| Plan: | Wijzigingsplan Nieuwe Banne Uitbreiding |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1959.SleWP037nieuwbanne-VG01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Op 22 mei 2018 heeft de gemeenteraad van Werkendam het bestemmingsplan 'Nieuwe Banne Uitbreiding' vastgesteld. Met het bestemmingsplan is de ontwikkeling van 12 vrijstaande woningen mogelijk. De ligging en begrenzing van het bestemmingsplan is in figuur 1-1 weergegeven.
Figuur 1-1 Ligging en begrenzing bestemmingsplan Nieuwe Banne Uitbreiding
Geconstateerde omissie
In het zuidoosten van het plangebied loopt een watergang met bijbehorende onderhoudsstrook. Per abuis is in de verbeelding onvoldoende ruimte voor de onderhoudsstrook, waardoor deze deels binnen de bestemming 'Wonen' valt. De bedoeling was om de watergang inclusief onderhoudsstrook in de bestemming 'Groen' te laten vallen. De onderhoudsstrook is 5 meter breed, maar in de verbeelding is 3 meter aangehouden waardoor de onderhoudsstrook deels in de woonbestemming valt.
In het bestemmingsplan 'Nieuwe Banne Uitbreiding' is in artikel 12.1 (algemene wijzigingsregels) de mogelijkheid opgenomen om het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van het in geringe mate, tot maximaal 2 meter, verschuiven van de bestemmingsgrenzen, mits dit noodzakelijk is, voor een technisch betere realisering van de bestemmingen of bouwwerken dan wel in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding ten opzichte van de feitelijke situatie, voor zover daarmee wordt beoogd een zo goed mogelijke overeenstemming tussen het plan en de werkelijke toestand te bereiken.
Om de geconstateerde omissie tussen de feitelijke situatie en de verbeelding te herstellen, wordt middels dit wijzigingsplan toepassing gegeven aan artikel 12.1 van het bestemmingsplan 'Nieuwe Banne Uitbreiding'.
1.2 Vigerend bestemmingsplan
Binnen het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Nieuwe Banne Uitbreiding', dat op 22 mei 2018 is vastgesteld door de gemeenteraad van Werkendam. De regels in dit Wijzigingsplan zijn identiek aan de regels uit het vigerende bestemmingsplan, de enige wijziging is gemaakt in de verbeelding.
1.3 Bij het plan behorende stukken
Voor de totstandkoming van het plan Nieuwe Banne Uitbreiding zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd. De wijziging die dit wijzigingsplan mogelijk maakt heeft geen effect op de reeds uitgevoerde ondezoeken, derhalve wordt verwezen naar de bijgevoegde stukken van het plan Nieuwe Banne Uitbreiding.
1.4 Leeswijzer
In de plantoelichting van dit wijzigingslan komen achtereenvolgens de volgende onderwerpen aan bod:
- in hoofdstuk 2 wordt onderbouwd dat dit wijzigingsplan geen beleidswijziging betreft en dat nader onderzoek niet noodzakelijk is.
- hoofdstuk 3 bevat de juridische planbeschrijving.
- hoofdstuk 4 bevat de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan
Hoofdstuk 2 Onderbouwing wijzigingsplan
2.1 Aard van dit wijzigingsplan
Zoals in hoofdstuk 1 is toegelicht, betreft dit wijzigingsplan slechts het beperkt wijzigen van de verbeelding. Een beleidswijziging wordt niet beoogd en wordt ook niet mogelijk gemaakt middels dit wijzigingsplan. Evenmin ziet de wijziging op nieuwe mogelijkheden die nog niet zijn onderzocht.
In de toelichting van dit wijzigingsplan is daarom een verdere toetsing aan het ruimtelijke beleid van het Rijk, provincie of gemeente achterwege gebleven. Voor het beleidskader wordt verwezen naar hoofdstuk 3 van het moederplan.
2.2 Wijzigingen toegelicht
De wijziging die wordt gedaan is de aanpassing van de verbeelding:
- De zuidoostelijke woonbestemming wordt in zijn geheel 2 meter naar het westen 'opgeschoven' om zodoende de groenbestemming over de breedte met 2 meter te kunnen verbreden.
- Als gevolg van de verschuiving van de woonbestemming, worden achtereenvolgens de verkeersbestemming en de woonbestemming van het noordwestelijke 'woonveld' ook met 2 meter verschoven.
- De noordwestelijke groenbestemming wordt over de breedte met 2 meter versmald.
De wijzigingen zijn in figuur 2-1 in de rode rondjes aangegeven:
Figuur 2-1 Wijzigingen verbeelding
De wijziging in de verbeelding verandert niets aan de feitelijke situatie, omdat het altijd de bedoeling is geweest om de onderhoudsstrook van de watergang in stand te houden. In de waterparagraaf van het bestemmingsplan 'Nieuwe Banne Uitbreiding' is opgenomen dat ten behoeve van het onderhoud van de oostelijke watergang een onderhoudsstrook van 7 meter wordt aangelegd. In dit wijzigingsplan wordt de strook verbreed van 3 naar 5 meter. Dit is als zodanig afgestemd met de beheerafdeling van de gemeente en het waterschap en komt overeen met de op dit moment geldende eisen van het waterschap. Een onderhoudsstrook van 5 meter is voldoende om het beheer van de B-watergang te kunnen uitvoeren.
De onderhoudsstrook van de A-watergang aan de westzijde van het plangebied wordt 2 meter smaller door deze wijziging. De strook wordt in de nieuwe situatie 6,5 meter breed. Ook in de nieuwe situatie is dus de beschermingszone van 5 meter voor A-watergangen geborgd.
De wijziging valt binnen de voorwaarden van artikel 12.1 van het moederplan 'Nieuwe Banne Uitbreiding'. Daarin is genoemd dat de bestemmingsgrenzen met maximaal 2 meter kunnen verschuiven. De bestemmingsgrenzen zullen niet met meer dan 2 meter verschuiven dus er kan toepassing worden gegeven aan de wijzigingsregel.
Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving
3.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de juridische regeling van dit wijzigingsplan toegelicht. Eerst wordt de opzet van het plan besproken (paragraaf 3.2). Vervolgens wordt in de navolgende paragrafen ingegaan op de planvorm, planregeling en verbeelding.
3.2 Toelichting en opzet
3.2.1 Standaard Vergelijkbar Bestemmingsplannen (SVBP)
Dit wijzigingsplan is opgezet conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. SVBP2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en Bro moeten worden gemaakt. Hiervoor bevat de SVBP standaarden voor de opbouw en de verbeelding van bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. Bestemmingsplannen zijn hierdoor op vergelijkbare wijze opgebouwd en op eenzelfde manier verbeeld.
3.2.2 Opzet bestemmingsregeling
Dit wijzigingsplan is wat betreft vorm, inhoud en juridische binding gelijk aan die van het onderliggende moederplan.
3.3 Planvorm
Dit wijzigingsplan sluit qua planvorm aan op het onderliggende bestemmingsplan. Alleen daar waar een aanpassing noodzakelijk is gebleken voor de onderhoudsstrook van de watergang, wordt het plan herzien middels dit wijzigingsplan.
3.4 Planregels
De planregels van dit wijzigingsplan zijn identiek aan de planregels van het moederplan. Volledigheidshalve is de planregeling ook hieronder in de toelichting overgenomen.
3.4.1 Indeling hoofdstukken
Voor de leesbaarheid en raadpleegbaarheid dienen de regels in hoofdstukken te worden geplaatst. Daarbij dient conform een vaste volgorde te worden aangehouden, te weten:
Hoofdstuk 1 Inleidende regels (paragraaf 6.2.2)
- begrippen
- wijze van meten
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels (paragraaf 6.2.3)
- bestemmingen
Hoofdstuk 3 Algemene regels (paragraaf 6.2.4)
- anti-dubbeltelregel
- algemene bouwregels
- algemene gebruiksregels
- algemene aanduidingsregels
- algemene afwijkingsregels
- algemene wijzigingsregels
- algemene procedureregels
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels (paragraaf 6.2.5)
- overgangsrecht
- Slotregel
3.4.2 Inleidende regels
In dit artikel worden begrippen verklaard die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen.
3.4.3 Bestemmingsregels
De regels in verband met de bestemmingen kennen allen een gelijke opbouw (voor zover van toepassing). De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan.
De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van gronden en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend bepalingen die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om bouwvergunning. De ontheffing van de bouwregels geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden ontheffing te verlenen van een specifieke regel. De specifieke gebruiksregels vormen een nadere concretisering van het toegestane gebruik. In het kader van een aanlegvergunningstelsel zijn bepaalde werken en werkzaamheden niet toegestaan zonder dat hiervoor een aanlegvergunning is verkregen van het daartoe bevoegde gezag.
Artikel Groen
De voor Groen bestemde gronden zijn bedoeld voor groenvoorzieningen, extensief recreatief medegebruik, bergbezinkbassins en trailerhellingen. Daarnaast zijn bijbehorende functies, zoals nutsvoorzieningen, water- en waterhuishoudkundige voorzieningen en verkeersvoorzieningen toegestaan. Gebouwen mogen binnen deze bestemming niet worden gebouwd, met uitzondering van nutsvoorzieningen. Via een binnenplanse afwijking is het mogelijk om gebouwen te realiseren voor beheer en onderhoud. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn ook specifieke regels opgenomen. Zo gelden voor speeltoestellen, kunstwerken, bewegwijzering, masten en kunstobjecten maximale bouwhoogtes, in afwijking van de standaard bouwhoogte voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Artikel Verkeer
De voor Verkeer bestemde gronden zijn bedoeld voor wegen, starten en paden met hoofdzakelijk een verkeersfunctie. Daarnaast zijn bijbehorende functies, zoals parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en groenvoorzieningen toegestaan. Gebouwen mogen binnen deze bestemming niet worden gebouwd, met uitzondering van nutsvoorzieningen. Via een binnenplanse afwijking is het mogelijk om gebouwen te realiseren voor beheer en onderhoud. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn ook specifieke regels opgenomen. Zo mogen palen, masten en portalen voor geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer en kunstobjecten niet hoger zijn dan 12 meter. Voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt een maximale bouwhoogte van 4 meter.
Artikel Water
De voor Water bestemde gronden zijn bedoeld voor water- en waterhuishoudkundige voorzieningen. Daarnaast zijn onder andere ook trailerhellingen, extensief recreatief medegebruik, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en verkeer- en verblijfsvoorzieningen toegestaan. Gebouwen mogen binnen deze bestemming niet worden gebouwd. Via een binnenplanse afwijking is het mogelijk om gebouwen te realiseren voor beheer en onderhoud. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn ook specifieke regels opgenomen.
Ter bescherming van de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse is een het uitvoeren van sommige werkzaamheden pas toegestaan nadat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend.
Artikel Woongebied
De gronden met de bestemming Woongebied zijn primair bestemd voor woningen en bijbehorende tuinen. Ten behoeve van de gewenste flexibiliteit zijn tevens voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen als water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Voor het bouwen is aangegeven welke regels gelden. Binnen elk woonblok kunnen vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Ook gelden er generieke regels voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde bij een woning.
3.4.4 Algemene regels
In hoofdstuk 3 van de regels is een aantal standaardregels opgenomen, te weten de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels.
Artikel 7 Anti-dubbeltelregel
De anti-dubbeltelregel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
Artikel 8 Algemene bouwregels
Dit artikel bevat de bouwregels ten aanzien van ondergeschikte bouwdelen en ondergronds bouwen.
Artikel 9 Algemene gebruiksregels
In dit artikel is een aantal gebruiksregels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden.
Artikel 10 Algemene aanduidingsregels
Ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - leiding' geldt dat uitsluitend (beperkt) kwetsbare objecten mogen worden gebouwd, indien het groepsrisico door het bevoegd gezag wordt verantwoord en geaccepteerd en de veiligheidsregio om advies wordt gevraagd.
Artikel 11 Algemene afwijkingsregels
In dit artikel is een aantal afwijkingsregels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden.
Artikel 12 Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om gebruik te maken van een bestemmingswijziging. Hierbij gaat het om een wijzigingsbevoegdheid die geldt voor alle bestemmingen in het plan.
Artikel 13 Algemene procedureregels
Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 5.3 van de planregels nadere eisen stellen. In de Wro is hiertoe geen procedure opgenomen. Daarom wordt in de regels van het bestemmingsplan zelf voorzien in een procedure.
3.4.5 Overgangs- en slotregels
Artikel 14 Overgangsrecht
In deze bepaling is vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht overeenkomstig artikel 3.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.
Artikel 15 Slotregel
Als laatste is de slotregel opgenomen. Deze bepaling omschrijft de titel van het plan.
3.5 Verbeelding
De verbeelding wijzigt op enkele punten, zoals is toegelicht in paragraaf 2.2.
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid
4.1 Economische uitvoerbaarheid
Voorliggend wijzigingsplan voorziet in de verschuiving van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de onderhoudsstrook. Deze wijziging doet niets af aan de economische uitvoerbaarheid zoals beschreven in het moederplan.
4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:
- 1. Terinzagelegging voorontwerp (4 weken)
- 2. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan (6 weken)
- 3. Vaststelling door college van B&W
- 4. Beroepstermijn
4.2.1 Omgevingsdialoog
Voorafgaand aan de procedure zijn alle kopers schriftelijk geïnformeerd. Het betreft de kopers van kavels van de Nieuwe Banne en de Nieuwe Banne Uitbreiding. Hierop is 1 reactie binnengekomen. Het verzoek tot compensatie is afgewezen, er is geen sprake van schade die gecompenseerd zou moeten worden.
4.2.2 Inspraak en vooroverleg
Het voorontwerp Wijzigingsplan Nieuwe Banne Uitbreiding zal gedurende 4 weken ter visie worden gelegd. Het voorontwerp wordt tevens aan diverse betrokken adviesinstanties en - organen toegezonden in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro).
In het kader van het wettelijk vooroverleg heeft het Waterschap Rivierenland gereageerd op het plan. De reactie heeft geleid tot een aanvulling van hoofdstuk 2 van dit wijzigingsplan. De beantwoording is opgenomen in de Nota van inspraak en wettelijk vooroverleg (Bijlage 4).
4.2.3 Vaststelling
Het ontwerp wijzigingsplan Nieuwe Banne Uitbreiding zal gedurende 6 weken ter inzage liggen. Gedurende deze periode kan een ieder schriftelijke of mondelinge zienswijze naar voren brengen bij de gemeenteraad. Binnen 12 weken na ter inzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan stelt de gemeenteraad van Altena het bestemmingsplan vast. De vaststelling van het bestemmingsplan dient in principe binnen 2 weken na de vaststelling bekend te worden gemaakt.
4.2.4 Beroep
Na vaststelling van het wijzigingsplan Nieuwe Banne Uitbreiding kan binnen 6 weken na bekendmaking beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen wijziging bij vaststelling van het wijzigingsplan Nieuwe Banne Uitbreiding.