking van een vergunning inzake de Keur van het Waterschap Rivierenland;
• Veiligheidszone - explosieven: ter plaatse van deze gebiedsaanduiding is een verhoogd risico op het vinden van niet-ontplofte explosieven. Het gemeentelijk explosievenbeleid is hier van toepassing;
• Algemene beleidsregels: in het plangebied zijn algemene regels van toepassing, zijnde een gebruiksverbod voor evenementen en kleinschalig kamperen, een mantelzorgbepaling, regels voor paardenbak en mestopslag, parkeernormen, een verbod op kamerbewoning en nieuwe woningen, en regels voor bed en breakfast.

Bij vergunningverlening moet worden getoetst aan zowel het voorliggende wijzigingsplan (in combinatie met het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg') als het Sectorplan.

De bestemmingen

De regels in verband met de bestemmingen kennen allen een min of meer gelijke opbouw en bestaan in ieder geval uit bestemmingsregels en bouwregels. Voor enkele bestemmingen zijn daarbij bijzondere gebruiksregels opgenomen en/of een afwijkingsbevoegdheid.

De bestemmingsregels betreffen de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan (= het gebruik). In een aantal gevallen is een specificering opgenomen van de toegestane functie, welke correspondeert met aanduidingen op de verbeelding.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsregels. Bouwregels zijn in ieder geval van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning en activiteiten die vallen onder artikel 3 van bijlage II Bor.

Binnen het plangebied van dit wijzigingsplan zijn (in aansluiting op de wijzigingsregels) de volgende bestemmingen uit het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg' gebruikt:

Verkeer

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor de afwikkeling van verkeer met bijbehorende verblijfsruimte, voor wandel- en fietspaden, parkeer-, groen-, speel- en ontmoetingsvoorzieningen voor specifieke groepen mensen, evenementen en straatmeubilair. Daarnaast zijn waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Wonen

Aan een grootste gedeelte van het plangebied is de bestemming 'Wonen' toegekend. Hierbinnen zijn woningen toegestaan, al dan niet gecombineerd met een aan huis verbonden beroep of bedrijf.

Voor de woningen is onderscheid gemaakt in de verschijningsvorm: aaneengebouwd en half-vrijstaand (twee-aaneen). Binnen de aanduiding 'twee aaneen' zijn ook vrijstaande woningen toegestaan. Voor de diverse verschijningsvormen gelden verschillende bouwregels, waaronder bijvoorbeeld de afstand van hoofdgebouwen tot de perceelsgrens.

Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven.

Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen binnen en/of buiten het bouwvlak worden gebouwd. Hiervoor zijn nadere voorwaarden opgenomen. Omdat op de percelen geen bestemming 'Tuin' is opgenomen, zijn de volgende voorwaarden toegevoegd voor de situering van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen:

• 1. de afstand van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot de voorgevel van het hoofdgebouw moet minimaal 2 meter bedragen;
• 2. bijgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen', die op de verbeelding is toegevoegd;

Ook zijn de bouwmogelijkheden, die in het bestemmingplan 'Wijk en Aalburg' zijn opgenomen binnen de bestemming 'Tuin', opgenomen en daarmee van toepassing voor het plangebied van dit wijzigingsplan. Het betreft een regeling voor erkers, gesitueerd voor de voorgevel, en overkappingen. Daaraan is toegevoegd dat op het kavel in het zuidoosten van het plangebied een carport voor de voorgevel is toegestaan.

Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen waarmee een grotere oppervlakte aan huis verbonden beroepen en bedrijven mogelijk wordt gemaakt. Daarnaast kan worden afgeweken ten behoeve van een bed en breakfast accommodatie.