Veen, herziening Bagijnhof 64

1.1 Aanleiding en doel

De gemeente Aalburg is voornemens een deel van de gronden van de gemeentewerf en naastgelegen verharding te herontwikkelen en aan te bieden als ruimte voor nieuwe bedrijven. Dit voornemen vormt een stap in het proces van revitalisering van het bestaande bedrijventerrein Bagijnhof. Deze modernisering is onderdeel van een bredere ontwikkeling die is ingezet met de gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem in samenwerking met de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij N.V. (BOM)/ Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen BV (BHB).

De grondslag voor de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen wordt gevonden in de samenwerking van de Land van Heusden en Altena gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem in het Regionaal Bedrijventerrein (RBT) te Werkendam. Door deelname aan de ontwikkeling RBT krijgt iedere deelnemende gemeenten de mogelijkheid om nog een eigen terrein te ontwikkelen. Voor de gemeente Aalburg is dit Veensesteeg Noord. Gekoppeld aan de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein is het herstructureren van bestaande bedrijventerreinen in de samenwerkingsgemeenten. Gebleken is dat Bagijnhof in aanmerking komt voor een revitalisatie.

Om de locatie geschikter te maken voor herverkaveling zal eerst het bestaande bestemmingsplan aangepast worden. Door vooruit te lopen op de algehele actualisatie van het bestemmingsplan wordt eventuele tijdvertraging voorkomen en de opbrengst van de verkoop van de bedrijfskavel wordt gebruikt voor de financiering van de revitalisatie. Met voorliggend plan wordt voor het toekomstige adres Bagijnhof 64 een juridische regeling geboden voor deze ontwikkeling.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

De locatie betreft het zuidwestelijke deel van de gemeentewerf. Deze werf is gelegen op het bedrijventerrein 'Bagijnhof', aan de westkant van de gemeente Veen. Achter op het terrein ligt een B-watergang.

Afbeelding - Globale ligging plangebied (bron: Google maps)

1.3 Geldend bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding waarop onder meer de
bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, regels waarin de voorwaarden voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven.

De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. Voorts staat in de toelichting beschreven hoe het plan zich verhoudt tot geldend beleid en hoe met relevante omgevingsaspecten is omgegaan.

In voorliggende toelichting wordt in hoofdstuk 2 de bestaande en nieuwe situatie beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het relevante beleidskader. De milieuhygiënische en planologische aspecten worden beschreven in hoofdstuk 4. Tot slot wordt in de hoofdstukken 5 en 6 respectievelijk de opzet van het bestemmingsplannen en de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie is dit deel van de gemeentewerf een grotendeels verharde hoek met begroeiing. Een ander deel vormt een toegang tot de achtergelegen bedrijfshal en is in gebruik als langparkeerplaats voor vrachtverkeer.

Afbeelding - Bestaande situatie plangebied (bron: Google)

2.2 Toekomstige situatie

Het plan geeft de mogelijkheid tot het vestigen van nieuwe bedrijfsruimte. De kavel met bebouwingsmogelijkheden die ontstaat sluit aan op de bestaande structuur. Hierdoor verbetert de ruimtelijke situatie. De ontsluiting blijft gehandhaafd voor het bedrijf aan de Bagijnhof 66. Langs deze straat wordt een parkeervoorziening voor vrachtwagens gerealiseerd.

3.1 Rijksbeleid

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.3 Gemeentelijk beleid

4.1 Bodem

Ten behoeve van de functiewijziging en de voorziene uitgifte van de grond is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek "Verkennend bodemonderzoek Bagijnhof 60, Veen" (het plangebied) is van 31 januari 2013 en is bijgevoegd in bijlage 1.

De conclusies van het verkennend onderzoek luiden als volgt:

• In het ophoogzand onder de stelconplatenvloer van het zuidelijk deel van de gemeentewerf zijn cobalt en PCB in gehalten boven de AW 2000 aangetroffen. De oorzaak van de PCB-verhoging is niet bekend. Opgemerkt wordt dat beide parameters in 2004 (eerder bodemonderzoek) nog niet in het standaard NEN 5740 pakket waren opgenomen. De verhogingen hebben geen gevolgen voor de bedrijfsbestemming;
• In de kleiige bodemlaag onder het ophoogzand op het zuidelijk terreindeel zijn cadmium, lood en PAK licht verhoogd aangetroffen. De aangetroffen gehalten komen redelijk overeen met de resultaten uit het onderzoek van 2004;
• De kleiige ondergrond is geheel schoon voor alle parameters uit het NEN 5740-pakket. ook deze resultaten komen overeen met die van het onderzoek uit 2004;
• In het separaat bemonsterde asfaltsplit, dat als dunne laag in boring 4 is aangetroffen, is een PAK-gehalte aangetroffen dat zodanig is dat asfaltsplit als teerhoudend asfalt dient te worden aangemerkt. Bij herinrichting van het terrein dient deze laag zeer nauwkeurig apart ontgraven te worden om de kwaliteit van het onderliggende zand niet negatief te beïnvloeden;
• In het grondwater zijn de gehalten aan barium, xyleen, naftaleen en minerale olie boven de streefwaarden aangetroffen. Voor barium is een lichte verhoging standaard het geval. De oorzaak van de overige lichte verhogingen is niet bekend. Deze verhoogde gehalten hebben geen consequenties.

Op grond van de resultaten van het bodemonderzoek vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor de voorgenomen bestemmingsplanprocedure. Dit met in achtneming van onderstaande aandachtspunten:

• Bij herinrichting van het zuidelijk deel van de gemeentewerf dient de hier aanwezige asfaltsplitlaag danwel eventuele andere verhardingsmaterialen (niet zijnde grond) nauwkeurig separaat ontgraven en afgevoerd te worden (naar een erkende verwerker);
• In geval van afvoer van eventueel overtollige licht verontreinigde grond of zand naar elders dient men qua kosten rekening te houden met de regels uit het Besluit Bodemkwaliteit. Het bemonsterde ophoogzand van de gemeentewerf zou met de nu verkregen resultaten bij toetsing aan dit besluit beschouwd moeten worden als grond voor industrie vanwege het licht verhoogde PCB-gehalte.

Per brief van 16 juli 2012 is de gemeente per brief geadviseerd over een aanvullend bodemonderzoek. Deze brief is bijgevoegd in bijlage 2. Geconcludeerd is dat op grond van het bodemonderzoek kan worden gesteld dat de bodemopbouw in de zes sleuven overeenkomt met de resultaten uit het bodemonderzoek van Bakker Advies Waalwijk van 31 januari 2012 (zie bijlage 1). In één van de sleuven is echter asbest aangetroffen. De concentratie asbest bedraagt minder dan 100 mg/kg. Formeel is er daarom geen sprake van een verontreiniging met asbest.

Ondanks dat de bodem op basis van het indicatieve onderzoek niet verontreinigd is met asbest zal men bij het opnieuw inrichting van de locatie bedacht moeten zijn op het voorkomen van asbest.

4.2 Water

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is de opstelling van een waterparagraaf verplicht gesteld, mede in relatie tot de watertoets. In deze paragraaf wordt verwoord hoe er in het plan met de aspecten water en ruimte rekening wordt gehouden, in relatie tot enerzijds het waterbeleid en anderzijds de waterhuishouding. In het kader hiervan is een watertoets opgesteld. Deze paragraaf is mede tot stand gekomen door het doorlopen van de digitale watertoets. Deze toets is bijgevoegd in bijlage 3.

4.3 Geluid

Industrielawaai

Het bedrijventerrein Bagijnhof is geen gezoneerd bedrijventerrein zoals bedoeld in de Wet geluidhinder. Ook in de omgeving is geen sprake van een gezoneerd industrieterrein. Nieuwe geluidszoneringsplichtige bedrijven worden niet toegestaan.

Verkeerslawaai

In de nabije omgeving van het bedrijfsperceel ligt één bedrijfswoning. Deze woning ligt op voldoende afstand van het bedrijfsperceel. Een eventuele toename van de verkeersbewegingen zorgt niet voor extra belemmeringen. Aangezien om grote delen van het perceel reeds een bedrijvenbestemming ligt, is het onwaarschijnlijk dat de verkeerstoename stijgt. Vooruitlopend op de algehele herziening van het gehele bedrijventerrein worden in dit bestemmingsplan geen nieuwe bedrijfswoningen mogelijk gemaakt.

Conclusie

Vanwege industrie- en/of wegverkeerslawaai zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (Wm). De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing). Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wm in werking getreden.

Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De ministerraad heeft op voorstel van de minister van VROM ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

Projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB. In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als ‘niet in betekenende mate’ wordt beschouwd.

Dit plan

In het kader van het naastliggend bestemmingsplan Bedrijventerrein Veensesteeg Noord is een berekening uitgevoerd of de in dat plan geplande ontwikkelingen een verandering betekenen. Uit de berekeningen blijkt dat de verwachting is dat er in de toekomst geen overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen zal plaatsvinden. Voor dit bedrijfsperceel kan hierbij worden aangesloten aangezien de verkeerstoename minimaal zal zijn.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Risicobronnen kunnen onderscheiden worden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen en leidingen (onder andere aardgas, vloeibare brandstof en elektriciteit). Om voldoende ruimte te scheppen tussen risicobron en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten) moeten afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.

Uitsnede www.risicokaart.nl (het plangebied is in het blauw weergegeven)

Risicovolle inrichtingen

Uit de risicokaart van de provincie Brabant blijkt dat het plangebied niet is gelegen in de omgeving van een Bevi-bedrijf. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van Bevi-bedrijven Het plangebied ligt wel binnen de veiligheidsafstanden van bestaande stationaire risicobronnen, waarop het Bevi niet van toepassing is. Er zijn wel twee propaantanks in en nabij het plangebied gelegen (zie afbeelding risicokaart, Veensesteeg 6). Het betreft propaantanks van 5 m³. Zoals aangegeven in het brandweeradvies van 23 januari 2012 voor het bestemmingsplan Bedrijventerrein Veensesteeg Noord is hiervoor geen verantwoording van het groepsrisico nodig.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Het plangebied is gelegen buiten de toetsingszones van 200 meter vanaf rijkswegen, spoorwegen en de Maas. Hierdoor is er geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Leidingen

Uit de risicokaart van de provincie Noord Brabant blijkt dat het plangebied ook niet is gelegen binnen het invloedsgebied van relevante buisleidingen voor aardgas en vloeibare brandstoffen. Hierdoor is geen verantwoording van het groepsrisico nodig vanwege buisleidingen.

Explosieven

In mei 2012 is in het kader van het bestemmingsplan Veensesteeg Noord onderzoek verricht naar de trefkans op explosieven uit de Tweede Wereldoorlog. De resultaten van dit onderzoek laten zich als volgt samenvatten: De bij Saricon bekende gegevens uit het lopende vooronderzoek explosieven voor de gehele gemeente Aalburg (kenmerk 11S115) bieden onvoldoende aanleiding afwerpmunitie (vliegtuigbommen) in de drie gebieden te verwachten. Wel is er voor grote gedeeltes van alle onderzochte gebieden aanleiding om verschoten geschutmunitie aan te treffen; alle onderzochte gebieden zijn getroffen door geallieerde beschietingen.

Conclusie

Het initiatief ligt niet in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen, van transportroutes en van leidingen. De aanwezigheid van explosieven uit de Tweede Wereldoorlog kan middels oppervlaktedetectie worden bepaald, voorafgaand aan werkzaamheden. Op het gebied van externe veiligheid zijn derhalve geen belemmeringen te verwachten voor de beoogde ontwikkeling.

Op het bedrijventerrein zelf wordt bedrijvigheid in de milieucategorie tot en met 3 toegestaan. Bevi-inrichtingen, transportroutes gevaarlijke stoffen en leidingen met een risicozone maken geen deel uit van het bedrijventerrein.

4.6 Flora en fauna

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de (mogelijke) natuurwaarden. Daartoe wordt onderscheid gemaakt in:

• 1. gebiedsbescherming;
• 2. soortenbescherming.

Ad 1: Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. Sinds 1 oktober 2005 zijn hierin ook de bepalingen vanuit de Europese Habitat- en Vogelrichtlijn, aangevuld met de vroegere Beschermde- en Staatsnatuurmonumenten verwerkt. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• Natura 2000-gebieden (Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden);
• beschermde Natuurmonumenten;
• wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is er de (Provinciale) Ecologische Hoofdstructuur ((P)EHS) die in het kader van de gebiedsbescherming van belang is. De (P)EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland. Zij bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• 1. vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• 2. verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• 3. verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Ad 2: Soortenbescherming

Sinds 1 april 2002 regelt de Flora- en faunawet de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

Voor de soortenbescherming geldt dat deze voor elk plangebied geldt. In elk gebied kunnen bijzondere soorten voorkomen en / of elk plangebied kan geschikt zijn voor deze soorten. Voor iedereen in Nederland geldt altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen een bepaald beoogd project uitvoerbaar is. In het kader van de soortenbescherming dient beoordeeld te worden wat via het ruimtelijke project wordt toegelaten in aanvulling op wat al mogelijk is. Zo is sloop van bebouwing of het verrichten van werken (maaien, kappen etc.) vaak ook al mogelijk zonder een ruimtelijk besluit in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Daarmee wordt voorliggend plan echter niet ontslagen van een integrale blik op het totale project: dus inclusief ingrepen die ook zonder het beoogde Wro-besluit mogelijk zijn.

Dit plan

Het plangebied is niet gelegen binnen of naast een Natura 2000-gebied. Tevens is het plangebied niet gelegen binnen of in de buurt van EHS-gebied. Er zijn in de directe omgeving van het plangebied geen weidevogel- en ganzenfoerageergebieden aanwezig. Zodoende kan ten aanzien van de gebiedsbescherming aangegeven worden dat wijzigingen in het plangebied geen negatieve invloeden hebben op de hiervoor genoemde gebieden.

Ten aanzien van de soortenbescherming wordt er van uit gegaan dat zich op het perceel geen ecologische waarden bevinden.

Conclusie

Aangezien het plangebied op voldoende afstand van beschermde gebieden ligt en er naar waarschijnlijkheid geen beschermde soorten zijn aangetroffen, vormt het aspect flora en fauna geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.7 Archeologie

De modernisering van de monumentenzorg (MOMO) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in ruimtelijke plannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden te worden gewaarborgd.

Sinds 2007 is in Nederland tevens de Wet op de archeologische monumentenzorg van kracht, die de volledige implementatie van het Verdrag van Malta (1992) in de Monumentenwet (1988) betekent. Op basis van de Wet op de archeologische monumentenzorg is de overheid verplicht om bij het vaststellen van ruimtelijke plannen ook de archeologische (verwachtings)waarden bij de planvorming te betrekken.

Er is geen sprake van cultuurhistorische waarden.

Volgens de gemeentelijke archeologiekaart is het -plangebied gelegen in een gebied met een lage archeologische verwachtingswaarde.

Uitsnede archeologische beleidskaart, plangebied staat in rood kader aangegeven

De ligging in een gebied met een lage archeologische verwachtingswaarde brengt met zich mee dat alleen archeologisch onderzoek nodig is, indien sprake is van een ontwikkelingen die MER-plichtig zijn. In dit geval is hiervan geen sprake.

Conclusie

Voor het plangebied is geen archeologisch onderzoek nodig aangezien de voorziene ontwikkeling niet MER-plichtig is. Het aspect cultuurhistorie vormt eveneens geen belemmering voor het bouwplan aangezien zich op en nabij het perceel geen industrieel erfgoed bevindt.

4.8 Bedrijven en milieuzonering

In en rond het bedrijventerrein wordt zowel gewoond als gewerkt. Het voorkomen van beide functies naast elkaar kan problemen geven. Daarom wordt voor de beoordeling van de toelaatbaarheid van bedrijvigheid in de nabijheid van woningen gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (geactualiseerde uitgave 2009). In deze uitgave is een bedrijvenlijst opgenomen, die informatie geeft over de milieukenmerken van typen bedrijven. Vervolgens wordt in de lijst op basis van een aantal factoren (waaronder geluid, gevaar en verkeer) een indicatie gegeven van de richtafstanden tussen bedrijfstypen en het omgevingstype waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden. Deze afstand is gebaseerd op de grootste indicatieve afstand. De lijst is algemeen geaccepteerd als uitgangspunt bij het opstellen van bestemmingsplannen. Er worden twee omgevingstypen onderscheiden, namelijk 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'.
Een 'rustige woonwijk' is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor. Langs de randen is weinig verstoring door verkeer. Een 'gemengd gebied' is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.

Dit plan

Op basis van het vigerende bestemmingsplan zijn op het bedrijfsperceel bedrijven toegestaan tot maximaal milieucategorie 3.1. In dit bestemmingsplan is deze categorie 3.1 overgenomen. Op basis van de meest recente publicatie Bedrijven en Milieuzonering uit 2009, valt deze categorie samen met een grootste afstand van 30 meter ten opzichte van een gemengd gebied. Binnen deze afstand zijn geen woningen of andere gevoelige bestemmingen gelegen.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.9 Kabels en leidingen

In en in de directe omgeving van het plangebied zijn volgens de provinciale risicokaart geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig. Voor aanvang van de bouwen graafwerkzaamheden dient door de initiatiefnemer een KLIC-melding te worden gedaan om de exacte ligging van lokale kabels en leidingen te bepalen.

Conclusie

Vanwege kabels en leidingen zijn er geen belemmeringen voor de ontwikkelingen in het plangebied.

4.10 Brandveiligheid

Het aspect brandveiligheid stelt voorwaarden aan de afstand tussen gebouwen op een bedrijventerrein. In geval van calamiteiten is het van groot belang dat de bereikbaarheid en de ontsluiting op het bedrijventerrein goed zijn. Door de brandweer is in het kader van het naastliggende bestemmingsplan Veensesteeg Noord aangegeven dat geen brandwerende maatregelen aan de bebouwing hoeven te worden genomen, als deze op een minimale afstand van 5m uit de zijdelingse perceelsgrens is gesitueerd. Aangenomen wordt dat deze eis ook geldt ten aanzien van onderliggend bestemmingsplan.

In de omgevingsvergunningverlening wordt, waar dit nodig is, de activiteit brandveilig gebruik getoetst. In geval van calamiteit dienen er 2 ontsluitingsroutes aanwezig te zijn. Doordat het terrein door de U-vormige weg Bagijnhof ontsloten wordt, wordt hierin voorzien.

5.1 Inleiding

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het plangebied. Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingrecht (Wabo) geformuleerde uitgangspunten. Verder is aangesloten bij het gemeentelijke Handboek bestemmingsplannen van de gemeente Aalburg.

5.2 Wijze van bestemmen

Bedrijventerrein

Deze gronden zijn bestemd voor bedrijven met bijbehorende bouwwerken, en voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen en voorzieningen voor de waterhuishouding. Met een aanduiding is aangegeven welke categorieën bedrijven zijn toegestaan. In dit geval is de maximale milieucategorie 3.1. Ondergeschikte productiegebonden detailhandel, en opslag en uitstalling zijn toegestaan.

Het bebouwingspercentage is aangeduid, namelijk 80%. Alle gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd en de maximale bouwhoogte is aangegeven op de verbeelding. Aanvullende maatvoerings- en situeringseisen zijn opgenomen in de bouwregels. Bedrijfswoningen zijn uitgesloten.

Met een omgevingsvergunning kunnen andere bedrijven worden toegestaan en grootschalige detailhandel in de genoemde branches. Deze laatste afwijkingsbevoegdheid sluit aan op de Detailhandelsvisie Land van Heusden en Altena.

De bestaande B-watergang aan de westzijde is aangeduid middels de aanduiding 'water'. Het bouwvlak voor het bedrijf is zodanig gelegd dat ruimte overblijft voor het onderhoud van de watergang.

Verkeer

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor de afwikkeling van het verkeer met met bijhorende verblijfsruimte. Tevens zijn binnen deze bestemming ook andere voorzieningen toegstaan als wandel- en fietspaden, parkeer-, groen-, speelvoorzieningen en ontmoetingsvoorzieningen, evenementen en straatmeubilair. Verder zijn binnen deze bestemming waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

In dit bestemmingsplan zullen binnen deze bestemming parkeervoorzieningen gerealiseerd worden.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Wanneer met een bestemmingsplan een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. De gemeente is eigenaar van de gronden. Bij de verkoop van de kavel wordt een overeenkomst gesloten waarbij afspraken worden gemaakt over het kostenverhaal. Het opstellen van een exploitatieplan kan achterwege blijven.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid