Buitengebied - Provincialeweg Noord 96, Watertoren

2.4.1 Fasering

De bestaande bebouwing zal gefaseerd verbouwd worden, waarna verschillende bedrijfsmatige activiteiten zullen plaatsvinden in de voormalige watertoren. De eerste fase bestaat uit een Bed and Breakfast op de tweede verdieping en een bedrijfswoning op de eerste verdieping. De tweede fase bestaat uit de realisatie van een outdoor klimwand aan de zonzijde van de watertoren, gecombineerd met het transformeren van de derde verdieping naar een seminarruimte. In de laatste fase wordt de voormalige waterbak herbestemd tot een geluidsopnamestudio en wordt de daaronder gelegen lekvloer gebruikt voor toepassingen op het gebied van telefonica, ICT en WiFi-verbindingen. De watertoren is bestemd voor een aanvulling op de huidige toeristische ontwikkelingen in de gemeente Woudrichem. Voorts zijn en zullen er rondleidingen worden gegeven in de watertoren.

 

Figuur 4. Toekomstig gebruik van de watertoren.

2.4.2 Doelgroepen / gebruikers

Het plan sluit aan bij de verschillende toeristische doelgroepen waar het toeristisch-recreatief beleid van het Land van Altena zich op richt. De zogenaamde rustzoeker kan zijn heil vinden in de kleinschaligheid, de rustige omgeving en entourage van de watertoren en kern Uppel. De geïnteresseerden kunnen in de toekomst in de watertoren terecht voor een hoge blik op de voormalige innundatiepolders, iets wat uniek zal zijn in Nederland en de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Tevens kunnen geïnteresseerden de watertoren zelf bezoeken ter bestudering van de voormalige technieken om het waterleidingnetwerk op druk te houden en als voormalig onderdeel van het waterleidingnetwerk. Het Liniepad, de Omloop, de Zevenbansche boezem, landgoed Kraaiveld en de nabijgelegen Biesbosch bieden voor de natuurvorser genoeg te doen voor een kortdurend verblijf. Deze activiteiten kunnen gecombineerd worden in combinatie met het kanovaren dat in Fort Altena wordt aangeboden. Niet alleen individuen, maar ook bedrijven en scholen kunnen van de beschikbare faciliteiten gebruikmaken, al dan niet gecombineerd met Fort Altena. Voor uitdagingzoekers is er natuurlijk de klimwand aan de toren. Voor uitdagingzoeker met een iets minder hoge spanningsgraad voorziet de regio in golfbanen, maneges, strandrecreatie en de Biesbosch.

2.4.3 Beeldkwaliteitplan

In de huidige situatie zijn per verdieping vier ramen aanwezig. Ieder raam staat gericht op een van de vier windrichtingen. De zichtlijnen zijn schematisch weergegeven in figuur 4.

Figuur 4. Schematische weergave van de zichtlijnen.

De huidige ramen zijn volgens het laatste Bouwbesluit3 te klein om voor voldoende lichtinval te zorgen voor de woning, Bed and Breakfast en de seminarruimte. Het Bouwbesluit vereist dat het raamoppervlakte tenminste 10% van de vloeroppervlakte is. Er zullen dus extra ramen geplaatst moeten worden of de huidige ramen zullen vergroot moeten worden. Dit is de grootste en meest zichtbare ingreep aan de buitenkant van de watertoren. De kwaliteit en uitstraling van deze ingreep zullen geborgd worden middels een beeldkwaliteitplan, zie hiervoor Bijlage 2 Beeldkwaliteitplan.

3.1.1 Nota Ruimte (2006)

De Nota Ruimte bevat het ruimtelijke beleid van het Rijk, waarmee het kabinet op hoofdlijnen sturing wil geven aan de inrichting van de ruimte en sociale, culturele en economische ontwikkelingen ruimtelijk wil accommoderen. De Nota Ruimte wordt aangemerkt als structuurvisie in het kader van de Wro. Het nationaal ruimtelijk beleid richt zich op voldoende ruimte voor wonen, werken en mobiliteit en de daarbij behorende voorzieningen, groen, recreatie, sport en water.

Twee begrippen staan centraal in de Nota Ruimte: basiskwaliteit en nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur (RHS). Voor de gebieden die geen deel uitmaken van de RHS is het beleid gericht op het waarborgen van de basiskwaliteit. Het buitengebied van Woudrichem behoort tot de RHS voor zover het gaat om de gebieden die behoren tot de ecologische hoofdstructuur (EHS, inclusief de Natura 2000-gebieden Pompveld en Kornsche Boezem), het grensgebied met de grote rivieren en het Nationaal Landschap Nieuw Hollandse Waterlinie. Voor het Nationaal Landschap Nieuwe Hollandse Waterlinie is het beleid gericht op 'behoud van de kernkwaliteiten en ontwikkeling met kwaliteit'. De nota ruimte stimuleert het hergebruik van leegstaande gebouwen om de kwaliteit en vitaliteit van het platteland te vergroten. Op het gebied van de recreatie is de Nota Ruimte in het algemeen gericht op het vergroten van de toeristisch recreatieve mogelijkheden in de groene ruimte.

Het hergebruik van de leegstaande buiten gebruik geraakte watertoren leidt tot een vergroting van het economisch draagvlak en vitaliteit van het platteland en dus past het binnen het beleid van RHS.

3.2.1 De Ideale Connectie (2007)

Met de nota De Ideale Connectie4 heeft Midden Brabant een eigen regionaal economisch programma opgesteld. De regio sluit hierbij aan op de regionale uitwerkingen van Pieken in de Delta Zuidwest en ook Zuidoost Nederland. Midden Brabant geeft hiermee uitwerking aan de ambitie om de verbindende schakel te zijn tussen procesindustrie en logistiek aan de ene kant (Zuidwest Nederland) en kennisintensieve maakindustrie aan de andere kant (Zuidoost Nederland). De regio legt inhoudelijk een focus op drie speerpuntsectoren:

• Leisure;
• Logistics;
• Life Science.

Door de ligging op de grens van twee deelgebieden van Noord Brabant kan het Land van Heusden en Altena ook prima aansluiting zoeken bij het speerpunt leisure.

Het herbestemmen van de watertoren naar een toeristische bestemming sluit aan op de speerpuntsector 'leisure' van deze nota en bevordert het economisch-toeristische draagvlak tussen Delta Zuidwest en Zuidoost Nederland.

3.2.2 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening provincie Noord-Brabant (2011)

Provinciale Staten hebben de structuurvisie ruimtelijke ordening vastgesteld op 1 oktober 2010. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het beleid tot 2025. Op hoofdlijnen zet het streekplan het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in Brabant uiteen5. Men vindt het belangrijk dat Brabant zich verder ontwikkelt tot een aantrekkelijk woon-, werk- en leefgebied.

Figuur 6. Uitsnede structurenkaart provincie Noord-Brabant.

Zoals te zien op figuur 6 ligt de watertoren in de zonering structuurvisie ruimtelijke ordening in gemengd agrarisch gebied6. Binnen het gemengd agrarisch gebied is multifunctioneel gebruik uitgangspunt. Dit betreft het gebied waarbinnen de agrarische functie vaak in samenhang met andere functies (in de omgeving) wordt uitgeoefend. Bestaande ontwikkelingsmogelijkheden van in het gebied voorkomende functies worden gerespecteerd. In het gebied is een toenemende menging van wonen, voorzieningen en kleinschalige bedrijvigheid mogelijk. Nieuwe ontwikkelingen dienen wel rekening te houden met hun omgeving en bij te dragen aan een versterking van de gebiedskwaliteiten.

Het herbestemmen van de watertoren leidt tot een verdere ontwikkeling van het land van Altena als aantrekkelijk leefgebied. De nota biedt de mogelijkheid voor verdere menging van wonen en kleinschalige (toeristische) bedrijvigheid.

3.2.3 Verordening Ruimte Noord-Brabant (2011)

De Verordening Ruimte Noord-Brabant 2011 is op 17 december 2010 door Provinciale Staten van Noord-Brabant vastgesteld en op 1 maart 2011 in werking getreden7. In deze planologische verordening zijn algemene regels opgenomen voor een aantal niet-agrarische ontwikkelingen in het buitengebied, waaronder de ontwikkeling van horecabedrijven en maatschappelijke voorzieningen. De verordening stelt regels ter voorkoming van nieuwbouw van woningen en zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen.

3.2.4 Conclusie

De verordening Ruimte Noord-Brabant stelt heldere kaders wat betreft de mogelijkheden van de herbestemming van cultuurhistorische waardevolle objecten. In de nota ruimte staat tevens dat het Rijk de ontwikkeling van landschap met kwaliteit wil stimuleren en faciliteren. Hiervoor is de Handreiking Kwaliteit Landschap voor provincies en gemeenten8 ontwikkeld. Hierin wordt het generieke landschapsbeleid handen en voeten gegeven met als doel provincies en gemeenten te stimuleren om de basiskwaliteit van het landschap te behouden, te versterken en te ontwikkelen. De herbestemming van de watertoren past binnen het beleid, omdat cultuurhistorisch waardevolle bebouwing in stand wordt gehouden, zonder dat dit ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit van het pand en zijn omgeving.

3.3.1 Structuurvisie Plus Land van Altena (2004)

In november 2004 hebben de gemeenten Aalburg, Werkendam, Woudrichem en het waterschap Hoogheemraadschap Alm en Biesbosch de Structuurvisie Plus Land van Heusden en Altena9 vastgesteld. Relevant voor de herbestemming van de watertoren is dat de structuurvisie het groene imago van het Land van Altena benadrukt: 'zorg dat het gebied een aantrekkelijke recreatieve woonomgeving blijft en bied gelegenheid voor toeristische ontwikkeling afgestemd op de eigenheid en de rust van het gebied'10.

3.3.2 Structuurvisie Land van Altena 2012

Deze concept-structuurvisie is nog een ambtelijk document, waaraan momenteel nog geen beleidsconclusies mogen worden verbonden. De Structuurvisie zal naar verwachting in de loop van 2012 in procedure gaan. Deze paragraaf is gereserveerd voor een beschrijving van de Structuurvisie indien deze definitief wordt vastgesteld in de loop van de bestemmingsplanprocedure van dit plangebied.

3.3.3 Landschapsvisie (2008)

De landschapsvisie is vastgesteld door de gemeenteraad van Woudrichem in oktober 2008. In deze visie is aangegeven:

• Waar en op welke wijze bestaande landschapskwaliteiten gehandhaafd moeten worden.
• In welke richting deze kwaliteiten zich kunnen ontwikkelen en welke maatregelen daarvoor nodig zijn.

Uit de kaart uit de landschapsvisie blijkt dat de gebiedseigen bebouwing voor Uppel behouden moet blijven.

Figuur 7. Uitsnede landschapsvisiekaart11.  

Met de herbestemming van de watertoren wordt verdere verpaupering en leegstand, wat op termijn tot sloop zou leiden, voorkomen. De herbestemming sluit aan op de landschapsvisie van de regio.

3.3.4 Nota Economische Perspectieven Land van Heusden en Altena (2008)

De Nota Economische Perspectieven Land van Heusden en Altena is vastgesteld door de raad van de gemeente Woudrichem op 28 oktober 2008. De nota beschrijft mogelijkheden voor verdere toeristische ontwikkeling: 'Het Land van Heusden en Altena is bij uitstek een gebied waar de sector toerisme en recreatie zich verder kan ontwikkelen. Het landelijke karakter van het gebied in het algemeen en de unieke waterrijke omgeving in het bijzonder zullen de komende jaren meer (dag)recreanten gaan aantrekken die komen voor rust, groen en avontuur. Het gebied vormt een natuurlijk middelpunt tussen omliggende (rand)stedelijke centra. De nabijheid van een grote toeristentrekker, Nationaal Park De Biesbosch en de vele rivieren in de regio bieden de groeiende groep waterrecreanten in Nederland ruime en gevarieerde mogelijkheden'12. Specifieker wordt vervolgens ingegaan op de speerpuntsector leisure, zoals eerder genoemd onder paragraaf 3.2.1 van deze toelichting. Het gebruik van de watertoren als overnachtingplaats, klimwand, seminarruimte en geluidsopnamestudio sluit aan op de genoemde economische perspectieven gecombineerd met een kleinschalige toepassing van de speerpuntsectoren leisure en fitness in de regio Land van Heusden en Altena. Voor activiteiten in het buitengebied van Land van Heusden en Altena gelden duidelijke randvoorwaarden. Zo dient de vrijkomende bebouwing als vestigingsruimte voor kleinschalige bedrijvigheid, is de bedrijvigheid bij voorkeur gelieerd aan de functie van het buitengebied en mag de nieuwe bedrijvigheid geen overlast veroorzaken voor de agrarische sector. De overlast voor de agrarische sector beperkt zich tot een toename van de verkeersdruk, maar deze is minimaal zoals verderop in deze toelichting blijkt. Aangezien de watertoren zich in de kern van Uppel bevindt, zijn er geen extra beperkende maatregelen noodzakelijk voor de agrarische sector.

De herbestemming van de watertoren voorziet in de drie gestelde voorwaarden uit de nota. De herbestemming is kleinschalig, is gelieerd aan de toeristische functie van het buitengebied en veroorzaakt geen overlast voor de agrarische sector. Ten slotte wordt in de nota de verdere intensivering van extensieve recreatie en toerisme genoemd in combinatie met de verdere verankering van 'health' als groeisector in de regio. De Bed-and-Breakfastvoorziening gecombineerd met de klimwand en opnamestudio voorziet in deze vraag. De herbestemming van de watertoren draagt bij aan het regionale streven om een bovengemiddelde economische groei te bewerkstelligen, zowel in de vorm van werkgelegenheid (hiervoor wordt de regionale arbeidsmarkt benut) als in de aantrekkende werking van de herbestemming op toeristisch gebied. Actiepunt 8.1 van de nota Economische Perspectieven Land van Heusden en Altena heeft geleid tot de regionale beleidsvisie en actieplan recreatie & toerisme, die in de volgende paragraaf verder wordt toegelicht.

3.3.5 Visie en actieplan recreatie & toerisme en regio marketingscan (2011)

In de regionale beleidsvisie toerisme en recreatie en marketingscan worden drie aspecten genoemd die voor de initiatiefnemers van belang zijn: het creëren van meer aanbod, de samenstelling van de toeristische markt van het land van Altena en de doelgroepen13. Het aanbod aan verblijfsaccommodaties, horeca en bezoekpunten in het Land van Altena is te beperkt, seizoensgevoelig en de cultuurhistorie is te weinig ontsloten. Het ontwikkelen van nieuwe logiesmogelijkheden is geen taak van de gemeenten. Wel zal de regio volgens dit actieplan initiatieven tot de ontwikkeling van nieuwe accommodaties, zoals Bed and Breakfast, minicampings, hotels en pensions, positief tegemoet treden en waar mogelijk ondersteunen. Een Bed and Breakfast sluit goed aan op deze actiepunten. Immers, met Fort Altena, het gloednieuwe Liniepad, het zicht vanuit de watertoren op de inundatiegebieden van de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de ligging aan een langeafstandswandeling/fietsroute in het Land van Altena ligt de watertoren ideaal. De omgeving biedt kansen voor een succesvolle toeristische onderneming die van toegevoegde waarde is voor de gemeente Woudrichem.

3.3.6 Conclusie

Gezien de toeristische bestemming en de kleinschaligheid van het project biedt de herbestemming voldoende aanknopingspunten om aan te sluiten op de geldende Structuurvisie Plus Land van Heusden en Altena. Ook sluit het project aan op de doelstelling om in de regio te voorzien in toeristische voorzieiningen. Concluderend kan gesteld worden dat een Bed and Breakfast in de watertoren van Uppel voorziet in een vraag uit de regio.

3.4.1 StructuurvisiePlus

De laatste tijd is veel aandacht voor meer ontwikkelingsgerichte bestemmingsplannen. In de StructuurvisiePlus Land van Heusden en Altena hebben de gemeenten Woudrichem, Aalburg, Werkendam en het waterschap Rivierenland gezamenlijk aangegeven welke ontwikkelingsrichting zij nastreven. In aansluiting op deze visie heeft het bestemmingsplan daarom als tweede doel het mogelijk maken van ontwikkelingen die passen binnen deze gemeentelijke visie, voor zover het ontwikkelingen betreft die binnen de planperiode van 10 jaar kunnen worden gerealiseerd (bijvoorbeeld hergebruik van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen, nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven, natuurontwikkeling en aanleg ecologische verbindingszones)'14.

3.4.2 Archeologie

Zowel ondergronds als bovengronds bevinden zich in het buitengebied tal van restanten uit het verre en nabije verleden. Deze restanten zijn (soms) vanuit cultuurhistorisch en archeologisch perspectief waardevol worden op grond van de diverse beleidskaders ook beschermd. Als het gaat om archeologische waarden wordt onderscheid gemaakt in vastgestelde waarden en te verwachten resten. Bij vastgestelde waarden is reeds aangetoond dat er archeologische overblijfselen in de ondergrond aanwezig zijn. Hierbij gaat het met name om aangetroffen sporen van bewoning. Onder te verwachten archeologische resten vallen die gebieden die in het verleden geschikt zijn geweest voor bewoning of anderszins gebruik maar waarvan de daadwerkelijke aanwezigheid van archeologische overblijfselen in de ondergrond nog niet is aangetoond. Gronden met een lage indicatie hoeven dus niet vrij van waarden te zijn. Op de Erfgoedkaart van de gemeente Woudrichem zijn zowel archeologie als cultuurhistorie vertegenwoordigd. Hiermee is met name de kennis van bekende archeologische waarden en de verwachting op (nog onbekende) archeologische resten beter in kaart gebracht. Daarnaast is een gemeentelijke archeologische beleidskaart opgesteld. Op basis van deze kaart kunnen gedifferentieerde eisen worden gesteld aan waar en wanneer archeologisch (voor)onderzoek plaats dient te vinden.

3.4.3 Nieuwe Hollandse Waterlinie

Het inundatiegebied maakt onderdeel uit van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Alhoewel het gebied al zeer lang geen militaire betekenis meer heeft en de historische openheid op veel locaties flink is aangetast, wordt het wenselijk geacht het historisch open gebied, toch als zodanig op de verbeelding op te nemen en te voorzien van een bijbehorende beschermingsregeling. Het inundatiegebied van de Nieuw Hollandse Waterlinie is op basis van de gemeentelijke cultuurhistorische beleidsadvieskaart op de verbeelding opgenomen met een aanduiding 'wro-zone - aanlegvergunning inundatiegebied' en voorzien van een omgevingsvergunningsplicht voor werken en werkzaamheden. Voor het oprichten van bebouwing, ophogen van gronden danwel aanplanten van opgaande begroeiing dient te worden getoetst of met de voorgestane ingreep de herkenbaarheid als inundatiegebied uit cultuurhistorisch oogpunt in stand blijft.

3.4.4 Bebouwingsconcentratie buitengebied

In de bebouwingsconcentraties Uppel bevindt zich reeds een (historisch gegroeide) clustering van bebouwing, gepaard met een zekere mate vannfunctiemenging. Binnen dergelijke clustering van bebouwing wordt eventuele toevoeging van burgerwoningen in ruimtelijk en functioneel opzicht onder stringente voorwaarden aanvaardbaar geacht, in een verder overwegend agrarisch buitengebied. Toevoeging van woningen door splitsing van monumentale en/of beeldbepalende gebouwen is daarom toegestaan omdat dit kan bijdragen aan het behoud van deze panden. Er moet op worden toegezien dat uitbreiding van woningen niet plaatsvindt met het oog op (toekomstige) woningsplitsing. Voorwaarden voor woningsplitsing zijn onder meer dat de bebouwde oppervlakte niet wordt vergroot en de verschijningsvorm gehandhaafd blijft. Bovendien mag geen afbreuk worden gedaan aan de omgevingskwaliteiten. Ter bescherming van de agrarische functie en de landschappelijk en cultuurhistorische waarden van het buitengebied moet een duidelijke lijn getrokken worden voor wat wel en niet kan. Niet alle mogelijke vormen van bedrijvigheid zijn toelaatbaar. Alleen lichte bedrijvigheid is toegestaan en aan het buitengebied verwante bedrijfsfuncties hebben de voorkeur boven niet verwante functies. Tot slot dienen vanuit de milieuwetgeving (geur en geluid) geen belemmeringen te bestaan.

3.4.5 Conclusie

De watertoren ligt in het innundatiegebied. De herbestemming van de watertoren is niet in strijd met de bescherming van het cultuurhistorische open karakter van het gebied omdat de uiteindelijke aanpassingen van het plangebied zich beperken tot het bouwvlak. De herbestemming van de watertoren voorziet in het behoud van het pand als cultuurhistorisch waardevol object in de gemeente Woudrichem.

4.1.1 Veiligheid waterkering

In het plangebied is geen waterkering gelegen. Het plangebied grenst aan de oude kweldijk waarop de Provincialeweg Noord gelegen is. Deze dijk heeft echter geen functie meer in het kader van de waterkering.

4.1.2 Grondwater

In het plangebied is geen sprake van grondwateroverlast of hoge grondwaterstanden. De B-watergang die zich in het plangebied bevindt (weergegeven in figuur 9) staat het grootste deel van de zomer droog en bevindt zich onder aan de dijk, op de plaats waar de toekomstige parkeerplaatsen gepland zijn. Geconcludeerd wordt dat het plangebied voldoende is drooggelegd. Er zijn geen extra maatregelen noodzakelijk ter voorkoming van onacceptabele peilstijgingen en afvoeren.

 

Figuur 9. Watergangen in het plangebied

4.1.3 Oppervlaktewater

De toename van oppervlakteverharding ten behoeve van parkeerplaatsen zal niet meer bedragen dan 1500 m2. Hiervoor dienen dus geen compenserende maatregelen getroffen te worden.

Voor het realiseren van parkeerplaatsen aan de oostzijde van het perceel moet de B-watergang gedempt worden. Hiervoor is een vergunning aangevraagd bij Waterschap Rivierenland. De inrichting van het parkeerterrein wordt verder toegelicht in paragraaf 4.9.2. Voor het realiseren van de parkeerplaatsen is het noodzakelijk om de sloot langs het perceel van de watertoren te dempen. De hemelwaterafvoer wordt geborgd door middel van een 250 mm pvcbuis waarop drie kolken worden aangesloten. De diameter van de buis is door de gemeente Woudrichem (beleidsmedewerker civiel) beaald. Op de inrichtingtekening van het parkeerterrein ontbreekt een buis van parkeerplaats 15 naar de drainagebuis onder de inrit. Dit is een fout in de tekening. In de realiteit (de watervergunning is reeds verleend, zie paragraaf 4.1.5) is hier een 250 mm pvcbuis aangelegd. Aangezien de grasbetonblokken water doorlaten is naast de pvcbuis onder alle parkeerplaatsen een drainagebuis van 100 mm aangelegd. De te compenseren wateroppervlakte bedraagt 14m2. Deze wordt gecompenseerd door de resterende watergang te verbreden tot de vereiste oppervlakte. Dit gebeurt deels op perceel 2422. Hiervoor is toestemming verleend door de eigenaar.

4.1.4 Vuilwaterafvoer

De aansluiting van de vuilwaterafvoer is reeds gebeurd. De watertoren is middels vrijverval op het bestaande riool aangesloten met een rioleringsbuis met een diameter van 125 mm. De capaciteit van deze buis is ruim voldoende voor de geplande ontwikkelingen.

4.1.5 Watervergunning

Voor de uitvoering van het definitieve plan is een watervergunning nodig. Deze vergunning is reeds aangevraagd en vergund onder vergunning kenmerk nr. 201224159/201595.

4.2.1 Conclusie

Er zijn in de toren en daarbuiten (geen sporen van) beschermde planten of dieren aangetroffen. Hoewel de binnenruimten zeer geschikt zijn voor vleermuizen zijn er geen vaste rust- of verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig. Er zijn geen mestsporen van vleermuizen aangetroffen.

4.3.1 Cultuurhistorische waardenkaart

 

Figuur 13. Detail cultuurhistorische waardenkaart Noord-Brabant18.

Het plangebied ligt binnen de gele arcering van de cultuurhistorische waardenkaart Noord-Brabant. Dit is de laagste waardering qua historische ruimtelijke ontwikkeling. Omdat er op dit plangebied niets wezenlijks verandert aan de geografie worden hier geen problemen voorzien. Ingevolge de Cultuurhistorische waardenkaart zijn aan het plangebied geen bijzondere waarden toegekend.

4.3.2 Nieuwe Hollandse Waterlinie

De watertoren ligt in het innundatiegebied van de Nieuwe Hollandse Waterlinie en aan de rand van het schootsveld van Fort Altena.

 

Figuur 14. Uitsnede topografische positie Nieuwe Hollandse Waterlinie (met eigen bewerking)19.

4.3.3 Inundatiegebied

Het inundatiegebied van de Nieuw Hollandse Waterlinie is in het bestemmingsplan Buitengebied opgenomen met een aanduiding 'wro-zone - aanlegvergunning inundatiegebied'. Voor het oprichten van bebouwing, ophogen van gronden dan wel aanplanten van opgaande begroeiing dient te worden getoetst of met de voorgestane ingreep de herkenbaarheid als inundatiegebied uit cultuurhistorisch oogpunt in stand blijft. De impact van het toekomstig plangebied op de cultuurhistorische waarde van het innundatiegebied vormt echter geen probleem, gezien de hoogte van het plangebied, dat aan een dijk ligt. Ook is er geen sprake van oprichting van bebouwing of het ophogen van gronden.

4.3.4 Archeologische waarden

Ingevolge het geldende bestemmingsplan Buitengebied is het plangebied voorzien van de bestemming Waarde - archeologie 2. Voor verstoringen dieper dan 30 cm of groter dan 100 m2 zal een archeologische onderzoek moeten worden verricht volgens de voorwaarden die geschetst zijn in Bijlage 8 Archeologisch onderzoek - Regio West-Brabant. De dubbelbestemming blijft gehandhaafd.

Figuur 15. Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Woudrichem20.

4.3.5 Lijst van cultuurhistorische panden en objecten

De watertoren is niet opgenomen in de lijst rijksmonumenten en de lijst gemeentelijke monumenten. Ook is de watertoren geen onderdeel van een beschermd gemeentelijk stads- of dorpsgezicht. Niettemin wordt aangenomen dat de watertoren beeldbepalend is voor de kern Uppel en in de wijde omgeving.

4.3.6 Conclusie

Het plangebied ligt in de historische kern Uppel, aan de rand van het schootsveld en in het inundatiegebied van Fort Altena. Het plangebied heeft als dubbelbestemming Waarde - archeologie 2. De watertoren op het plangebied is niet opgenomen in de gemeentelijke lijst van cultuurhistorische panden en objecten.

4.4.1 Geluid

Gezien de kleinschaligheid van de verschillende activiteiten wordt hier volstaan met het benoemen van de zwaarste deelactiviteiten, de geluidsstudio en de klimwand.

4.4.2 Wet geluidhinder

Volgens de Wet geluidhinder heeft iedere weg een zone aan weerszijden van de weg met een breedte die afhankelijk is van de inrichting van die weg (artikel 74 Wgh) tenzij:

• a. de weg is gelegen binnen als erftoegangsweg aangeduid gebied;
• b. de maximum snelheid van de weg 30 km/uur bedraagt.

Het stelsel van zonering van wegen is erop gebaseerd dat de geluidbelasting van de gevel van een geluidgevoelig object dat is gelegen binnen de zone van meerdere wegen per weg wordt bepaald. Alle wegen in de nabijheid van het plangebied hebben een maximumsnelheid van 30km/uur en zijn derhalve niet gezoneerd. Voor de Rijksweg A27 (Breda - Utrecht) geldt een zone van 500 meter (binnenstedelijke situatie met 2x2 rijstroken volgens Weg geluidhinder). De afstand tot het plangebied bedraagt circa 700 meter en is hiermee buiten de zone gelegen. De Wet geluidhinder is dus niet van toepassing.

Omgekeerd geldt dat de verkeersbewegingen van de omliggende bedrijven geen problemen vormen voor het plangebied gezien het geringe aantal. Timmer Landbouwhuis en Caravanstalling is goed voor circa 150 verkeersbewegingen per dag. Dit betreft met name caravans, maar ook landbouwvoertuigen. Het maximum aan verkeersbewegingen aan de Provincialweg Noord is door de gemeente Woudrichem gesteld op 2000-4000. Met de huidige 1550 verkeersbewegingen worden dus geen problemen voorzien.

4.4.3 Luchtkwaliteit

Op basis van de CROW-rekentool voor verkeersgeneratie mag worden uitgegaan van een worst-case ritproductie van 72 ritten per dag. Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft VROM in samenwerking met InfoMil de nibm-tool (2009) ontwikkeld21. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Met behulp van de nibm-tool is de toename van de stoffen NO2 en PM10 bepaald. In deze berekening zijn 72 voertuigen opgegeven, met een aandeel van 10% vrachtverkeer. Deze waarden zijn geel gearceerd weergegeven in tabel 2. De berekeningen zijn verder opgenomen onder Bijlage 10 Nibm-tool - uitkomsten en berekeningen.

 Tabel 2. Worst-case berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van het plan op de luchtkwaliteit.

Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 ?g/m3 NO2 of PM10) niet overschrijdt. Het project moet dus worden beschouwd als een nibm-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven. Het plan voldoet hiermee aan het

gestelde in de Wet milieubeheer. De uitvoerbaarheid van het project wordt niet door onaanvaardbare nadelige gevolgen voor de luchtkwaliteit belemmerd.

4.4.4 Bodemkwaliteit

UDM midden B.V. heeft in 2009 een historisch bodemonderzoek verricht aan de Provincialeweg Noord 96 te Uppel22, in deze toelichting opgenomen als Bijlage 5 Historisch bodemonderzoek - UDM midden bv. Uit het historisch onderzoek zijn geen bijzonderheden naar voren gekomen die duiden op mogelijke aanwezigheid van bodemverontreiniging ter plaatse van de onderzoekslocatie. De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding voor verder bodemonderzoek dan wel een bodemonderzoek op analytische grondslag.

4.4.5 Lichthinder

Onderzoek naar lichthinder is niet relevant, omdat de watertoren en de te realiseren klimwand in het plangebied volgens de plannen niet belicht zal gaan worden. Voor eventueel toekomstige belichting van de watertoren zal te zijner tijd een afzonderlijke omgevingsvergunningprocedure doorlopen worden.

4.4.6 Milieuzonering activiteiten watertoren

Milieuzonering legt een relatie tussen de milieuaspecten van een bedrijfsgeluid, -geur, -gevaar en -stoffen de omgeving. Voorts dient de watertoren qua milieuzonering te passen ten opzichte van de omringende functies. De afstand tussen de watertoren en het meest nabijgelegen milieugevoelige pand bedraagt 27 meter.

Gezien de kleinschaligheid van de verschillende deelactiviteiten wordt er geen hinder verwacht in het kader van de milieuzoneringen. Het zwaarste geval is deelactiviteit 'geluidsstudio', deze valt in milieucategorie 2, waarbij de grootste afstand (milieuaspect geluid) 30 meter moet bedragen. Aan deze 30 meter wordt in eerste instantie niet voldaan, zoals op te maken is uit figuur 17. Echter, de geluidsstudio zal in de waterbak gesitueerd worden op een hoogte vanaf 30 meter. De daadwerkelijke afstand tussen de buitengrens van de waterbak de nabijgelegen woning bedraagt 36 meter, zoals op te maken is uit figuur 18. Tevens is de minimale verwachte geluidshinder in paragraaf 4.6.1 reeds toegelicht.

 

Figuur 18. Reële afstand tussen de watertoren en Bloemweg 1.

Gelet op de nieuwe activiteiten van de watertoren zullen er geen activiteiten plaatsvinden, waaraan grote veiligheids- en milieurisico's zijn verbonden voor gevoelige objecten in de omgeving. De watertoren is gelegen op voldoende afstand van omliggende gevoelige objecten.

4.4.7 Milieuzonering omliggende bedrijven

In de omgeving van de planlocatie bevinden zich een aantal bedrijven:

Provincialeweg Noord 89

Timmer Landbouwhuis en Caravanstalling valt onder het Activiteitenbesluit. De verkeersbewegingen van en naar het bedrijf kunnen leiden tot geluidsoverlast bij het geluidsgevoelige object (de Bed and Breakfast) binnen het plangebied. Overlast is niet te verwachten omdat vrachtwagens die in de nacht het bedrijf bezoeken, keren aan de achterzijde van het perceel van Timmer. Gezien de afstand tot aan de watertoren én het feit dat de slaapvertrekken zich op enkele meters boven de grond bevinden is het niet te verwachten dat men de geluidsnorm zal overschrijden.

De ontwikkelingen in het plangebied hebben dus geen nadelige gevolgen voor Timmer Landbouwhuis en Caravanstalling.

Bloemweg 7

Hier worden runderen gehouden buiten en in de stal. Het bedrijf valt onder het Besluit Landbouw Milieubeheer. De afstand van dit perceel tot het plangebied bedraagt 310 m. Ook liggen rondom dit perceel reeds enkele woningen, welke als Wonen zijn bestemd. Gelet hierop hebben de ontwikkelingen in de watertoren geen gevolgen voor dit bedrijf.

Bloemweg 9

Voor dit perceel is in 2008 een milieuvergunning verleend voor 200 vleesstieren en -kalveren, 20 stuks vrouwelijk jongvee en 40 zoogkoeien. De afstand van dit perceel tot het plangebied bedraagt 425 m. Ook liggen rondom dit perceel reeds enkele woningen, welke als Wonen zijn bestemd. Gelet hierop hebben de ontwikkelingen in de watertoren geen gevolgen voor dit bedrijf.

Provincialeweg Noord 70

Hier worden 35 Lakenvelders gehouden. De afstand van dit perceel tot het plangebied bedraagt 490 m. Tussen de watertoren en dit perceel liggen vele woningen. Gelet hierop hebben de ontwikkelingen in de watertoren geen gevolgen voor dit bedrijf.

Provincialeweg Noord 53a

Hier bevindt zich een veehouderij. Het bedrijf valt onder het Besluit Landbouw milieubeheer. De afstand van dit perceel tot het plangebied bedraagt 770 m. Tussen de watertoren en dit perceel liggen vele woningen. Gelet hierop hebben de ontwikkelingen in de watertoren geen gevolgen voor dit bedrijf.

Provincialeweg 51 b en c

Op dit perceel bevindt zich een wormenkwekerij. In 2005 is hiervoor een milieuvergunning verleend. De afstand van dit perceel tot het plangebied bedraagt 840 m. Tussen de watertoren en dit perceel liggen vele woningen. De dichtstbijzijnde woning ligt op een afstand van 50 m van de wormenkwekerij. Gelet hierop hebben de ontwikkelingen in de watertoren geen gevolgen voor dit bedrijf.

4.4.8 Geurhinder

Er bevinden zich geen geurgevoelige objecten nabij het plangebied die van invloed zijn op de geplande ontwikkelingen. Binnen het plangebied zijn er geen geurproducerende bronnen, afgezien van de afzuigkap van het woonhuis.

4.4.9 Conclusie

De geplande ontwikkelingen op het plangebied zijn kleinschalig. De milieueffecten geluishinder, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit, lichthinder en externe veiligheid van het plangebied op de omgeving zijn te verwaarlozen. De omliggende bedrijvigheid komt niet in gevaar met de geplande ontwikkelingen.

4.5.1 Transportroutes

Bij de inventarisatie van de transportroutes zijn de volgende veiligheidsaspecten naar voren komen:

• Er liggen in de omgeving van het plangebied geen relevante wegen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. De rijksweg A27 ligt met 700 meter op voldoende afstand.
• Er ligt in de omgeving van het plangebied een hoofdwaterleiding langs de Provincialeweg Noord. Deze hoofdwaterleiding valt niet onder het besluit externe veiligheid. De waterleiding vormt dus geen belemmering voor het plangebied.

4.5.2 Militair laagvlieggebied

In het plangebied bevindt zich een militair laagvlieggebied. Het plaatsen van obstakels hoger dan 30 meter in dit gebied wordt door de Luchtmacht niet als wenselijk beschouwd. De watertoren stond echter al in het gebied voordat het ingericht is als militair laagvlieggebied. Ondanks dat obstakels als windturbines en antennemasten voorzien moeten worden van de voorgeschreven markeringen en obstakelverlichtingen, is dit nooit verplicht aan de watertoren.

4.5.3 Conclusie

In de inventarisatie zijn risicovolle activiteiten/inrichtingen in een straal van 1500 meter om de locatie heen onderzocht. Uit de inventarisatie is gebleken dat er geen BEVI-inrichtingen binnen een straal van 1500 m van het plangebied liggen. De te verbouwen watertoren zelf vormt geen risicovolle inrichting in het kader van het BEVI.

4.6.1 Verkeersbewegingen

Uit het worst-case scenario blijkt dat wanneer alle activiteiten op eenzelfde dag plaatsvinden, dit zal leiden tot 72 verkeersbewegingen per dag. Dit is niet genoeg om consequenties op de verkeersafwikkeling te kunnen waarnemen.

Tabel 3. Berekening verkeersbewegingen rondom de watertoren.

De totale toename bij de worst-case scenario is verkeerskundig gezien gering (60 - 100 mvt/etmaal). Wanneer wordt uitgegaan van een 'spitsuurintensiteit' van 10% van de etmaalintensiteit, betreft het slechts 6 tot 10 auto's per (spits)uur. De omliggende wegen en het kruispunt kunnen de toename van de verkeersbewegingen verwerken zonder dat dit tot gevaarlijke situaties leidt. Het huidige aantal verkeersbewegingen rond het plangebied is namelijk circa 1550 bij een ondergrens van 2000-4000 verkeersbewegingen. Een toename van 72 levert dus geen problemen op.

4.6.2 Parkeren

Als gevolg van de verkeerstoename is inzichtelijk gemaakt hoeveel parkeergelegenheid op het terrein aanwezig zal moeten zijn. Voor de rekenwijze is de werkwijze van het CROW24 gevolgd. Voor de kencijfers is de parkeernorm van de gemeente Woudrichem gebruikt.

 Tabel 4. Berekening parkeerplaatsen volgens parkeerkencijfers gemeente Woudrichem.

Vaak valt de parkeervraag niet samen in de tijd. Voor de verkeersbewegingen geldt dat de aankomsten en vertrekken verspreid over de dag plaatsvinden. Voor sommige functies en/of activiteiten is overdag parkeergelegenheid noodzakelijk, voor andere alleen 's avonds en 's nachts. Gecombineerd gebruik van parkeerplaatsen is dan mogelijk. Met de gegevens uit tabel 2 is een parkeerbalans opgemaakt volgens de voorgeschreven werkwijze van CROW. Deze is uitgewerkt in tabel 5.

Tabel 5. Berekening parkeerbalans volgens parkeerkencijfers gemeente Woudrichem

Uit tabel 5 blijkt dat de werkdagmiddag de maatgevende periode voor de parkeerbalans is. Door de optimale inrichting van het project is gecombineerd gebruik mogelijk en is aldus 15 (14,3) parkeerplaatsen voldoende. In afbeelding 21 is het parkeerplan binnen het plangebied opgenomen. De maatvoeringen en aanbevelingen van de handleiding A.S.V.V. 200425 van het CROW zijn hierbij aangehouden. Afbeelding 21 is tenslotte in een groter formaat en samen met dwarsdoorsneden opgenomen onder Bijlage 6 Parkeerplan watertoren.

 

Afbeelding 21. Parkeerplan plangebied.

4.6.3 Parkeren op de Provincialeweg Noord

Voorzien wordt dat het (onjuist) parkeren op de Provincialeweg Noord door bezoekers van het plangebied tot overlast kan zorgen. Foute en ongelukkige geparkeerde voertuigen belemmeren de inrit van Timmer Landbouwhuis en Caravanstalling. Dit wordt onder andere in de hand gewekt door een stuk asfalt ter hoogte van Provincialeweg Noord 89 dat lijkt op een stuk voormalige dijkweg. Dit gedeelte is echter in particulier bezit. Overlast kan voorkomen worden door hier een duidelijk onderscheid te markeren met bijvoorbeeld een 'verboden toegang'-bord door de particulier.

4.6.4 Fietsparkeren

Aan de westelijke kant van het plangebied bevindt de oorspronkelijke toegangsweg van de watertoren. Deze toegangsweg is niet bedoeld voor de ontsluiting van auto's. Hier is ruim voldoende gelegenheid voor het stallen van fietsen of het neerzetten van een fietsenrek.

4.6.5 Conclusie

De toename van verkeer leidt niet tot problemen ten opzichte van de bestaande en geplande ontsluiting. Eventuele overlast kan met eenvoudige maatregelen ondervangen worden. Alle parkeergelegenheid inclusief fietsenstalling kan op eigen terrein worden gerealiseerd. De zone ten oosten van de toren wordt in fase I (Bed & Breakfast en bedrijfswoning) gebruikt als parkeerruimte. In fase II (seminarruimte, geluidsstudio en klimwand) komt daar de zuidelijke zijde bij.

4.7.1 Juridisch-Planologisch kader

Voor wat betreft het plaatsen van ramen en de daarmee gepaard gaande mogelijke toename van inkijk en hinder door verminderde privacy zijn het Bouwbesluit en burenrecht van toepassing. Het bouwbesluit regelt onder meer dat een verblijfsruimte een minimale hoeveelheid daglicht moet krijgen. Voor wat betreft het burenrecht is in het burgerlijk wetboek bepaald dat, ingevolge artikel 5:50 ev. BW het niet geoorloofd is om (zonder toestemming van de belanghebbende buren) binnen twee meter van de grenslijn van het erf vensters, andere muuropeningen, balkons of soortgelijke werken te hebben.

4.7.2 Conclusie

Op basis van de analyse van KuiperCompagnons kan worden geconcludeerd dat de transformatie van de watertoren leidt tot een afname van privacy van omwonenden, als gevolg van inkijk. De mate waarin de privacy afneemt loopt echter sterk uiteen, maar is vrijwel nergens dan dien aard dat sprake is van een onevenredige achteruitgang van het woon- en leefgenot. Drie factoren zijn daarbij van belang.

Ten eerste is in een groot deel van de gevallen sprake van direct zicht op de voorzijde van de woningen en/of de voortuin. Van (onevenredige) afname van privacy is in dit geval geen sprake omdat deze zijde reeds vanaf de openbare weg zichtbaar is en er in de bestaande situatie daarom ook geen sprake is van privacy. Vanwege het hoogteverschil zal eventuele inkijk in de woning zelf slechts zeer minimaal zijn. De achterzijde van de woningen is in veel gevallen aan het zicht onttrokken door aanwezige bebouwing en het aanwezige groen (struiken en bomen). Enkele kavels zijn echter gevoelig voor inkijk. Met name de tuin van de woning ten zuiden van de watertoren is zichtbaar vanuit de toren, waarbij opgemerkt moet worden dat ook hier begroeiing het directe zicht belemmerd. Een tweede factor wordt gevormd door het feit dat de watertoren niet van 'panorama-ramen' wordt voorzien, waardoor de mogelijke inkijk in theorie groter is dan in de praktijk zal blijken. Wanneer een persoon in de watertoren staat en zich niet direct tegen het raam bevind, is de hoek waarmee naar buiten wordt gekeken van dien aard dat van inkijk geen sprake is. Zeker niet, wanneer er sprake is van de dagelijkse praktijk en er geen gerichte focus plaatsvindt. Tot slot verschilt de gebruiksperiode van de verschillende functies, waardoor er weinig sprake zal zijn van overlap (tijd dat gebruikers van de watertoren gelijktijdig aanwezig zijn met de bewoners in de aangrenzende tuinen). De Seminarruimte zal immers hoofdzakelijk opwerkdagen (overdag) in gebruik zijn, terwijl in het bed&breakfast voornamelijk in de (late) avonduren personen aanwezig zullen zijn.

Geconcludeerd wordt dat de schending van de privacy in de omgeving niet te voorkomen is. Wel kan deze schending tot een minimum gereduceerd worden middels maatregelen die uitgewerkt zijn in het beeldkwaliteitplan. Gelet op de ruime afstand tussen de watertoren en de woningen (25 tot 35 meter) is er in principe geen sprake van een onevenredige aantasting van de privacy.

4.8.1 Beperking van uitbreiding bij brand

Een brandcompartiment is niet groter dan 1000 m² en niet groter dan 500 m² bij een logiesfunctie. De verblijfs/gebruiksoppervlakte van de gehele watertoren bedraagt op dit moment 560 m2. Na verbouwing zal de oppervlakte uitkomen op circa 750-800 m2. De stookruimte ligt in een afzonderlijk brandcompartiment. De Weerstand tegen Brand Doorslag en Brand Overslag (wbdbo) is ten minste 60 minuten en een deur in de scheiding moet zelfsluitend zijn. De volgende eisen gelden alleen voor de logiesfunctie: Een niet-gemeenschappelijke ruimte ligt in een subbrandcompartiment. Dit betekent dat iedere kamer afzonderlijk een eigen uitgang moet hebben naar een gemeenschappelijke verblijfsruimte. Een gemeenschappelijk verblijfsgebied ligt in een subbrandcompartiment. Hierbij valt te denken aan een gemeenschappelijke ontbijtruimte. Een subbrandcompartiment heeft een gebruiksoppervlakte dat niet groter is dan 500 m². De totale gebruikte ruimte voor een Bed and Breakfast bedraagt in de watertoren van Uppel ten hoogste 200 m2.

4.8.2 Beperking van verspreiding van rook

Een brandcompartiment is ingedeeld in één of meer rookcompartimenten. Een subbrandcompartiment is een rookcompartiment. Het hoogteverschil tussen de vloer van een verblijfsgebied en een vloer ter plaatse van een toegang waarop het verblijfsgebied is aangewezen, van het rookcompartiment waarin het verblijfsgebied ligt, is niet groter dan 4 m, namelijk 2,50 meter. De weerstand tegen rookdoorgang van een rookcompartiment naar een besloten ruimte is niet lager dan 30 minuten. Dit wordt bereikt met de brandwerende deuren. In een inwendige scheidingsconstructie van een rookcompartiment waarvoor een weerstand tegen rookdoorgang geldt, bevindt zich geen beweegbaar constructieonderdeel anders dan een zelfsluitende deur.

4.8.3 Vluchten binnen een rook- en subbrandcompartiment

Voor een logiesfunctie geldt: De loopafstand tussen de toegang van een niet-gemeenschappelijke verblijfsruimte en ten minste een toegang van het brandcompartiment of het subbrandcompartiment waarin die ruimte ligt, is ten hoogste 15 m. Op iedere verdieping zal een deur geplaatst worden naar de interne noodtrap. Hierdoor zal de afstand ten hoogste 10 meter (de doorsnede van de watertoren) zijn. Hierdoor en door de geringe oppervlakte van de verblijfsruimten is het niet nodig dat iedere verblijfsruimte twee uitgangen heeft. De breedte van de totale vrije doorgang in mm van de toegangen van een verblijfsgebied of van een verblijfsruimte, is ten minste 800 millimeter voor elke toegang. De deur van een toegang van een verblijfsgebied of een verblijfsruimte draait bij het openen niet tegen de vluchtrichting in.

4.8.4 Vluchtroutes

De vluchtroutes moeten voldoen aan bouwbesluit 2012 bestaande bouw. De keuze voor het type vluchtroute zal later worden bepaald bij de vergunningaanvraag. Hierbij zal onder meer rekening worden gehouden met de beeldkwaliteit en het gebruik van de toren.

4.8.5 Bluswatervoorzieningen en bereikbaarheid voor hulpdiensten

Er zijn voldoende bluswatervoorzieningen in de directe omgeving en de bereikbaarheid voor hulpdiensten zijn in orde.

4.8.6 Conclusie ten aanzien van de brandveiligheid

De officier preventie van de clusterbrandweer Land van Heusden en Altena heeft in een gesprek op 6 januari 2010 aangegeven dat het geen enkel probleem is om de watertoren te laten voldoen aan brandtechnische veiligheidseisen. Hij stelde dat 'Als ze in Dubai een toren van meer dan 800 meter hoogte brandveilig kunnen maken, het ons als brandweer in Nederland ook zeker moet lukken om een toren van 40 meter brandveilig te maken'. Tevens gaf de officier aan dat de brandweer pas aanbevelingen kan doen op het moment van de bouwvergunningaanvraag, waarbij de bestemming van de toren duidelijk gemaakt is. Wel is aangegeven dat er in het kader van de visie zoals besproken in dit plan aanpassingen in de vorm van een (buiten)noodtrap, droge blusleidingen dan wel een sprinklerinstallatie gedaan moeten worden. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke onderbouwing zijn er geen onoverkomelijke beperkingen ten aanzien van de brandveiligheid.

6.1.1 De juridische opzet van het bestemmingsplan

Het beleid zoals dat in de voorgaande hoofdstukken is beschreven, is vertaald in dit bestemmingsplan. Het juridisch bindende gedeelte bestaat uit de verbeelding en de regels, aan de toelichting komt geen zelfstandige betekenis toe.

6.1.2 Regels

De regels zijn opgesteld conform de SVBP 2008. De regels zijn als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 1 bevat de begrippen en een bepaling over de manier waarop de in het plan genoemde maten moeten worden bepaald;
• Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels, hierop zal in par. 6.3 nader worden ingegaan;
• Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, die voor alle bestemmingen uit hoofdstuk 2 gelden;
• Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregels.

Er is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de systematiek van het bestemmingsplan voor het buitengebied van de gemeente Woudrichem.

6.3.1 De indeling van de bestemmingen

Conform SVBP 2008 is er in de bestemming een vaste volgorde is gehanteerd, te weten:

• Bestemmingsomschrijving, hierin is aangegeven waarvoor de gronden gebruikt mogen worden. Er is aangegeven waar deze gronden voor bestemd zijn, welke functies daaraan ondergeschikt zijn en welke voorzieningen daar bijhoren.
• Bouwregels, hierin is aangegeven wat er op de gronden binnen de betreffende bestemming mag worden gebouwd. Er is in elke bestemming een onderscheid gemaakt tussen bouwmogelijkheden voor gebouwen en bouwmogelijkheden voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Onder een bouwwerk wordt verstaan: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt op of in de grond. Onder een gebouw wordt verstaan: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijkmmet wanden omsloten ruimte vormt. Deze begrippen zijn in het bestemmingsplan gedefinieerd (artikel 1).
• Ontheffing van de bouwregels. Het gaat hier bijvoorbeeld om de verhoging van de goot- en/of bouwhoogte.
• Specifieke gebruiksregels. Hierin wordt aangegeven wanneer er sprake is van een gebruik, strijdig met de bestemming, of wanneer dat juist niet zo is.
• Ontheffing van de gebruiksregels. Hierin wordt aangegeven voor welke vormen van gebruik ontheffing kan worden verleend.
• Aanlegvergunningen. Hierin is aangegeven voor welke werken en werkzaamheden het verboden is zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) deze te uit te voeren of te doen uitvoeren. Aanlegvergunningen gelden niet voor alle bestemmingen.
• Wijzigingsregels. Deze geven aan of een bestemming in een andere bestemming kan worden gewijzigd.

6.3.2 Artikel 3 - Waarde Recreatie

Bestemmingsomschrijving.

Deze bestemming is toegekend aan de grond waar het primaat ligt bij recreatief gebruik. In artikel 3 lid 1 onder a is aangegeven dat deze grond bestemd is voor recreatieve voorzieningen in de vorm van Bed and Breakfast, een seminarruimte, een klimwand en een geluidsopnamestudio in combinatie met ondersteunende horeca.

Een aantal functies is ondergeschikt, waarvan de belangrijkste zijn:

• Wifi en serverruimte (artikel 3 lid 1 onder b);
• Antenne-installatie ten behoeve van mobiele telecommunicatie (artikel 3 lid 1 onder c);
• bedrijfswoning (artikel 3 lid 1 onder d);
• de uitoefening van een aan-huis-gebonden beroep (artikel 3 lid 1 onder d);
• parkeervoorzieningen (artikel 3 lid 1 onder h);

Uiteraard is het niet de bedoeling dat deze ondergeschikte gebruiksvormen zonder nadere begrenzing zijn toegestaan. De ondergeschiktheid moet immers gewaarborgd blijven. Daarom is aangegeven dat het bewonen van de bedrijfswoning alleen is toegestaan als ondergeschikte nevenactiviteit bij een volwaardig recreatief bedrijf. Het uitoefenen van een aan huis gebonden beroep is alleen toegestaan binnen het bouwvlak.

6.3.3 Artikel 3 - Waarde Archelogie - 2