Wijk en Aalburg, Grote Kerkstraat 58-60

1.1 Aanleiding en doel

Dit uitwerkingsplan maakt de herontwikkeling van een voormalig bedrijfskavel aan de Grote Kerkstraat in Wijk en Aalburg mogelijk. In het vigerende bestemmingsplan is voor de betreffende gronden een uit te werken woonbestemming opgenomen. Het initiatief past binnen de uitwerkingsregels die zijn opgenomen in deze bestemming.

Voorliggend uitwerkingsplan is opgesteld om de ontwikkeling tot woongebied mogelijk te maken en biedt een bouwtitel voor de bouw van 14 grondgebonden en 12 gestapelde woningen.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de rand van Wijk en Aalburg, aan de Grote Kerkstraat. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door een primaire watergang.

Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door woonpercelen aan de Grote Kerkstraat en de Maasdijk. In het oosten grenst het plangebied aan de Maasdijk.

De ligging van het plangebied is weergegeven op figuur 1.1.

Figuur 1.1: Ligging van het plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg'. Dit bestemmingsplan is op 20 december 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Voor het plangebied is de bestemming 'Wonen - Uit te werken' opgenomen.

Daarnaast geldt het bestemmingsplan ‘Dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen’ (hierna Sectorplan). Met het Sectorplan zijn diverse beleidsaspecten en juridische regelingen samengevoegd en in één plan geregeld voor de gehele gemeente. Dit bestemmingsplan regelt de dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen voor het gehele gemeentelijke grondgebied en wordt jaarlijks herzien. Het bestemmingsplan 'Dubbelbestemmingen en Gebiedsaanduidingen' is en blijft onverminderd van kracht na vaststelling van het voorliggende uitwerkingsplan.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 van deze toelichting bevat de planbeschrijving. In dat hoofdstuk wordt ingegaan op het initiatief en de wijze waarop dat in het uitwerkingsplan is vertaald. In hoofdstuk 3 wordt aandacht besteed aan de uitvoerbaarheid van het uitwerkingsplan in relatie tot het vigerende beleid, de relevante milieuhygiënische en planologische aspecten. De juridische planopzet wordt toegelicht in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 en 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en de procedure.

2.1 Uitwerkingsregels geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg', dat op 20 december 2016 is vastgesteld door de raad van de gemeente Aalburg. In dat bestemmingsplan is aan het plangebied de bestemming ‘Wonen – Uit te werken’ toegekend. In artikel 19 zijn de bijbehorende (uitwerkings)regels opgenomen. De gronden met de bestemming ‘Wonen – Uit te werken’ zijn bestemd voor de woonfunctie, aan huis verbonden beroepen, aan huis verbonden bedrijven, kantoren en een gebouwde parkeervoorziening met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven.

In artikel 19.2 is bepaald dat burgemeester en wethouders de bestemming uitwerken met inachtneming van de volgende regels:

• Er dient te worden aangesloten bij de regels van de overige bestemmingen binnen het bestemmingsplan Wijk en Aalburg, zoals de bestemmingen 'Wonen', 'Tuin', 'Verkeer' en 'Groen'.
• Het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 32.
• Het brutovloeroppervlakte van het kantoor mag niet meer bedragen dan 275 m².
• Het maximum bebouwd oppervlak voor hoofdgebouwen en aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag per bouwperceel niet meer bedragen dan 180 m².
• De afstand van hoofdgebouwen tot de voorste perceelsgrens bedraagt minimaal 3 m.
• De afstand tot de zijdelingse bouwperceelsgrens bedraagt bij vrijstaande woningen aan beide zijden minimaal 3 m; bij half-vrijstaande woningen aan één zijde minimaal 3 m; bij aaneengebouwde woningen aan de niet-aangebouwde zijde van de eindwoning minimaal 2 m.
• De goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan respectievelijk 6 en 11 meter.
• De bouwhoogte van de parkeervoorziening mag niet meer bedragen dan 4 meter. Bovenop de parkeervoorziening mogen woningen worden gebouwd met een maximale goothoogte van 8 meter en een maximale bouwhoogte van 14 meter (gemeten vanaf de bovenkant van de parkeervoorziening) in maximaal 3 bouwlagen (inclusief kap).

Naast bovenstaande uitwerkingsregels zijn voorwaarden opgenomen voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, specifieke gebruiksregels en op te nemen afwijkingsmogelijkheden.

Er is een stedenbouwkundig plan opgesteld dat past binnen de uitwerkingsregels. Het stedenbouwkundig plan gaat uit van de realisering van 26 woningen. Hierna wordt aandacht besteed aan de bestaande situatie en het stedenbouwkundig plan.

2.2 Huidige situatie

Het plangebied betreft een voormalig bedrijfsperceel. Alleen de bestaande woning aan de Grote Kerkstraat en het achterliggende kantoor zijn nog in gebruik. Alle overige opstallen zijn inmiddels gesloopt. Door diverse veldonderzoeken (bodem en archeologie) is ook geen beplanting meer aanwezig.

2.3 Toekomstige situatie, het initiatief

2.4 Toetsing aan de uitwerkingsregels

Het stedenbouwkundig plan voldoet aan de uitwerkingsregels die zijn opgenomen in de bestemming ‘Wonen – Uit te werken’ van het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg':

Er dient te worden aangesloten bij de regels van de overige bestemmingen binnen het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg', zoals de bestemmingen 'Wonen', 'Tuin', 'Verkeer' en 'Groen'.

Voor de op de verbeelding opgenomen bestemmingen zijn de bestemmingsregels van het bestemmingsplan ‘Wijk en Aalburg' van toepassing verklaard. Hierdoor wordt aangesloten bij de bebouwingsmogelijkheden die gelden voor de overige woonpercelen in Wijk en Aalburg.

Het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 32.

Binnen het plangebied van het uitwerkingsplan zijn bouwmogelijkheden opgenomen voor maximaal 26 woningen.

Het brutovloeroppervlakte van het kantoor mag niet meer bedragen dan 275 m².

Omdat sprake is van een bestaande vergunde situatie is in overeenstemming met artikel 21.5 van het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg' (bestaande matenregeling) het huidige kantoor voorzien van de aanduiding 'kantoor'. Er bestaan geen bezwaren deze bestaande grotere oppervlakte ter plaatse toe te staan. Op eigen terrein en in de directe omgeving zijn voldoende parkeerplaatsen aanwezig die rechtstreeks worden ontsloten via de Grote Kerkstraat. De kantoorfunctie is aanvaardbaar op deze locatie.

Het maximum bebouwd oppervlak voor hoofdgebouwen en aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag per bouwperceel niet meer bedragen dan 180 m².

Door de oppervlakte van de bouwvlakken in combinatie met de regeling voor bijbehorende bouwwerken zoals opgenomen in de bestemming 'Wonen' van het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg' zal per bouwperceel vooralsnog niet meer dan 180 m² aan bebouwing worden gerealiseerd.

De afstand van hoofdgebouwen tot de voorste perceelsgrens bedraagt minimaal 3 m.

Door de beperkte ruimte binnen het plangebied en de wens om bij elke woning te voorzien van een achtertuin van voldoende diepte, voldoet het bouwplan niet overal aan deze regel. In dit uitwerkingsplan is daarom direct toepassing gegeven aan de mogelijkheid zoals opgenomen in artikel 25.1 van het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg' om het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats en/of ligging van bouwgrenzen. De belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden, alsmede het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen worden hierdoor niet onevenredig geschaad. Alle woningen zijn gericht op een nieuwe woonstraat. Het stedenbouwkundig plan is zorgvuldig en in overleg met de gemeente Aalburg voorbereid zodat ook in stedenbouwkundig opzicht geen bezwaren bestaan. De milieutechnische aanvaardbaarheid van het plan wordt aangetoond in hoofdstuk 3. De wijziging van de afstand van hoofdgebouwen tot de voorste perceelsgrens heeft hierop geen directe invloed.

De afstand tot de zijdelingse bouwperceelsgrens bedraagt bij vrijstaande woningen aan beide zijden minimaal 3 m; bij half-vrijstaande woningen aan één zijde minimaal 3 m; bij aaneengebouwde woningen aan de niet-aangebouwde zijde van de eindwoning minimaal 2 m.

Bij de vrijstaande en half-vrijstaande woningen wordt voldaan aan deze regel, direct doorvertaald op de verbeelding door de situering van de bouwvlakken dan wel via een gelijkluidende bepaling in de regels van de bestemming 'Wonen'. Bij de aaneengebouwde woningen wordt slechts bij één van de vier eindwoningen voldaan aan de minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrens. Net als bij de afstand van hoofdgebouwen tot de voorste perceelsgrens is sprake van een aanvaardbare situatie. Eén zijgevel staat op de achterste perceelsgrens van de nieuwe woonpercelen van de twee aaneengebouwde woningen aan de Grote Kerkstraat. In de twee andere situaties komt de zijgevel op de grens met het openbare gebied te staan. Omdat ter plaatse parkeerplaatsen worden aangelegd met rondom brede trottoirs, is de situering van de zijgevels op deze grens niet van invloed op de verkeersveiligheid. Alle woningen binnen het plangebied worden in onderlinge samenhang gebouwd en de afwijkende situering heeft geen gevolgen voor eigenaren van bestaande aangrenzende percelen. Bij de verkoop van de woningen is bekend waar en op welke afstand de andere woningen worden gebouwd. Ook de belangen van toekomstige eigenaren en/of gebruikers worden dan ook niet onevenredig geschaad.

Omdat in de regels van de bestemming 'Wonen' in het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg' de afstand van eindwoningen tot de zijdelingse perceelsgrens van 2 meter is opgenomen, kan het beoogde bouwplan niet (zonder afwijking) worden vergund. Gelet op de onderbouwing van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het bouwplan, waarbij eindwoningen op drie plaatsen in de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd, is ervoor gekozen de bepaling die betrekking heeft op de afstand van eindwoningen tot de zijdelingse perceelsgrens niet van toepassing te verklaren op het plangebied van dit uitwerkingsplan. Door de ingetekende bouwvlakken, waarbinnen de hoofdgebouwen (hoofdmassa van de woningen) moeten worden gesitueerd, is de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en daarmee tot het aangrenzende woonperceel Grote Kerkstraat 54 vastgelegd.

De goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan respectievelijk 6 en 11 meter.

Voor hoofdgebouwen zijn de maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 11 meter vastgelegd op de verbeelding.

De bouwhoogte van de parkeervoorziening mag niet meer bedragen dan 4 meter. Bovenop de parkeervoorziening mogen woningen worden gebouwd met een maximale goothoogte van 8 meter en een maximale bouwhoogte van 14 meter (gemeten vanaf de bovenkant van de parkeervoorziening) in maximaal 3 bouwlagen (inclusief kap).

Voor de grondgebonden woningen zijn de maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 11 meter vastgelegd op de verbeelding. Voor de gestapelde woningen zijn de maximale goot- en bouwhoogte afgestemd op de uitwerkingsregels, zijnde 12 en 18 meter. Voor de overkapping van de parkeerplaatsen is een maximale bouwhoogte van 4 meter opgenomen. Teneinde te voorkomen dat op de maaiveldniveau woningen worden gebouwd, is op de verbeelding (net als in de uit te werken woonbestemming) de aanduiding 'parkeerterrein' opgenomen. In de regels wordt aan de regels van de bestemming 'Wonen' in het moederplan, een regeling toegevoegd die toeziet op het gebruik van de gronden onder de appartementengebouwen als (gebouwde) parkeervoorziening. Deze ruimte wordt tevens benut voor de entree tot en bergingen bij de appartementen. Het gebouw bestaat uit twee bouwmassa's van 3 bouwlagen, inclusief kap (zie ook het sfeerbeeld in paragraaf 2.3.1) boven op de gebouwde parkeervoorziening.

De uitwerkingsregels die zijn opgenomen voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, specifieke gebruiksregels en op te nemen afwijkingsmogelijkheden, komen overeen met de bouw- en gebruiksregels van de bestemmingen 'Tuin' en 'Wonen' van het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg', die van toepassing worden verklaard op deze bestemmingen op de verbeelding van dit uitwerkingsplan.

Dit geldt ook voor de specifieke gebruiksregels en de afwijkingsmogelijkheden.

2.5 Wijze van bestemmen

Het stedenbouwkundig plan is vertaald op de verbeelding van dit uitwerkingsplan. Qua systematiek is aangesloten bij de systematiek van het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg' (het 'moederplan' waar dit uitwerkingsplan deel van uitmaakt). Dit betekent dat de voortuinen van de woningen, waar uitsluitend erkers, overkappingen (carports) en bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen worden gerealiseerd , zijn bestemd als 'Tuin'. De overige delen van de woonpercelen zijn bestemd als 'Wonen'.

Voor de nieuwe woningen zijn bouwvlakken opgenomen. Per bouwvlak zijn de toegelaten woningtypologie (vrijstaand, twee-aaneen, aaneengebouwd of gestapeld) en de maximale goot- en bouwhoogte (6 en 12 respectievelijk 12 en 18 meter) aangeduid. Tot slot is aangegeven hoeveel woningen maximaal zijn toegestaan.

De overige gronden binnen het plangebied zijn grotendeels bestemd als 'Verkeer'. Binnen deze bestemming zijn, naast verkeer- en verblijfsruimte, onder andere groen- en parkeervoorzieningen algemeen toegestaan. De ruimte tussen de appartementengebouwen en de plangrens aan de Maasdijk en de woonpercelen achter het kantoor en de watergang ten noorden van het plangebied zijn voorzien van de bestemming 'Groen'.

3.1 Beleidskader

Voorliggend uitwerkingsplan heeft betrekking op de bouw van 26 woningen aan de Grote Kerkstraat in Wijk en Aalburg. Ten behoeve van deze ontwikkeling is in het vigerende bestemmingsplan ‘Wijk en Aalburg' een uit te werken bestemming opgenomen. In het kader van dat bestemmingsplan is reeds een beleidsmatige afweging gemaakt met betrekking tot de ontwikkeling van deze locatie. In de tussentijd is op provinciaal en gemeentelijk niveau geen nieuw beleid geformuleerd.

3.2 Bodem

Verhoeven Milieutechniek heeft in het kader van het moederplan een historisch bodemonderzoek uitgevoerd voor verschillende ontwikkelingslocaties.

Het doel van de historische vooronderzoeken is het achterhalen van (potentieel) bodembedreigende
activiteiten die in het verleden op de diverse deellocaties hebben plaatsgevonden.

Voor de onderzoekslocatie aan de Grote Kerkstraat 56-60, geldt dat er verschillende bodembedreigende activiteiten op de onderzoekslocatie en omgeving voorgekomen zijn. Op basis van een inventarisatie van deze activiteiten en een locatiebezoek tijdens het uitvoeren van het bodemonderzoek, wordt deze onderzoekslocatie als verdacht aangemerkt.

In het kader van dit uitwerkingsplan is de bodemkwaliteit in beeld gebracht. Er zijn diverse onderzoeken (verkennend, aanvullend en nader bodemonderzoek en verkennend onderzoek naar asbest) verricht om een indicatie te verkrijgen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem binnen het plangebied teneinde vast te stellen of vanuit milieuhygiënisch oogpunt bezwaren bestaan tegen de voorgenomen herontwikkeling. Het nader bodemonderzoek heeft tot doel om de bodemverontreiniging met minerale olie in grond en grondwater nader te onderzoeken en vast te stellen of sprake is van een (spoedeisend) geval van ernstige bodemverontreiniging.

Uit de verschillende onderzoeken (zie Bijlage 1) blijkt dat de aangetoonde bodemverontreiniging met minerale olie waarschijnlijk afkomstig is van de voormalige ondergrondse tank. Vastgesteld is dat op de locatie een niet spoedeisend geval van een ernstige bodemverontreiniging aanwezig is.

Omdat sprake is van een herontwikkeling en civieltechnische werkzaamheden zullen plaatsvinden, zijn sanerende maatregelen noodzakelijk. Voorafgaand dient een BUS-melding te worden ingediend bij het bevoegd gezag.

Voor wat betreft het overige terrein (grond, grondwater en asbest) is de bodemkwaliteit in voldoende mate onderzocht.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.3 Water

Sinds november 2003 is de watertoets wettelijk van toepassing, een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over het planvoornemen. De watertoets is erop gericht dat ruimtelijke ontwikkelingen in elk geval niet leiden tot nadelige effecten op het watersysteem. Nieuwe ontwikkelingen die leiden tot extra verharding dienen te worden gecompenseerd. In onderhavig geval is sprake van een afname van het verharde oppervlakte. Compensatie is derhalve niet aan de orde.

Rioleringsstelsel

In zijn algemeenheid is voor de waterhuishouding in nieuwbouwprojecten de realisatie van een duurzaam gescheiden systeem uitgangspunt. Dit betekent dat schoon hemelwater (HWA), wat valt op daken en terreinverhardingen, zoveel mogelijk in het gebied wordt opgevangen, geïnfiltreerd en afgevoerd naar watergangen. In onderhavig geval de watergang ten noorden van het plangebied.

Alleen het vervuilde afvalwater wordt via het vacuümriool afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Het huishoudelijk afvalwater van de nieuwe woningen zal worden aangesloten op het bestaande vacuümriool (DWA).

Oppervlaktewater

De A-watergang ten noorden van het plangebied is in het moederplan bestemd als 'Water'. Ter bescherming van deze watergang is in het bestemmingsplan ‘Dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen’ een dubbelbestemming opgenomen. De gronden met de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterlopen' zijn in het voorliggende uitwerkingsplan deels bestemd als 'Groen'. Ter plaatse van het kantoor is sprake van een bestaande bebouwde situatie.

Waterkeringen

Het plangebied bevindt zich in de nabijheid van de Maasdijk. De Maasdijk is een primaire waterkering. Een primaire waterkering heeft een kernzone, een beschermingszone en een buitenbeschermingszone. Het is verboden om, zonder goedkeuring van het bestuursorgaan, werkzaamheden te verrichten in, op, onder en boven de kern- en beschermingszones van waterstaatswerken. Ter bescherming van de waterkering is in het bestemmingsplan ‘Dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen’ een dubbelbestemming opgenomen.

Dit betekent dat de initiatiefnemer bij aanvraag omgevingsvergunning binnen de beschermingszone van de waterkering tevens een aanvraag voor een watervergunning moet doen.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.4 Geluid

Voor het wegverkeerslawaai is de Wet geluidhinder het wettelijke kader. In deze wet is onder andere vastgelegd welke geluidniveaus op de gevel van nieuwe woningen, ten gevolge van wegverkeer, maximaal toelaatbaar zijn. In beginsel geldt dat de geluidsbelasting op nieuwe woningen niet meer mag bedragen dan de voorkeursgrenswaarde (48 dB). De Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant heeft voor de gemeente Aalburg een kaart opgesteld met de geluidbelasting langs gezoneerde wegen.

Op deze locatie wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de nieuw te bouwen woningen overschreden: 53 dB(A). In november 2016 is door het college van burgemeester en wethouders een hogere grenswaarde vastgesteld. Nader onderzoek naar maatregelen die de geluidbelasting beperken, is inmiddels uitgevoerd.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.5 Lucht

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer is de regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteit vastgelegd. Het onderhavige plan draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht.

De regelgeving met betrekking tot het begrip ‘niet in betekende mate’ is vastgelegd in het ‘Besluit niet in betekende mate’ en de ‘Regeling niet in betekenende mate’. In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als ‘niet in betekenende mate’ worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven. Er is blijkens deze regeling geen onderzoek nodig voor ‘woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat.

Voor de bouw van 26 woningen is dan ook geen onderzoek noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect lucht vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.6 (Vormvrije) m.e.r.-beoordeling

Het onderhavige uitwerkiingsplan maakt de realisering van 26 woningen mogelijk. Deze activiteit komt niet voor in de bijlage bij het Besluit m.e.r.. Een m.e.r.-plicht of m.e.r.-beoordelingsplicht is dan ook niet aan de orde.

3.7 Duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, is in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) een 'ladder voor duurzame verstedelijking' geintroduceerd. Voor iedere nieuwe stedelijke ontwikkeling moet deze ladder worden doorlopen. Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt verstaan: "de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

In paragraaf 4.10 van de toelichting van het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg' is een onderbouwing opgenomen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Alle ontwikkelingen die in het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg' zijn opgenomen, waaronder de woningbouwontwikkeling binnen het plangebied van dit uitwerkingsplan, passen binnen de ladder voor duurzame verstedelijking als bedoeld in artikel 3.1.6 Bro.

3.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport. Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen. Risicobronnen kunnen worden onderscheiden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen en leidingen. Om voldoende ruimte te scheppen tussen een risicobron en personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten) moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.

In het kader van het moederplan heeft een inventarisatie van mogelijke risicobronnen (zowel bedrijven als transport van gevaarlijke stoffen) plaatsgevonden. Voor het plangebied van onderhavig uitwerkingsplan levert het aspect externe veiligheid geen belemmeringen op.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.9 Flora en fauna

In het kader van het moederplan is door BTL Advies een quickscan flora- en fauna uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat in het plangebied soorten aanwezig of te verwachten zijn, die in de Flora- en faunawet zijn aangemerkt als overig en streng beschermde inheemse soort en eventueel door toekomstige ruimtelijke ingrepen mogelijk schade ondervinden.

Binnen het plangebied van onderhavig uitwerkingsplan is geen bebouwing en beplanting (meer) aanwezig. Enige tijd geleden is de bestaande bebouwing gesloopt behoudens de vrijstaande woning met kantoor aan de Grote Kerkstraat en hebben binnen het plangebied diverse onderzoeken (bodem en archeologie) plaatsgevonden. Verblijfplaatsen voor de huismus en gebouwbewonende vleermuizen zijn hierdoor niet meer aanwezig en vormen geen belemmering voor de verdere ontwikkeling binnen het plangebied.

Conclusie

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.10 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologisch Adviesbureau RAAP heeft ter onderbouwing van het moederplan een bureauonderzoek en een karterend booronderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is gericht op de locaties waar bestemmingswijzigingen mogelijk worden gemaakt met het oog op (toekomstige) bouwmogelijkheden en om per deelgebied inzichtelijk te krijgen of de geplande ingrepen bedreigend zijn voor archeologische resten.

In het plangebied zijn tijdens het veldonderzoek aanwijzingen aangetroffen die de aanwezigheid van bewoningssporen vanaf de Romeinse tijd en Middeleeuwen (maar mogelijk ook ouder) doen vermoeden. Indien bodemingrepen hier dieper reiken dan de aangegeven diepte van het aangegeven onverstoorde niveau (west: n.v.t., overig: 45 cm -maaiveld), dan zal verstoring van de verwachte archeologische resten plaatsvinden. Om dit te voorkomen, wordt geadviseerd de plannen zodanig aan te passen dat verstoring wordt voorkomen of een proefsleuvenonderzoek uit te voeren.

In juli 2017 is door Archeologisch Adviesbureau RAAP een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Tijdens dit onderzoek zijn in het noordelijk deel van het plangebied resten aangetroffen van een vindplaats uit de Vroege- en Volle Middeleeuwen (9de - 12de eeuw). De zone rond de proefsleuven in het noorden van het plangebied is als behoudenswaardig gewaardeerd. Door de gemeente Aalburg, geadviseerd door archeologen van het programmabureau RWB, werd besloten om de behoudenswaardige resten middels planaanpassing in situ te behouden. De vindplaats wordt grotendeels en duurzaam in-situ behouden, doordat deze zich voor wat betreft de betreffende delen onder toekomstige bebouwing of openbare verkeersgebieden bevindt alwaar geen toekomstige graafwerkzaamheden zullen worden uitgevoerd. Indien in-situ behoud niet mogelijk was, is de wetenschappelijke waarde middels een opgraving verzameld. Concreet zijn ontgravingen die dieper rijkten dan 2,4 m onder maaiveld, voorafgaand aan de ontgraving onderzocht middels een opgraving (2017). Begin augustus heeft RAAP binnen de behoudenswaardige vindplaats de rioolsleuven, de twee liftschachten en de bestaande proefsleuven volledig opgegraven.

De locaties voor de geplande nieuwbouw zijn niet geselecteerd voor opgraving. Deze worden niet diep ontgraven; de gebouwen zullen worden gefundeerd op prefab betonpalen. Deze palen zullen in de bodem worden geheid vanuit de bouwput. Uit de percentage berekening zoals opgenomen als bijlage bij het Evaluatie- en selectierapport archeologisch proefsleuvenonderzoek en opgraving blijkt dat door toedoen van het inheien van de palen minder dan 5% van het oppervlak van de bouwblokken wordt verstoord. Het evaluatie- en selectierapport is als bijlage opgenomen.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de verdere ontwikkeling.

3.11 Bedrijven en milieuzonering

Vanuit milieuoogpunt kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelig object noodzakelijk zijn. Deze afstand dient dan bijvoorbeeld om ter plaatse van een kwetsbaar object, zoals woningen, een aanvaardbaar geur-, geluid- of veiligheidsniveau te realiseren. Deze afstand wordt een milieuzonering genoemd. Een milieuzonering vormt het indirecte ruimtegebruik van een milieubelastende activiteit. In de uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG-brochure) zijn richtafstanden opgenomen, waarmee rekening moet worden gehouden ten opzichte van gevoelige functies.

Bedrijfsactiviteiten

Ten zuiden van het plangebied is op een afstand van 30 meter een bedrijfsperceel aanwezig. Ter plaatse zijn op basis van het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg' bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 toegestaan. In het algemeen geldt dat deze bedrijven, gezien de beperkte hinder die zij veroorzaken, goed inpasbaar zijn in de woonomgeving.

Het bedrijf vormt geen belemmering voor de beoogde woningbouw binnen het plangebied van onderhavig uitwerkingsplan. Aangezien tussen het plangebied en het betreffende bedrijf reeds woningen aanwezig zijn en de afstand tot het bedrijfsperceel minimaal 30 meter bedraagt, wordt het bedrijf door de bouw van woningen binnen het plangebied van dit uitwerkingsplan niet verder beperkt in ontwikkelingsmogelijkheden.

Sportvelden

Direct ten oosten van het plangebied, achter de Maasdijk, liggen de voetbalvelden van sportvereniging NOAD'32. Conform de VNG-brochure dient voor een veldsportcomplex met verlichting een richtafstand tot woningen van derden van 50 meter te worden gehanteerd. De afstand van de nieuwe appartementen tot het dichtstbij gelegen speelveld bedraagt ruim 90 meter. Tussen de Maasdijk en dit speelveld is een oefenveld aanwezig. Bij beide velden staan lichtmasten.
De lichtmasten bij het oefenveld zijn aan de zijde van de Maasdijk geplaatst (op een afstand van 35 meter van de appartementen) en verlichten het betreffende veld in oostelijke richting. De appartementen ervaren hierdoor geen direct licht. Diffuus licht is op een afstand van 35 meter aanvaardbaar. De lichtmasten bij het speelveld staan op een zodanig grote afstand dat hiervan geen hinder zal worden ondervonden.

Vanwege de afstand van ruim 90 meter van de nieuwe appartementen tot het speelveld zal ook geen sprake zijn van geluidsoverlast. Het oefenveld wordt alleen gebruikt voor de trainingen en zal op een afstand van 35 meter ook niet leiden tot onaanvaardbare geluidsoverlast.

Conclusie

Gelet op de afstand van de verschillende activiteiten tot de nieuwe woningen is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

3.12 Kabels en leidingen

Er komen geen planologisch relevante kabels en leidingen voor in het plangebied van het moederplan.

3.13 Conventionele explosieven

De Bergsche Maas, de zuidgrens van de gemeente Aalburg, vormde gedurende de periode 5 november 1944 - 5 mei 1945 de scheidslijn tussen bevrijd en bezet gebied. Langs dit statisch front hebben zich in deze periode diverse oorlogshandelingen afgespeeld. Het grondgebied van de gemeente Aalburg was in handen van de Duitse bezetter, kende een omvangrijke Duitse militaire aanwezigheid en was bijgevolg doelwit van diverse geallieerde luchtaanvallen en artilleriebeschietingen.

Om deze reden heeft de gemeente Aalburg een vooronderzoek naar Conventionele Explosieven uit laten voeren.

Het plangebied van onderhavig uitwerkingsplan is niet aangemerkt als opsporingsgebied.

4.1 Plansystematiek

Het uitwerkingsplan 'Wijk en Aalburg, Grote Kerkstraat 58-60' heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing en het gebruik van de gronden in het plangebied, waarbij de realisering van 26 woningen mogelijk wordt gemaakt.

In de voorgaande hoofdstukken is het initiatief getoetst aan de uitwerkingsregels en is geconcludeerd dat aan de voorwaarden is voldaan of onderbouwd dat afwijking hiervan in ruimtelijk opzicht aanvaardbaar is. Het uitwerkingsplan sluit qua plansystematiek aan op het 'moederplan': het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg'.

4.2 Indeling van de regels

De regels zijn ingedeeld in 3 hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels en bevat een omschrijving van de gehanteerde begrippen.

In hoofdstuk 2 zijn de toepassingverklaring en herziening van de bestemming 'Wonen' opgenomen en in hoofdstuk 3 de slotregel.

4.3 Wijze van bestemmen

In de volgende paragrafen is een korte toelichting opgenomen van de regels die van toepassing zijn op de in dit uitwerkingsplan opgenomen bestemmingen.

Het Sectorplan is mede van toepassing op het plangebied (zie artikel 27.3 van het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg'). De volgende dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen uit het Sectorplan zijn tevens van invloed op het plangebied:

• Waarde - Welstand (H1): ter plaatse van deze bestemming en aanduiding geldt het welstandsbeleid voor historische dorpsgebieden, bebouwingslinten en -cluster alsmede het bepaalde inzake de algemene welstandscriteria, specifieke objecten, veelvoorkomende kleine bouwwerken en de excessenregeling als omschreven in het gemeentelijke welstandbeleid;
• Waarde - Cultuurhistorie (bebouwing H1): ter plaatse van deze bestemming en aanduiding geldt dat het pas is toegestaan om een hoofdgebouw (deels) te slopen indien van burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning voor het slopen van een hoofdgebouw is verkregen. De initiatiefnemer heeft in april 2017 een sloopmelding gedaan, die door de gemeente Aalburg in mei 2017 schriftelijk is geaccepteerd.

• Waarde – Archeologie (historische kern en hoge archeologische verwachting): ter plaatse van deze bestemming en aanduidingen geldt voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden een vergunningplicht;
• Waterstaat – Waterkering: ter plaatse van deze bestemming geldt voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden een vergunningplicht op grond van de Keur en een consultatieplicht bij het Waterschap Rivierenland;
• Waterstaat – Waterlopen: ter plaatse van deze dubbelbestemming geldt een bouwverbod en een vergunningplicht voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden;
• Specifieke vorm van waterstaat - beschermingszone waterkering: ter plaatse van deze gebiedsaanduiding kan het verboden zijn om een bodemingreep uit te voeren en/of een bouwwerk te bouwen, zonder of in afwijking van een vergunning inzake de Keur van het Waterschap Rivierenland;
• Veiligheidszone - explosieven: ter plaatse van deze gebiedsaanduiding is een verhoogd risico op het vinden van niet-ontplofte explosieven. Het gemeentelijk explosievenbeleid is hier van toepassing;
• Algemene beleidsregels: in het plangebied zijn algemene regels van toepassing, zijnde een gebruiksverbod voor evenementen en kleinschalig kamperen, een mantelzorgbepaling, regels voor paardenbak en mestopslag, parkeernormen, een verbod op kamerbewoning en nieuwe woningen, en regels voor bed en breakfast.

Bij vergunningverlening moet worden getoetst aan zowel het voorliggende uitwerkingsplan (in combinatie met het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg') als het Sectorplan.

De bestemmingen

De regels in verband met de bestemmingen kennen allen een min of meer gelijke opbouw en bestaan in ieder geval uit bestemmingsregels en bouwregels. Voor enkele bestemmingen zijn daarbij bijzondere gebruiksregels opgenomen en/of een afwijkingsbevoegdheid.

De bestemmingsregels betreffen de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan (= het gebruik). In een aantal gevallen is een specificering opgenomen van de toegestane functie, welke correspondeert met aanduidingen op de verbeelding.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsregels. Bouwregels zijn in ieder geval van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning en activiteiten die vallen onder artikel 3 van bijlage II Bor.

Binnen het plangebied van dit uitwerkingsplan zijn (in aansluiting op de uitwerkingsregels) de volgende bestemmingen uit het bestemmingsplan 'Wijk en Aalburg' gebruikt:

Groen

De bestemming 'Groen' is gebruikt voor het structurele groen binnen het plangebied, langs de watergang ten noorden van het plangebied en aan de zijde van de Maasdijk. Bouwen is uitsluitend toegestaan voor nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Tuin

De bestemming 'Tuin' is bedoeld voor voor- en zijtuinen en erven alsmede voor in- en uitritten voor (grondgebonden) woningen, voorzieningen voor de waterhuishouding en parkeerplaatsen op de eigen oprit. Bebouwing is toegestaan voor zover het erkers betreft. Daarnaast zijn overkappingen (zoals carports) en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Verkeer

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor de afwikkeling van verkeer met bijbehorende verblijfsruimte, voor wandel- en fietspaden, parkeer-, groen-, speel- en ontmoetingsvoorzieningen voor specifieke groepen mensen, evenementen en straatmeubilair. Daarnaast zijn waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Wonen

Aan een grootste gedeelte van het plangebied is de bestemming 'Wonen' toegekend. Hierbinnen zijn woningen toegestaan, al dan niet gecombineerd met een aan huis verbonden beroep of bedrijf.

Voor de woningen is onderscheid gemaakt in de verschijningsvorm: gestapeld, aaneengebouwd, vrijstaand en half-vrijstaand (twee-aaneen). Voor de diverse verschijningsvormen gelden verschillende bouwregels, waaronder bijvoorbeeld de afstand van hoofdgebouwen tot de perceelsgrens.

Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwen. De goot- en bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven.

Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen binnen en/of buiten het bouwvlak worden gebouwd. Hiervoor zijn nadere voorwaarden opgenomen.

Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen waarmee een grotere oppervlakte aan huis verbonden beroepen en bedrijven mogelijk wordt gemaakt. Daarnaast kan worden afgeweken ten behoeve van een bed en breakfast accommodatie.